Dagvaarding - Fair Huur voor verhuurders

3.1.35 Voorafgaande aan en ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst
heeft de verhuurder wel de mogelijkheid om op basis van door hem
gemaakte exploitatieberekeningen aan de (potentiële) huurder een
voorstel te doen voor een huurovereenkomst die aan de verhuurder een
redelijk rendement inclusief een redelijke winst (decent profit) biedt.
Daarmee houdt dan echter voor de verhuurder de “vrijwilligheid” ook
meteen op. Indien deze potentiële huurder dit voorstel aanvaardt, en de
huurovereenkomst tot stand komt, heeft de verhuurder namelijk niet de
zekerheid dat die huurder die overeenkomst ook na zal komen en heeft
de verhuurder geen mogelijkheid die nakoming af te dwingen. Door het
aangaan van de huurovereenkomst onderwerpt de verhuurder zich
namelijk aan een samenstel van dwingendrechtelijke wet- en
regelgeving op het gebied van huurprijsbeheersing, huurbescherming en
huisvestingsbepalingen op basis van de plaatselijke regelgeving. Dat
samenstel van deze wet- en regelgeving in Nederland leidt ertoe dat,
niettegenstaande de door beide partijen bij het aangaan van de
huurovereenkomst vrijwillig gemaakte afspraken, huurovereenkomsten
in verregaand opzicht kunnen worden gewijzigd en ingekleurd ten
nadele van de eigenaar, zonder dat de eigenaar daar dan nog wat aan
kan doen en met name zonder dat de eigenaar de aangegane
overeenkomst dan kan beëindigen.
Niettegenstaande dat ook aan de kant van de huurder sprake is van
vrijwilligheid bij het aangaan van een huurovereenkomst en van
overeenstemming over de huurprijs, en niettegenstaande dat het
adagium “pacta sunt servanda” in principe ook voor de huurder behoort
te gelden, heeft de huurder op grond van artikel 7:249 BW de
mogelijkheid om binnen 6 maanden na het aangaan van de
huurovereenkomst de huurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie.
3.1.36 In dat geval wordt de huurprijs door de Huurcommissie en eventueel de
kantonrechter getoetst en vastgesteld op basis van het puntenstelsel, en
is de eigenaar/verhuurder niet alleen aan die vastgestelde huurprijs
gebonden maar ook aan de op die huurprijs van toepassing zijnde regels
aangaande (maximale) huurprijsverhoging. De mogelijkheden voor de
eigenaar om in een dergelijk geval, zelfs in het geval dat sprake is van
exploitatieverlies, de huurovereenkomst te beëindigen, zijn nagenoeg
nihil, met als gevolg dat de effecten van de door de Huurcommissie
gedane uitspraak en eventueel het door de kantonrechter gewezen
(bevestigende) vonnis zich tot in lengte van jaren kunnen doen
gevoelen.
3.1.37 De huurder heeft namelijk niet alleen het recht om, in afwijking van de
huurovereenkomst, de huurprijs door de Huurcommissie te laten
vaststellen maar hij heeft ook het recht de overeengekomen bepalingen
omtrent de beëindiging van de huur naast zich neer te leggen door zich
462710 Pagina 75 van 117