Stratégie de Développement de la Ville de Douala ... - Cities Alliance

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16.2.1 La zone réglementaire La première, la plus simple est une zone colloquée par un document d’urbanisme en zone industrielle, faisant l’objet d’une réglementation spéciale décrivant les conditions que doivent remplir les constructions pour pouvoir obtenir une permis de construire, et dans laquelle les infrastructures publiques (voiries, adduction d’eau, distribution d’énergie, assainissement, transports) sont réalisées selon des normes techniques adaptées. Les terrains d’assise peuvent être publics ou privés. Les industriels doivent les acheter à leurs propriétaires, au prix du marché, la Collectivité pouvant exercer un rôle régulateur en fixant des prix modérés sur les parcelles qui lui appartiennent. Une telle zone (c’était la forme la plus répandue en Europe jusqu’à ces dernières années) convient à toutes sortes d’entreprises. Seules celles qui génèrent des nuisances ou sont sources de dangers sont interdites par le règlement d’urbanisme. Sur le plan juridique, la création d’une telle zone est extrêmement simple : il suffit de l’inscrire dans un document d’urbanisme homologué et ensuite d’appliquer le règlement lors des demandes de permis de construire. Comme le Plan Directeur d’Urbanisme et les Plans d’Occupation du Sol sont en début d’étude à Douala, il suffirait d’y intégrer un ou plusieurs zones industrielles et d’appliquer ensuite la loi relative à l’urbanisme, qui précise que toute construction doit faire l’objet d’une autorisation de construire. Les bases existent donc et peuvent être appliquées sans délai. Sur le plan pratique et politique, la création de telles zones se heurte souvent à l’opposition des propriétaires, qui considèrent la vente de petits lots pour l’habitat plus rentable et plus facile. A ces arguments, fondés sur la certitude que la propriété foncière donne automatiquement droit aux plus values les plus élevée possible, il faut opposer le fait que l’organisation du territoire urbain n’est pas l’addition des désirs des propriétaires, mais implique la prise en considération de l’intérêt commun, et que le fait de colloquer un terrain en zone industrielle n’est pas une atteinte au droit de propriété, mais une réglementation des constructions. Certes, l’urbanisme est une discipline qui limite les droits d’usage, et qui repose sur l’idée que la collectivité, qui réalise les infrastructures et équipement générateurs de plus value, a aussi le droit de réguler l’occupation du sol en fonction de l’intérêt général. Il n’est pas certain que ce sentiment soit prédominant dans les villes camerounaises. Dans ce cas la zone industrielle devrait se faire sur des terrains publics, ce qui souligne l’intérêt qu’il y aurait à avoir une Agence foncière qui puisse les acheter , pour le compte de l’Etat, des Communes ou de la Magzi, 0828 Rapport CDS final-141209 135
avant que les règlements d’urbanisme et la réalisation des infrastructures et travaux d’aménagement aient fait monter les prix. Enfin, pour les cas particuliers, on pourrait tout à fait utiliser la procédure de la ZAC (zone d’aménagement concerté) qui associe les pouvoirs publics et les propriétaires privés pour créer une zone industrielle. Cette procédure est un peu plus longue et complexe. Elle suit le schéma développée à la page suivante. Les délais de préparation du dossier de création de ZAC, à l’initiative de la CUD peuvent être relativement rapides (environ 6 mois d’études, hors délais de passation de marché et validation). A l’inverse, le dossier de réalisation implique de nombreuses négociations qui peuvent ralentir l’avancement du projet. 0828 Rapport CDS final-141209 136
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