Rating von Immobilien im Bereich von offenen ... - Altmeppen

Rating von Immobilien im Bereich von offenen Immobilienfonds Seite 82
7.2.2.3 Einteilung der Klassen nach der Fungibilität
Die Fungibilität berücksichtigt die unterschiedlichen Möglichkeiten der Einsetzbarkeit
von Immobilien, die bei der Einteilung in die Klassen hinsichtlich der nachfolgenden
Nutzungsarten unterschieden werden sollen:
1) Büro
2) Einzelhandel
3) Logistik
4) Spezialimmobilien wie beispielsweise Hotels, Kinos, Altenheime
Da die Portfolios der offenen Immobilienfonds sich hauptsächlich aus Bürohäuser
zusammensetzen, sollen die Klassen von Immobilien in Bezug auf die Nutzungsart
Büro sowohl in die sehr guten Lagen als auch in die guten Lagen eingeteilt werden.
Die Nutzungsart Einzelhandel soll für alle Standorte, also Makro- und Mikrostandort
zusammen, gelten, weil ansonsten nicht genügend Klassen mit jeweils mindestens
20 Liegenschaften generiert werden, die ein qualifiziertes Rating von Immobilien
erforderlich sind. Bei der dritten und vierten Nutzungsart sollen jeweils Klassen von
zehn bis zwanzig Liegenschaften gebildet werden, mit denen zumindest ein
qualifiziertes Rating eingeschränkt möglich ist.
7.2.3 Der Total Return als Abschlusskriterium
Der Total Return, der auch als Immobiliengesamtrendite bezeichnet wird, wird als
Prozentzahl dargestellt und gibt an, welche Rendite die Kapitalanlagegesellschaft mit
der Verwaltung der Immobilien erzielt hat. Er setzt sich zusammen aus der
Nettocashflowrendite und der Wertänderungsrendite. Die Nettocashflowrendite einer
einzelnen Immobilie errechnet sich aus der jeweiligen Bruttomiete abzüglich der
Bewirtschaftungskosten, bezogen auf den Verkehrswert der Immobilie. Die
Bewirtschaftungskosten wiederum setzen sich aus den Instandhaltungskosten, den
Verwaltungskosten, den nicht umlegbaren Betriebskosten und den sonstigen nicht
umlegbaren Bewirtschaftungskosten der Immobilie zusammen. Die
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