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I<strong>de</strong>ntifizierung von Immobilien-Kostentreibern \<br />
6.332.420<br />
Sachbezug nach DIN 276: Wärmeversorgungsanlagen<br />
Tätigkeit: Wartung/weitere Unterglie<strong>de</strong>rung nach Bedarf<br />
Teilprozess: Inspektion & Wartung<br />
Hauptprozess: Objektbetrieb / Betriebsführung<br />
L_zPh.: 6 Betriebs- und Nutzungsphase<br />
Abb. 4: Lebenszyklusorienlierte Kostenerfassung GEFUA 200: Betriebsphase u. Unterglie<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r Instand-<br />
baltung in Vaibindung zur DIN 276<br />
tung zu je<strong>de</strong>r Phase <strong>de</strong>s Lebenszyklus<br />
und somit eine saubere Abgrenzung <strong>de</strong>r<br />
Kosten möglich ist. Eine Vermischung <strong>de</strong>r<br />
Kosten, insbeson<strong>de</strong>re von Projektkosten wäh<br />
rend Umbauphasen, gehört somit <strong>de</strong>r Vergan<br />
genheit an.<br />
In <strong>de</strong>r Betriebs- und Nutzungsphase <strong>de</strong>r Immo<br />
bilie wird nunmehr in <strong>de</strong>n Kostenarten In<br />
standhaltung und Sanierung / Mo<strong>de</strong>rnisie<br />
rungen (6.300 Objektbetrieb / Betriebsführung)<br />
die Glie<strong>de</strong>rung <strong>de</strong>r DIN 276 „Kosten im Hoch<br />
bau" adaptiert und damit die Gewerkeebene im<br />
Nummernschema <strong>de</strong>r Kostenertassung nach<br />
GEFMA 200 erfasst. Abbildung 4 ver<strong>de</strong>utlicht<br />
die daraus resultieren<strong>de</strong> Ziffernlogik.<br />
Die Strukturierung <strong>de</strong>r eigenen Kosten nach<br />
diesen in <strong>de</strong>r Praxis anerkannten Standards er<br />
leichtert Vergleiche mit ähnlichen Portfolien an<br />
<strong>de</strong>rer Corporates und Immobilieneigentümer er<br />
heblich.<br />
Begrjff<strong>de</strong>finition und Abgrenzung<br />
Betrieb, Instandhaltung und<br />
Unterhalt<br />
Grundsätzlich entstehen während <strong>de</strong>s Lebenszy<br />
klus einer Immobilie Kosten, die folgerichtig als<br />
Lebenszykluskosten erfasst wer<strong>de</strong>n. Sie lassen<br />
sich zunächst grob in die Erstellungs- und Fol<br />
gekosten unterteilen, wobei, wie eingangs be<br />
reits <strong>auf</strong>geführt, die Folgekosten die Erstellungs<br />
kosten binnen weniger Jahre übersteigen. Bei<br />
Verwaltungsimmobilien kann hier von sieben bis<br />
acht Jahren ausgegangen wer<strong>de</strong>n, bei Spezial-<br />
immobilien (Justizvollzugsanstalten, Schulen<br />
usw.) sind die Zeiträume <strong>de</strong>utlich kürzer So wird<br />
<strong>de</strong>utlich, warum bei <strong>de</strong>n Folgekosten ein loh<br />
nen<strong>de</strong>s Feld näherer Betrachtung liegt.<br />
Nutzungskosten sind <strong>de</strong>finiert als alle bei<br />
Gebäu<strong>de</strong>n, <strong>de</strong>n dazugehörigen baulichen Anla<br />
gen und <strong>de</strong>ren Grundstücken unmittelbar ent<br />
stehen<strong>de</strong>n regelmäßig o<strong>de</strong>r unregelmäßig<br />
„Kosten, die während <strong>de</strong>s Lebenszyklusses von Faciläies anfallen ..."<br />
j :<br />
Erslellungskosten<br />
Grundstijckskosten<br />
U Planungskosten<br />
n Baukoston<br />
Abb. 5: Lebenszykluskosten einer Immobilie<br />
ONTROLLER<br />
Lebenszykluskosten<br />
Nutzungskosten<br />
Umbau- und<br />
Erneuerungskosten<br />
Abbruch- und<br />
Entsorgungskosten<br />
Folgekosten<br />
[GEFMA 200}<br />
Kapitalkosten<br />
Verwait .• : - ''n<br />
Betnebskosten<br />
-j Instandsetzungskosten |<br />
Emeuemngskosten |<br />
wie<strong>de</strong>rkehren<strong>de</strong>n Kosten vom Baubeginn<br />
<strong>de</strong>r Nutzbarkeit <strong>de</strong>s Gebäu<strong>de</strong>s bis zum Zeit<br />
punkt seiner Beseitigung" (DIN 18960). Sie<br />
lassen sich in die weiteren Kostenblöcke:<br />
• Kapitalkosten<br />
• Venwaltungskosten<br />
• Betriebskosten<br />
• Instandsetzungskosten und<br />
• Erneuerungskosten (in Abgrenzung zu <strong>de</strong>n in<br />
Phase 7 „Umbau- & Sanierungsphase" ent<br />
stehen<strong>de</strong>n Kosten)<br />
differenzieren, separiert betrachten und steuern.<br />
Bei diesen Kosten han<strong>de</strong>lt es sich um teilweise<br />
<strong>auf</strong> <strong>de</strong>n Mieter umlegbare und teilweise<br />
nicht umlegbare Kosten, die beim Vermieter<br />
bleiben. Im privaten Wohnungsmarkt ist die Um-<br />
legbarkeit von Nebenkosten im Sinne <strong>de</strong>r Be<br />
triebskosten gemäß Betriebskostenverordnung<br />
gesetzlich geregelt, in <strong>de</strong>r die Nebenkosten zur<br />
Umlage festgelegt sind. Im Gewerbemarkt ist di<br />
ese Verordnung allerdings nicht bin<strong>de</strong>nd, hier<br />
sind die Vereinbamngen <strong>de</strong>s Mietvertrages maß<br />
geblich und <strong>de</strong>finieren die Umlagefähigkeit im<br />
Einzelnen. Somit ist die Kenntnis <strong>de</strong>s Mietver<br />
trages im Bestand ebenso entschei<strong>de</strong>nd wie die<br />
Kenntnis <strong>de</strong>r Kosten, um <strong>de</strong>ren Umlagefähigkeit<br />
im Mietvertrag festzuhalten.<br />
Ein zusätzliches Kriterium zur Performanceopti<br />
mierung ist <strong>de</strong>r Status Quo <strong>de</strong>s Objektes im Le<br />
benszyklus und die zum aktuellen Zeitpunkt<br />
mögliche Beeinflussung dieser Kosten. Da über<br />
wiegend im Bestand optimiert wird, sind die Ein<br />
flussmöglichkeiten begrenzt (vgl. Abbildung 6).<br />
Die Kapitalkosten sollen in diesem Umfeld nicht<br />
Gegenstand <strong>de</strong>r Betrachtung sein. Die Erneue<br />
rungskosten fallen hinsichtlich <strong>de</strong>r Budgetpla<br />
nung und -Optimierung in ein spezielles Seg<br />
ment, wobei durch die enge Verzahnung mit<br />
<strong>de</strong>n Investitionen über die installierten Gewerke<br />
und einer Abgrenzungsproblematik zur Phase 7<br />
„Umbau- & Sanierungsphase" nach GEFMA<br />
200 hier ebenfalls nicht weiter dar<strong>auf</strong> einge<br />
gangen wird.<br />
Immer orientiert am eigentlichen Zweck <strong>de</strong>r Im<br />
mobilie wird eine Strategie ihren Fokus auch <strong>auf</strong><br />
<strong>de</strong>r Limitierung <strong>de</strong>r eingesetzten Ressourcen ha<br />
ben, unabhängig davon, ob <strong>de</strong>r Investor die Kos-