Rating von Immobilien im Bereich von offenen ... - Altmeppen

Rating von Immobilien im Bereich von offenen Immobilienfonds Seite 56
Die Grundstückssachverständigen werden von den geschäftsführenden Fondsmanagern
mit Zustimmung des Aufsichtsrates in den Sachverständigenausschuss
der Kapitalanlagegesellschaft gewählt und damit beauftragt die Verkehrswerte zu
berechnen. Die Bestellung der Grundstückssachverständigen wird schließlich mit der
Unbedenklichkeitsbescheinigung der BaFin, die die erforderliche Zuverlässigkeit,
Fachkompetenz sowie Erfahrung zusätzlich kontrolliert, offiziell bestätigt. Die
Beauftragung der Grundstückssachverständigen ist für die Rechtsstruktur eines
deutschen offenen Immobilienfonds ein ganz wesentliches Element, weil die von den
im Ausschuss der Kapitalanlagegesellschaft sitzenden Grundstückssachverständigen
ermittelten Verkehrswerte der Liegenschaften für den Inventarwert des
Sondervermögens verbindlich sind. Der Inventarwert wiederum ist erforderlich für die
Berechnung des Preises eines Investmentanteilscheins. Da die Wertentwicklung des
Anteilspreises entscheidend ist für den Investmenterfolg des Anlegers, hat für die
Grundstückssachverständigen höchste Priorität, die Liegenschaften marktgerecht im
Sinne des Anlegers zu bewerten. Die Kapitalanlagegesellschaft ist auf Grund der
Novellierung des KAGG durch das Vierte FMFG verpflichtet in der Zukunft nur die
Grundstückssachverständigen in den Sachverständigenausschuss zu wählen, die
höchstens 20% ihres jährlichen Einkommens durch die Arbeit im Sachverständigenausschuss
erwirtschaften. Hintergrund dieser Gesetzesnovelle ist, dass
durch die extremen Mittelzuflüsse der letzten Jahre in offene Immobilienfonds die
Auftragsvolumina der Grundstücks-sachverständigen seitens der Kapitalanlagegesellschaften
zugenommen haben und somit eine gewisse wirtschaftliche
Abhängigkeit entstanden ist.
Neben der Doppeltreuhand und dem Sachverständigenvertrag muss die
Kapitalanlagegesellschaft mit ihrem Aufsichtsrat und einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
einen Vertrag abschließen. Der Aufsichtsrat kontrolliert im
Innenverhältnis die generellen Anlagestrategien der geschäftsführenden Fondsmanager,
insbesondere entscheiden die Aufsichtsratsmitglieder mit darüber, in
welchen Regionen - bestimmte Länder oder Kontinente - die Kapitalanlagegesellschaft
Liegenschaften erwerben darf. Dieser Aufgabe des Aufsichtsrats kommt
vor dem Hintergrund der gesetzlichen Novellierung des KAGG, unbeschränkt
außerhalb des EWR Liegenschaften erwerben zu können, eine wesentlich höhere
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