Dagvaarding - Fair Huur voor verhuurders

1.7.24 Veranderingen, die in het Besluit huurprijzen woonruimte ten gunste
van de verhuurders zijn aangebracht in de puntenwaardering,
bijvoorbeeld door hogere locatiewaardering en afschaffing van de
verouderingsaftrek en de recente “Donner-punten”, kunnen niet leiden
tot huurverhogingen bij bestaande huurovereenkomsten, terwijl
daarentegen verslechteringen bij bestaande huurovereenkomsten wel
meteen kunnen leiden tot huurverlagingen.
Bijvoorbeeld:
Woning te Amsterdam, WOZ-waarde € 183.000, aantal
punten: 88. De huurprijs werd verlaagd na
onderhoudsgebreken (lekkage). De lekkage werd volledig
verholpen, maar de tijdelijke verlaging van de huurprijs werd
pas opgeheven nadat ook de gevolgschade (vlekken plafond)
was hersteld. Inclusief ‘teruggedraaide’ verlaging bedraagt de
huurprijs momenteel € 215,06 (€ 2.580,72 per jaar). De
maximale huurprijs bedraagt € 397,98 (€ 4.775,76 per jaar).
Geen liberalisatie voor overeenkomsten van vóór 1994
1.7.25 De in 1994 ingevoerde beperkte liberalisatie geldt niet voor toen reeds
bestaande huurovereenkomsten (huurveteranen).
Bijvoorbeeld:
Woning te Amsterdam, WOZ-waarde € 449.500. Indien leeg,
valt deze woning in het geliberaliseerde segment. In
verhuurde staat echter niet. Het aantal punten voor deze
woning bedraagt 143, de huur bedraagt thans € 384,38 (op
jaarbasis: € 4.612,56). In de huidige staat en bij een reële
markthuurprijs zou de huurprijs zeker € 1.500 bedragen (op
jaarbasis: € 18.000).
1.7.26 Door het bovenstaande samenstel van factoren voldoen de
exploitatieresultaten van eigenaren van woningen die onder het regime
van de huurprijsbeheersing vallen, slechts zelden aan de door het EHRM
gestelde criteria, namelijk dat ze moeten dekken:
- kosten van onderhoud en vaste lasten (costs of maintenance);
- rendement op geïnvesteerd vermogen (return on investment);
- redelijke winst (decent profit).
1.7.27 In een aanzienlijk aantal gevallen is zelfs sprake van structureel
verliesgevende exploitatie, waarbij de huuropbrengst dus zelfs niet
voldoende is om de kosten van onderhoud en vaste lasten (costs of
maintenance) te dekken. Maar ook in gevallen waarin de exploitatie
niet structureel verliesgevend is, is de huuropbrengst meestal
onvoldoende voor een redelijk rendement voor het geïnvesteerde
462710 Pagina 45 van 117