II Caderno - Instituto dos Registos e Notariado

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Nº 4/2005 – Maio/Junho/Julho 2005 48 integradas no conjunto dos prédios delimitados e às quais vieram a corresponder, no loteamento aprovado, determinados lotes. O loteamento é, neste caso particular, essencialmente, o expediente encontrado para proceder à legalização de situações consolidadas no terreno, mas repletas de deficiências a nível urbanístico e a nível jurídico, às quais se procurou dar resposta, não só através de normas especiais, aprovadas para o efeito, mas também, por remissão específica destas, mediante a aplicação subsidiária das regras urbanísticas contidas no R.J.I.G.T., aprovado pelo Dec.-Lei n.º 380/99, de 22/09 e no R.J.E.U., aprovado pelo Dec.-Lei n.º 555/99, de 16/12, com as alterações introduzidas pelo Dec.- Lei n.º 177/2001, de 4/06. Não obstante as questões levantadas – porque se prendem com a aplicação das regras jurídico-privadas, disciplinadoras do direito de propriedade – assumirem particular relevância no ulterior momento do pedido do registo da aquisição dos lotes, com base na divisão efectuada sob o controlo jurídico do Notário ou do Juiz – consoante o modo por que a mesma se processou (art.º 38.º e art.º 41.º da Lei em apreço) 16 –, deve o Conservador, aquando do pedido do registo da autorização de loteamento titulado por alvará, no domínio de uma Augi, preocupar-se com a identificação e individualização dos respectivos lotes, em particular, no que concerne à sua localização. Mormente quando dos documentos que instruem a respectiva requisição, designadamente, das plantas juntas ao alvará, resultem dúvidas sobre a implantação dos diversos lotes dentro dos limites físicos das descrições prediais a que se refere pertencerem. Dúvidas cuja remoção ocorrerá mediante a prova, através de qualquer modo de representação gráfica – definindo claramente o polígono de cada uma das descrições envolvidas e os lotes nele contidos – , compradores registar individualmente a sua aquisição, se bem que com a referência de que o lote fazia parte de um determinado artigo rústico. Estes lotes, tal como os prédios fraccionados, através do registo de aquisição das parcelas em avos podem ser integradas no perímetro de delimitação de uma Augi. 16 Não esquecendo que, quer a escritura que titule a divisão, quer a divisão judicial, podem ter lugar antes de efectuada no registo predial a inscrição de autorização de loteamento. – Cfr. arts. 39.º, n.º1, redacção actual; e 41.º, n.º1. de que, v. g., a falta da numeração sequencial de lotes no âmbito de cada uma dessas descrições prediais não briga com a sua contenção dentro dos respectivos marcos territoriais (por forma a evitar que se destaque de um prédio um lote que, de facto, materialmente, não faz parte dele). 2.3 – Falta da indicação dos elementos que permitam a descrição. Trata-se do problema suscitado quanto à identificação de um dos prédios abrangidos pelo alvará e que corresponde a uma parte da área da descrição predial – concretamente, 18 504, 39 m2 - o que, em princípio, implicaria a sua desanexação e consequente plena identificação, através da menção dos elementos necessários à abertura da descrição, nos termos do disposto no art.º 82.º do Código do Registo Predial. Face às menções elencadas nas diversas alíneas do referido preceito, constatamos que a omissão se confirma no que respeita aos elementos previstos nas alíneas c) e e), respectivamente, confrontações e valor patrimonial constante da matriz ou, na sua falta, o valor venal. Entendemos, porém, que a falha desses requisitos, ainda que comprometendo a abertura da descrição – na qual têm de estar presentes –, não vai provocar “… incerteza sobre o objecto da relação jurídica a que o facto registado se refere”, dando causa, por esta forma, a um registo nulo. O registo da autorização de loteamento deve então ser efectuado na ficha do prédio n.º 00736, fazendo constar da respectiva inscrição que o loteamento abrange daquele prédio somente a área supra referida. 2.4 – Existência de inscrições hipotecárias em vigor sobre as quotas indivisas de que são titulares alguns dos comproprietários de um dos prédios abrangidos pelo loteamento. Valem, a este propósito, por todas, as considerações tecidas a respeito da mesma questão no parecer P.º R.P. 151/2002 DSJ-CT e, especialmente, aquelas que ora nos permitimos, sem mais, transcrever: “… existem, à disposição dos interessados, quer mediante o consentimento do credor, na divisão amigável, quer pela instauração da acção também contra ele, na divisão judicial,
Nº 4/2005 – Maio/Junho/Julho 2005 49 mecanismos que permitem obviar aos inconvenientes eventualmente decorrentes da existência sobre o prédio loteado de hipotecas registadas sobre quotas indivisas do mesmo, pelo que, à primeira vista, pareceria não se descortinarem razões para as dúvidas levantadas … que, independentemente de se tratar de uma Augi, poderiam … ocorrer em qualquer registo de autorização de loteamento normal, sem o carácter específico que o presente reveste e considerando a inexistência na legislação que disciplina aquela de qualquer disposição que expressa ou implicitamente contemple a situação abordada. Convém… não esquecer o que antes referimos … quanto ao facto do art.º 689.º, n.º2, do Código Civil, contemplar a hipótese da divisão ser consentida pelo credor, passando o seu direito, até aí incidente sobre uma quota ideal, a recair sobre a parte que vier a ser atribuída ao devedor, e à circunstância de, não havendo consentimento do credor, qualquer que seja o resultado da divisão, o direito hipotecário não ser atingido, continuando a incidir sobre uma quota ideal da coisa, regime que … tem inconvenientes, já que não só prolonga a comunhão, quanto à hipoteca, como pode a venda judicial, por falta de cumprimento da obrigação, inutilizar a divisão feita. Por isso é que, considerando estes inconvenientes e tendo presente que a Lei, neste caso particular das Augi, não prevê … a participação na assembleia de proprietários ou comproprietários … dos eventuais credores hipotecários … em ordem a evitar a sua ocorrência, registralmente se deve prevenir a possível futura impugnação por esses credores da divisão que vier a processar-se, evitando, simultaneamente a surpresa para os demais comproprietários de verem recair sobre o lote ou lotes que lhes venham a ser atribuídos na divisão ónus que de facto julgavam incidentes apenas sobre as parcelas adjudicadas aos comproprietários, sujeitos passivos das aludidas inscrições hipotecárias. Não havendo … intervenção no processo de loteamento … dos credores hipotecários inscritos, nem se mostrando dado, por forma autêntica, o seu consentimento à substituição do objecto da garantia (fracção indivisa do prédio loteado por lotes), deverá, para obviar a eventuais e mais complexos problemas futuros … qualificar-se … o referido registo como provisório por dúvidas, residindo estas na falta de comprovação da intervenção dos credores hipotecários no processo de reconversão urbanística ou do seu consentimento expresso à divisão fundiária resultante daquele processo…”. 2.5 – Falta de apresentação de documento comprovativo dos poderes de representação conferidos ao apresentante pela Comissão Conjunta da Augi do … . O registo do loteamento vem requisitado por um advogado. Como acima referimos, o prédio ou prédios integrados na mesma Augi ficam sujeitos a uma administração conjunta, assegurada pelos respectivos proprietários ou comproprietários, e cujos órgãos são a assembleia de proprietários ou comproprietários, a comissão de administração e a comissão de fiscalização. À comissão de administração incumbem, entre outras funções, as da tramitação do processo de reconversão, em representação dos titulares dos prédios e dos donos das construções integrados na Augi, e de representação destes nas conservatórias do registo predial para promover as necessárias rectificações e alterações à descrição e o registo do alvará de loteamento, podendo, para o efeito, fazer declarações complementares. Por seu turno, o pedido de loteamento tem de ser instruído com os elementos especificados nas várias alíneas do n.º 1 do art.º 18.º, contando-se, entre eles, a fotocópia certificada das actas das reuniões da assembleia onde tenham sido tomadas as deliberações relativas à promoção da reconversão da Augi, à eleição e destituição da comissão de administração e à aprovação do projecto de reconversão a apresentar à câmara municipal, na modalidade do pedido de loteamento. Donde resulta que a emissão do alvará de loteamento só se processa verificados que sejam os poderes de quem actua em representação dos titulares dos prédios e donos das construções integrados na Augi, conquanto o alvará só possa ser emitido em nome dos comproprietários com inscrição válida no registo predial. O facto de pertencer à comissão de administração a representação da Augi junto da
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