II Caderno - Instituto dos Registos e Notariado

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Nº 4/2005 – Maio/Junho/Julho 2005 40 como consta do despacho de recusa, não se pode “… alterar um prédio (por divisão em lotes), violando direitos existentes.”. 3 – O recurso hierárquico foi interposto em 28/01/04 (Ap. 6). Nele se procurou demonstrar – baseado na circunstância de não ter sido invocado, como fundamento da recusa, nenhum dos motivos legalmente enunciados nas diversas alíneas do n.º 1 do art.º 69.º do Código do Registo Predial, e de não ter sido justificada a impossibilidade de efectuar, provisoriamente por dúvidas, o registo pretendido, nos termos do n.º 2 do mesmo preceito – a ausência de base legal para o despacho de recusa, analisando então as razões nele alegadas, que a recorrente sistematiza em quatro, a saber: a) Impossibilidade de anexação dos prédios, por serem diferentes os seus comproprietários. A este propósito, a recorrente manifesta a opinião de que, sejam os comproprietários ou não os mesmos, a anexação é apenas um meio, uma ficção limitada no tempo, para conseguir o fim da divisão em lotes para construção. E afirma: “ Não se trata … de anexar prédios para que fiquem a ser um único, mas … para que dessa unidade sejam retirados os lotes e as áreas de utilização colectiva, que o alvará … concretiza (…) a anexação nasce para morrer logo de seguida … o que interessa é que os comproprietários dos diversos prédios anexados venham a ser contemplados, com lotes ou doutra forma, na divisão que o alvará autoriza.”. Donde conclui pela irrelevância de os diversos prédios abrangidos pelo loteamento pertencerem ou não aos mesmos comproprietários, já que, legalmente, nada obsta a essa possibilidade, exigindo a lei apenas que tais prédios sejam contíguos; o que explica, refere, que a Câmara Municipal competente tenha emitido o alvará, não levantando qualquer obstáculo relativamente à identidade dos comproprietários dos diversos prédios. b) Falta da indicação dos elementos que possibilitem a abertura da descrição. Motivo que, no entender da recorrente, não procede, porque do alvará e seu aditamento constam todos os requisitos essenciais à abertura da descrição, sendo que o despacho recorrido não especificou, como devia ter feito, a disposição do invocado art.º 44.º do Código do Registo Predial, que não foi cumprida. c) Numeração não sequencial dos lotes em cada um dos prédios de onde provêm. A este respeito refere-se que a anexação dos prédios que integram o loteamento, permitindo a saída de eventuais lotes de um todo, impõe-se por questões de ordenamento e outras de natureza prática. O que interessa é que o resultado final traduza as vontades dos respectivos proprietários, aprovadas pela Câmara Municipal, respeitando os mais elementares condicionalismos do próprio loteamento, designadamente, as configurações geográficas e a topografia dos prédios. “ Razão teria … a Conservadora se o lote 22 estivesse junto ao 43, por ambos provirem do prédio n.º 00471, e houvesse assim um salteado de lotes para respeitar a proveniência dos mesmos. Não é o caso, pelo que este fundamento improcede.”. d) Existência de duas hipotecas a incidir sobre um dos prédios. No que concerne a este ponto, remete-se para a doutrina veiculada pelo parecer deste Conselho, proferido no P-º R.P. 151/2002 DSJ-CT, cujas conclusões vão no sentido da admissibilidade, como provisório por dúvidas, do respectivo registo. 4 – O despacho de sustentação da recusa começa por aludir à falta de apresentação de documento comprovativo dos poderes de representação conferidos ao apresentante pela Comissão Conjunta da AUGI do Bairro das Fontainhas de Baixo, razão não considerada na fundamentação da recusa. Relativamente à alegada impossibilidade de anexação dos prédios componentes da AUGI, em ordem a evitar confusões de titularidades, face à existência de compropriedade, sustenta que esse facto “… não pode ser obstáculo a uma precisa determinação e identificação do objecto do loteamento, bem como de todas as suas partes componentes.”. Identificação prejudicada, no caso concreto, quanto à referida parcela de 18 504,39 m2 – área loteada da descrição predial n.º 00736, da qual terá que ser desanexada – , pela ausência de menção, no alvará, das especificações necessárias à abertura da respectiva descrição, patenteando, assim, inexactidões susceptíveis de
Nº 4/2005 – Maio/Junho/Julho 2005 41 pôr em causa o objecto do acto a registar, dando motivo à nulidade do registo. Daí que o despacho de recusa tenha encontrado apoio legal, não no citado art.º 69.º, mas no art.º 16.º, alínea c), ambos do Código do Registo Predial. Atenta a falta de numeração sequencial dos lotes a destacar dos vários prédios e a confirmação, através das plantas anexas ao alvará, de que há lotes que não podem ser desanexados do prédio a que são reportados, sustenta a Conservadora recorrida que é para obviar à confusão de titularidades, decorrente da desanexação de prédio errado das descrições correspondentes aos vários lotes, que a lei não impõe a anexação dos diversos prédios loteados quando sobre os mesmos incidem direitos em compropriedade. E remata: “ Se o pretendido é atribuir um lote, a desanexar de um prédio, a um comproprietário noutro, a forma correcta é a celebração do negócio jurídico correspondente e não falsear o loteamenbto com a declaração de que o lote sai de um prédio quando, na realidade, provém de outro. (…). Se fosse possível confrontar os mapas cadastrais dos vários artigos matriciais, seria facilmente confirmado o que se afirma e esclarecidas outras situações duvidosas existentes neste alvará.”. Quanto ao fundamento de recusa, motivado pela existência de inscrições hipotecárias sobre um dos prédios abrangidos pelo loteamento, aceitando embora, como princípio, a solução preconizada pelo aludido parecer, no sentido da provisoriedade por dúvidas do registo, repudia-se a sua aplicação no caso em apreço, já que isso implicaria passar por cima das deficiências apontadas, comprometedoras da identidade do objecto e de outras operações fundamentais do loteamento, tais como a distribuição, por cada prédio dos vários lotes e das parcelas para o domínio público. 5 – O processo é o próprio e válido, o recurso foi interposto em tempo, e não há nulidades, excepções ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito. Importa, por conseguinte, emitir parecer. Fundamentação 1 – O registo requisitado, de cuja recusa vem interposto o presente recurso é, como referimos, o da autorização de loteamento de vários prédios (três, exactamente), enquadrados num processo de reconversão urbanística da área urbana de génese ilegal denominada “…”. Emitido pela Câmara Municipal de ..., ao abrigo do art.º 29.º da Lei n.º 91/95, de 2/9, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 165/99, de 14/09 1 , o alvará apresentado titula um processo de reconversão organizado como operação de loteamento da iniciativa dos particulares comproprietários, previsto no art.º 4.º, n.º 1, alínea a), da Lei citada, e disciplinado pelo disposto nos seus artigos 17.º- A a 31.º. Os prédios abrangidos encontram-se registados, em compropriedade, a favor de diversas pessoas, que são distintas e contitulares, em proporções diferentes, de prédio para prédio. Acresce que, relativamente a um desses prédios – a que corresponde a descrição predial n.º 00736 – só é loteada, como foi referenciado, uma parte da sua superfície – além de que incidem sobre ela duas inscrições hipotecárias, a C-1 2 e a C-2. A mencionada Lei nasceu da necessidade de legalizar um sem número de construções clandestinas que foram surgindo e proliferando nas áreas metropolitanas das grandes cidades, com preterição das regras básicas indispensáveis à instalação salubre das populações, sob a pressão do aumento demográfico, motivado, sobretudo, pela falta de emprego diversificado nas regiões do interior e pelo afluxo, em massa, dos cidadãos nacionais regressados das ex-colónias. A génese marcou-lhe a fisionomia, revelando-a como o exemplo marcante do cruzamento das normas de direito urbanístico, disciplinadoras da ocupação programada do solo urbano ou urbanizável, em obediência a critérios ambientais, sociais e económicos – visando, a par da optimização dos recursos naturais existentes, melhorar a qualidade de vida da população em geral – , com as do direito civil, reguladoras dos poderes de disposição sobre a propriedade. 1 A Lei n.º 91/95 sofreu 2.ª alteração introduzida pela Lei n. nº 64/2003, de 23/08, que a republicou. 2 Desconhecemos a data em que foi notificada a recusa da conversão desta inscrição hipotecária, pelo que não há que questionar a informação contida no respectivo despacho de que se encontram em vigor sobre o prédio referido duas inscrições hipotecárias.
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