Stratégie de Développement de la Ville de Douala ... - Cities Alliance

Après les résultats du concours, fixer les éléments du plan de masse retenus
dans un « plan de secteur » au sens de la loi 2004/003 (art 40) et le faire homologuer
pour qu’il ait force de loi.
> Ensuite, l’établissement ou la société chargée de l’aménagement procédera aux
opérations suivantes :
- établir le programme de la première étape, estimer les investissements et réunir
les concours financier pour la réalisation des infrastructures et équipement
publics. Fixer les conditions de cession des terrains qui seront mis à la disposition
des promoteurs privés.
- établir un business plan sur 10 ans
- chercher des promoteurs privés pour la construction et la commercialisation
des bâtiments privés.
- réaliser selon le planning arrêté les parties communes et publiques.
Comme on le voit il s’agit, à partir de la définition du périmètre et de la constitution
de l’assiette foncière, d’une opération immobilière de grande envergure mais
classique, dont la plus grande partie doit être financée par des promoteurs privés
ou publics, utilisateurs ou vendeurs des locaux qu’ils construiront. La contribution
à fonds perdus de la CUD devrait se limiter aux espaces publics (aménagement
des rues, des places et des infrastructures hors site) et son apport pour ces réalisations
pourrait se faire par la cession gratuite à la société promotrice des terrains.
Dans le cas, probable où il serait nécessaire de comprendre dans le périmètre des
terrains privés, on peut penser que la mise en place d’une ZAC serait facile, car
normalement une telle opération est génératrice de plus-values élevées. Si toutefois
certains refusaient une telle intégration dans le projet ou une vente amiable,
la procédure d’expropriation pourrait être utilisée, les parties publiques du programme
justifiant une DUP.
17.3.3 Estimation des apports de l’autorité publique
Pour être efficace un tel projet doit atteindre assez rapidement une taille critique
que l’on estime à 10 ha (100.000 m2 ) sur 5 ans. Le projet pourra ensuite être
progressivement étendu en fonction des besoins et de la capacité du site. Il
semble qu’une surface totale de 30 ha constitue un objectif correct dans une ville
comme Douala (300.000 m2 , soit environ 0.1 m2 par habitant). La part de terrains
publics ne devrait pas être inférieure à 60 % dans la première phase, et pourrait
diminuer dans la seconde, vu que la dynamique économique serait lancée. Dans
un tel projet le COS est de l’ordre de 2, et le CUS de 0,5. Il y aurait donc à cons-
0828 Rapport CDS final-141209 145