Dagvaarding - Fair Huur voor verhuurders

woning. Verwezen wordt naar bovenstaand randnummer 1.7.22.
Daarom stellen eisers zich op het standpunt dat het de meest voor de
hand liggende en ook de meest juiste benadering van de vrije markthuur
is om uit te gaan van de vrije marktwaarde (= WOZ waarde) van de
woningen en daar een redelijk rendement over te berekenen, conform
de richtlijnen die het EHRM daarvoor (indirect, namelijk via de
aanbevelingsbrief van het Poolse Constitutionele Hof) heeft aanbevolen
in de Poolse arresten. Dat wil dus zeggen een rendement dat niet alleen
voldoende is om de kosten (costs of maintenance) te dekken, maar dat
ook een vergoeding geeft voor geïnvesteerd vermogen (return on
investment) plus een redelijke winst (decent profit).
1.7.31 Onder de deskundigen heerst geen eenstemmigheid over de
beantwoording van de vraag op hoeveel rendement (inclusief redelijke
winst) een belegger in onroerende zaken in een vrije marktsituatie zijn
investering afstelt. Met andere woorden: welk percentage van de vrije
marktwaarde (= de WOZ waarde) een redelijke huurprijs is. In de
hierbij gevoegde nota getiteld “Hoe bepalen we de markthuur?”
(productie 11) van Dr. N. Nobel zijn enige citaten weergegeven uit
gezaghebbende bronnen over dit onderwerp. Uit deze citaten blijkt dat
de toenmalige bewindslieden bij de parlementaire behandeling van het
wetsontwerp Huurprijzenweg woonruimte in 1977 van mening waren
dat het huur- en subsidiebeleid ertoe zou moeten leiden, dat voor het
rendement op investeringen in woningen als richtsnoer moet worden
gehanteerd het gemiddelde rendement op een vijftal aflosbare
staatsleningen met een resterende looptijd van 8 tot 15 jaar. Hierbij kan
worden vermeld dat het rentepercentage van dergelijke staatsleningen
destijds ongeveer 8 was. Tevens blijkt uit die citaten dat het Centraal
Planbureau in een rapport uit 2010 uitgaat van 5,7% maar in een eerder
rapport (2008) is uitgegaan van 5,4%. De werkgroep Wonen kwam in
dat zelfde jaar tot een “gecorrigeerde markthuur” van 4,5% van de
WOZ waarde maar tekende daar in een voetnoot bij aan dat het
“marktconform rendement” voor de verhuurder 20% hoger ligt (dus
5,4%). Al deze resultaten zijn gebaseerd op veronderstellingen. De
meest betrouwbare bron lijkt echter te zijn de in de nota genoemde email
van 16 maart 2010 van het Ministerie van Financiën aangaande de
(uitgangspunten van de) zogenaamde leegwaarderatio.
1.7.32 In artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit Inkomstenbelasting is de tabel
van artikel 10a uitvoeringsbesluit Successiewet overgenomen. In die
tabel is sprake van een leegwaarderatio voor de waardering van
woningen die onder het regime van huurbeheersing/huurbescherming
vallen. De basis voor die waardering is de WOZ-waarde, waarop de
462710 Pagina 47 van 117