Stratégie de Développement de la Ville de Douala ... - Cities Alliance
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16.2.1 La zone réglementaire<br />
La première, <strong>la</strong> plus simple est une zone colloquée par un document d’urbanisme<br />
en zone industrielle, faisant l’objet d’une réglementation spéciale décrivant les<br />
conditions que doivent remplir les constructions pour pouvoir obtenir une permis<br />
<strong>de</strong> construire, et dans <strong>la</strong>quelle les infrastructures publiques (voiries, adduction<br />
d’eau, distribution d’énergie, assainissement, transports) sont réalisées selon <strong>de</strong>s<br />
normes techniques adaptées. Les terrains d’assise peuvent être publics ou privés.<br />
Les industriels doivent les acheter à leurs propriétaires, au prix du marché, <strong>la</strong><br />
Collectivité pouvant exercer un rôle régu<strong>la</strong>teur en fixant <strong>de</strong>s prix modérés sur les<br />
parcelles qui lui appartiennent. Une telle zone (c’était <strong>la</strong> forme <strong>la</strong> plus répandue<br />
en Europe jusqu’à ces <strong>de</strong>rnières années) convient à toutes sortes d’entreprises.<br />
Seules celles qui génèrent <strong>de</strong>s nuisances ou sont sources <strong>de</strong> dangers sont interdites<br />
par le règlement d’urbanisme.<br />
Sur le p<strong>la</strong>n juridique, <strong>la</strong> création d’une telle zone est extrêmement simple : il suffit<br />
<strong>de</strong> l’inscrire dans un document d’urbanisme homologué et ensuite d’appliquer le<br />
règlement lors <strong>de</strong>s <strong>de</strong>man<strong>de</strong>s <strong>de</strong> permis <strong>de</strong> construire. Comme le P<strong>la</strong>n Directeur<br />
d’Urbanisme et les P<strong>la</strong>ns d’Occupation du Sol sont en début d’étu<strong>de</strong> à Doua<strong>la</strong>, il<br />
suffirait d’y intégrer un ou plusieurs zones industrielles et d’appliquer ensuite <strong>la</strong><br />
loi re<strong>la</strong>tive à l’urbanisme, qui précise que toute construction doit faire l’objet<br />
d’une autorisation <strong>de</strong> construire. Les bases existent donc et peuvent être appliquées<br />
sans dé<strong>la</strong>i.<br />
Sur le p<strong>la</strong>n pratique et politique, <strong>la</strong> création <strong>de</strong> telles zones se heurte souvent à<br />
l’opposition <strong>de</strong>s propriétaires, qui considèrent <strong>la</strong> vente <strong>de</strong> petits lots pour l’habitat<br />
plus rentable et plus facile. A ces arguments, fondés sur <strong>la</strong> certitu<strong>de</strong> que <strong>la</strong> propriété<br />
foncière donne automatiquement droit aux plus values les plus élevée possible,<br />
il faut opposer le fait que l’organisation du territoire urbain n’est pas<br />
l’addition <strong>de</strong>s désirs <strong>de</strong>s propriétaires, mais implique <strong>la</strong> prise en considération <strong>de</strong><br />
l’intérêt commun, et que le fait <strong>de</strong> colloquer un terrain en zone industrielle n’est<br />
pas une atteinte au droit <strong>de</strong> propriété, mais une réglementation <strong>de</strong>s constructions.<br />
Certes, l’urbanisme est une discipline qui limite les droits d’usage, et qui repose<br />
sur l’idée que <strong>la</strong> collectivité, qui réalise les infrastructures et équipement générateurs<br />
<strong>de</strong> plus value, a aussi le droit <strong>de</strong> réguler l’occupation du sol en fonction <strong>de</strong><br />
l’intérêt général. Il n’est pas certain que ce sentiment soit prédominant dans les<br />
villes camerounaises. Dans ce cas <strong>la</strong> zone industrielle <strong>de</strong>vrait se faire sur <strong>de</strong>s<br />
terrains publics, ce qui souligne l’intérêt qu’il y aurait à avoir une Agence foncière<br />
qui puisse les acheter , pour le compte <strong>de</strong> l’Etat, <strong>de</strong>s Communes ou <strong>de</strong> <strong>la</strong> Magzi,<br />
0828 Rapport CDS final-141209 135