auf das Controlling - Haufe.de
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Für ein Unternehmen mit hohem Immobilienbe<br />
sitz gibt es mehrere Ansätze zur aktiven Steu<br />
erung immobilienspezifischer Werttreiber<br />
(vgl. Immobilienmanagement von Michael<br />
Schweiger), die sich wie folgt <strong>auf</strong>glie<strong>de</strong>rn:<br />
1) Wertsteigerung durch strategische Ausrich<br />
tung <strong>de</strong>s Portfolios<br />
2) Steigerung <strong>de</strong>r Erträge aus Vermietung<br />
3) Senkung <strong>de</strong>r Bewirtschaftungskosten<br />
4) Erhöhung <strong>de</strong>s Substanz- und Nutzwerts<br />
5) Steigerung <strong>de</strong>r Erträge aus Projektentwick<br />
lung<br />
6) Venwertung nicht betriebsnotwendiger Im<br />
mobilien<br />
7) Minimierung betriebsnotwendiger Flächen<br />
8) Senkung <strong>de</strong>r Kapitalkosten durch optimale<br />
Immobilienfinanzierung<br />
Eine Bewirtschaftungsanalyse betrachtet die<br />
unter Punkt 3 <strong>auf</strong>geführten Bewirtschaftungs<br />
bzw. Nutzungskosten näher Die Nutzungskos<br />
ten einer Immobilie können je nach Nutzungsart<br />
zusammengerechnet binnen zehn Jahren die<br />
Investitionskosten überschreiten. Damit stellen<br />
sie in Unternehmen einen be<strong>de</strong>uten<strong>de</strong>n, aber<br />
häufig vernachlässigten. Kostenblock in Bezug<br />
<strong>auf</strong> Transparenz und Optimierungsmöglich<br />
keiten dar<br />
Vielfach sind die Kosten nicht hinreichend be<br />
kannt bzw. wer<strong>de</strong>n ihre Inter<strong>de</strong>pen<strong>de</strong>nzen nicht<br />
erionnt. Der erste Schritt zur Optimierung stellt<br />
daher die vereinheitlichte Erfassung <strong>de</strong>r Kosten-<br />
und Gebäu<strong>de</strong>daten dar da ohne <strong>de</strong>ren genaue<br />
Kenntnis keine fundierte Analyse möglich ist.<br />
Datentransparenz: Gebäu<strong>de</strong>daten<br />
und Kosten richtig erfassen und<br />
strukturieren<br />
Als Basis <strong>de</strong>r Analyse dienen die Gebäu<strong>de</strong>daten,<br />
die elektronisch vorliegen bzw. erfasst wer<strong>de</strong>n<br />
müssen. Neben <strong>de</strong>r Größe, <strong>de</strong>m Alter und <strong>de</strong>m<br />
Zustand <strong>de</strong>s Objektes ist auch die Nutzung ein<br />
entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>r Indikator für die <strong>auf</strong> die Immo<br />
bilie entfallen<strong>de</strong>n Kosten.<br />
Bevor eine Objektstrategie <strong>de</strong>finiert wer<strong>de</strong>n<br />
kann, bedarf es <strong>de</strong>r Anstrengung, sich einen<br />
strukturierten Überblick über seine Bestän<strong>de</strong> zu<br />
verschaffen. Der Bauwerkszuordnungskata-<br />
log (BWZ) ermöglicht über Ordnungsnummern<br />
einen guten Überblick über die Verschie<strong>de</strong>nar<br />
tigkeit <strong>de</strong>r Immobilien, ausgehend von einer<br />
Grobglie<strong>de</strong>rung zu einer immer feiner wer<br />
<strong>de</strong>n<strong>de</strong>n Aufschlüsselung <strong>de</strong>r Immobilienklasse.<br />
Somit können unter <strong>de</strong>n neun Hauptnutzungs<br />
arten mehr als 1.250 verschie<strong>de</strong>ne Bauwerke<br />
ihrer Nutzung nach zugeordnet wer<strong>de</strong>n.<br />
Die Zuordnung zu einer Gebäu<strong>de</strong>klasse (vgl.<br />
Abbildung 2) hilft in Bezug <strong>auf</strong> die später be<br />
schriebene Ermittlung von Vergleichsdaten und<br />
<strong>de</strong>n Vergleich mit Benchmarks. Je nach Größe<br />
<strong>de</strong>s Portfolios generiert dieses im internen Ver<br />
gleich bereits sehr gute und <strong>de</strong>taillierte Autstel<br />
lungen zu <strong>de</strong>n Objekten, die im zweiten Schritt<br />
mit externen, außerhalb <strong>de</strong>r eigenen Unterneh<br />
mung gewonnenen Daten verglichen wer<strong>de</strong>n<br />
können, um Abweichungen <strong>auf</strong>zuspüren und es<br />
„<strong>de</strong>m Besten" nachzumachen.<br />
Des Weiteren wird mit <strong>de</strong>r Zuordnung <strong>de</strong>r Im<br />
mobilien <strong>de</strong>utlich, inwieweit sie in <strong>das</strong> eigene<br />
Portfolio passen o<strong>de</strong>r ob sie bei einer Rendite-<br />
Risiko-Präferenz für <strong>das</strong> eigene Portfolio unpas<br />
send sein können.<br />
Um die Performance einer Immobilie bewerten<br />
zu können, ist es entschei<strong>de</strong>nd, zu wissen, wel<br />
che Kosten <strong>auf</strong> <strong>de</strong>n Mieter umzulegen sind und<br />
welche Kosten beim Vermieter verbleiben. Hier<br />
sind zum einen genaue Bestimmungen und De<br />
finitionen <strong>de</strong>r Begriffe und Leistungen notwen<br />
dig. Zum an<strong>de</strong>ren ist aus dieser Kenntnis her<br />
aus die Zuordnung <strong>de</strong>r Kosten und die Bewer<br />
tung unter <strong>de</strong>n Aspekten <strong>de</strong>r Nachhaltigkeit und<br />
Vergleichbarkeit erfor<strong>de</strong>rlich.<br />
1 Parlaments- Gerichts<br />
und Verwaltungsgebäu<strong>de</strong><br />
2 Gebäu<strong>de</strong> für wissenschaftliche<br />
Lehre und Forschung<br />
Gebäu<strong>de</strong> <strong>de</strong>s Gesund<br />
heitswesens<br />
4 Schulen<br />
5 Sportbauten<br />
Wohnbauten Gemeln-<br />
schaflsstatten<br />
7 Gebäu<strong>de</strong> für Produktion,<br />
Werrstätten u Lagerge:'<br />
8 Bauwerke für technische<br />
Zwecke<br />
9 Gebäu<strong>de</strong> an<strong>de</strong>rer Art<br />
Abb. 2: Grobglie<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>s Bauwerkszuordnungs<br />
katalogs IBWZ)<br />
Es existieren zahlreiche Parameter für die Er<br />
fassung <strong>de</strong>r Kosten, hilfreich ist die Orientie<br />
rung an Standards wie <strong>de</strong>r DIN 18960 o<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r<br />
umfangreicheren GEFMA 200, welche sich als<br />
gängige Kostenerfassungsstruktur mehr und<br />
mehr durchsetzen.<br />
Die seit 2004 neu <strong>auf</strong>gelegte GEFMA-Richtlinie<br />
200 „Kosten im Facility Management" nimmt in<br />
ihrer Struktur die Lebenszyklusphasen <strong>auf</strong> und<br />
ordnet ihnen über Ziffern ein<strong>de</strong>utig Kostenarten<br />
zu (vgl. Abbildung 3).<br />
Diese Vorgehensweise hat <strong>de</strong>n Vorteil, <strong>das</strong>s<br />
bei Einhaltung dieser Strukturen die Auswer-<br />
0 Phasenübergreiren<strong>de</strong> Planung<br />
1 Konzeptionsphase<br />
2 Planungsphase<br />
3 Errichtungsphase<br />
4 Vermarktungsphase<br />
6 BeschafTungsphase<br />
6 Betriebs- und Nutzungsphase<br />
6.100 Objektmanagement<br />
6.200 Bereitstellen von Arbeits- und Produköonsstlttten<br />
6.300 Objektbetrleb / Betriebsrührung<br />
6.400 Ver- und Entsorgung<br />
6.600 Reinigung und Pflege<br />
6.600 Schutz-& Sicherheitsdienste<br />
6.700 Objektverwaltung & <strong>Controlling</strong><br />
6.800 Supportleistungen<br />
6.900 Projekte In LzPh. 6<br />
~ Umbau / Umnutzung und Sanierung / Mo<strong>de</strong>mlsleruns<br />
8 Leerstands Phase<br />
9 Verwertungsphase<br />
Abb. 3: Lebenszyklusorientierte Kosteneriassung GEFMA 200 49