auf das Controlling - Haufe.de
auf das Controlling - Haufe.de
auf das Controlling - Haufe.de
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
52<br />
I<strong>de</strong>ntifizierung von Immobilien-Kostentreibern<br />
Übernehnnen /inbetriebn.<br />
Betätigen (Bedienen)<br />
iJbergeben<br />
Mieter<br />
Vermieter<br />
Inspizieren<br />
Warten<br />
Kleine Instandsetzung<br />
Betrieb<br />
Große Instandsetzung<br />
Sanierung<br />
Mo<strong>de</strong>rn! si erung<br />
IH<br />
Unter<br />
halt<br />
Abb. 7: GEFMA Zuordnung <strong>de</strong>r Kosten <strong>de</strong>s Betriebes einer Immobilie in Abgrenzung zu <strong>de</strong>n Kostentragungen<br />
Mieter-VeraiiMei<br />
<strong>de</strong>n Mietverträgen ist es üblich, die Instandset-<br />
zungs<strong>auf</strong>w/ändungen <strong>de</strong>m Vermieter zuzuord<br />
nen, mithin also eine Umlegbarkeit dieser Kos<br />
ten nicht vorliegt. Im privaten Wohnungsmarkt<br />
sind diese Kosten grundsätzlich nicht umlegbar<br />
Bei <strong>de</strong>n zu betrachten<strong>de</strong>n Kostenarten ist die<br />
Strategie zur Immobilie ein entschei<strong>de</strong>n<strong>de</strong>r Pa<br />
rameter für die sich hieraus ergeben<strong>de</strong>n Kos<br />
ten. Wenn <strong>das</strong> Ziel <strong>de</strong>r Werterhalt o<strong>de</strong>r die<br />
Wertsteigerung <strong>de</strong>r Immobilie ist, wird z.B.<br />
ein großer Aufwand in die Instandhaltung<br />
fließen.<br />
Wesentlich beeinflusst wird <strong>de</strong>r Werterhalt durch<br />
die Wahl <strong>de</strong>r richtigen Instandhaltungsstrategie.<br />
Präventive Instandhaltung heißt, bereits vor Er<br />
reichen <strong>de</strong>r technischen Lebensdauer eines Ge-<br />
werkes (z. B. einer Heizungsanlage) die Anla<br />
genteile zu erneuern und einen hohen Stand an<br />
Inspektion und Wartung zu gewährleisten, um<br />
stets einen aktuellen Überblick über <strong>de</strong>n Zu<br />
stand <strong>de</strong>r Immobilie zu haben. Dieses führt zu<br />
einem hohen Personal<strong>auf</strong>wand und zu hohen<br />
Aufwendungen für die Instandhaltung, die wie<br />
<strong>de</strong>rum die Miete und die Nebenkosten erhöhen.<br />
Demgegenüber steht die Metho<strong>de</strong> <strong>de</strong>s<br />
„Crash-Managements", auch Feuerwehrstra<br />
tegie genannt, bei <strong>de</strong>r so lange nichts unter<br />
nommen wird, bis ein Gewerk o<strong>de</strong>r die ganze<br />
Immobilie endgültig unbrauchbar gewor<strong>de</strong>n<br />
sind. Dann wird mit minimalem Aufwand wie<strong>de</strong>r<br />
hergerichtet und die Immobilie wie<strong>de</strong>r <strong>de</strong>r Nut<br />
zung zugeführt. Bei letzterer Strategie wer<strong>de</strong>n<br />
Faktoren wie Nutzungsausfallentschädigung<br />
o<strong>de</strong>r auch Gefahr für Leib und Leben außer Acht<br />
gelassen, bei <strong>de</strong>r Präventivstrategie wird häufig<br />
am Nutzer vorbei gehan<strong>de</strong>lt.<br />
Demnach muss es <strong>de</strong>r Mittelweg sein, <strong>de</strong>r <strong>de</strong>n<br />
Erfolg bringt (vgl. Abbildung 8). Basis für die<br />
Wahl <strong>de</strong>r richtigen Strategie ist neben <strong>de</strong>r Un<br />
ternehmensvorgabe auch die Kenntnis <strong>de</strong>r Ge-<br />
werke und ihrer technischen Lebensdauer<br />
Die Verwaltungskosten sind in erster Linie<br />
durch die Komplexität <strong>de</strong>r zu betrachten<strong>de</strong>n Im-<br />
Pravention Crash-Management<br />
Abb. 8: Verl<strong>auf</strong> <strong>de</strong>r Kostenkurven bei verschie<strong>de</strong>nen Instandhaltungsszenarien<br />
ONTROLLER<br />
mobilie beeinflusst. Grundsätzlich gilt: je mehr<br />
Mieter zu venwalten sind, umso mehr Aufwand<br />
entsteht in <strong>de</strong>r Venwaltung <strong>de</strong>r Fläche und treibt<br />
so die Kosten. Sie umfassen nach <strong>de</strong>r Werter<br />
mittlungsverordnung Aufwendungen für die Ver<br />
waltung eines Grundstückes, z.B. Prüfungskos<br />
ten <strong>de</strong>s Jahresabschlusses.<br />
Zur Senkung dieser Kosten kommen beispiels<br />
weise die Steigerung <strong>de</strong>r Venwaltungsprodukti-<br />
vität, die Reduktion <strong>de</strong>r Vertragskomplexität und<br />
die Optimierung <strong>de</strong>r Venwaltungsprozesse in<br />
Frage.<br />
Die Betriebskosten entstehen durch die Nut<br />
zung <strong>de</strong>r Immobilie, sind somit vom Nutzer ab<br />
hängig und wer<strong>de</strong>n in aller Regel auch komplett<br />
<strong>auf</strong> ihn umgelegt. Jedxh kommt diesen Kosten<br />
nicht nur aus Sicht eines Leerstandmanage<br />
ments eine Be<strong>de</strong>utung zu, son<strong>de</strong>rn auch zuneh<br />
mend als Marketinginstrument zur Vermittlung<br />
dieser Flächen. Eine Vergleichbarkeit <strong>de</strong>r Kos<br />
ten vorausgesetzt, ergeben sich vielfältige Mög<br />
lichkeiten und Szenarios für die Optimierung<br />
<strong>de</strong>r Leistung und damit auch <strong>de</strong>r sich erge<br />
ben<strong>de</strong>n Kosten. Somit stehen auch die vollstän<br />
dig umlegbaren Betriebskosten im Fokus <strong>de</strong>r<br />
Betrachtung, gera<strong>de</strong> wenn es sich um eine Ei<br />
gennutzung <strong>de</strong>r Immobilie han<strong>de</strong>lt. Durch Bün<br />
<strong>de</strong>lung von Leistungen, Festlegung <strong>de</strong>s Service-<br />
Levels und Überprüfung <strong>de</strong>r Lieferverträge las<br />
sen sich bereits wesentliche Einsparungen er<br />
zielen, die in einzelnen Leistungsteilen bis zu<br />
50% <strong>de</strong>r Kosten ausmachen.<br />
Umsetzungsbeispiel einer<br />
Bewirtschaftungsanalyse bei<br />
STRABAG Property and Facility<br />
Services<br />
STRABAG Property and Facility Services ist<br />
<strong>de</strong>r Komplettdienstleister rund um die Immo<br />
bilie. Das Leistungsportfolio umfasst Real Es-<br />
tate Management (u. a. Property Manage<br />
ment, K<strong>auf</strong>männisches Facility Management,<br />
Flächenmanagement, An- und Vermietung),<br />
Technisches sowie Infrastrukturelles Facility<br />
Management. Mit bun<strong>de</strong>sweit sechs Nie<strong>de</strong>r<br />
lassungen und 6.800 Mitarbeitern bewirt<br />
schaftet STRABAG PPS (ww.strabag-pfs.<strong>de</strong>)<br />
64 Millionen Quadratmeter in 35.000 Ob<br />
jekten.