II Caderno - Instituto dos Registos e Notariado

Nº 4/2005 – Maio/Junho/Julho 2005 42
Inserida nesta linha de orientação, a dita Lei
começa por fornecer o conceito das AUGI,
definindo-as como prédios ou conjunto de prédios
que, sem a competente licença de loteamento,
quando legalmente exigida, tenham sido objecto de
operações físicas de parcelamento destinadas à
construção até à data da entrada em vigor do
Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de Dezembro, e que,
nos respectivos planos municipais de ordenamento
do território (PMOT), estejam classificados como
espaço urbano ou urbanizável, ou qualificado
maioritariamente como tal, desde que a área
sobrante esteja, na sua maior parte, ocupada por
casas para habitação própria, bem como os prédios
ou conjuntos de prédios parcelados antes da
entrada em vigor do Dec.-Lei n.º 46673, de
29/11/65, quando predominantemente ocupados
por construções não licenciadas (art. 1.º, n.º s 2 e
3, e art.º 5.º).
O perímetro e a modalidade de reconversão
– como operação de loteamento da iniciativa dos
proprietários ou comproprietários, ou como
operação de loteamento ou mediante plano de
pormenor da iniciativa da respectiva Câmara
Municipal (art.º 4.º) – das AUGI existentes na área
do município são fixadas pelas câmaras
municipais, por sua iniciativa ou a requerimento de
qualquer interessado. E o prédio ou prédios
integrados na mesma AUGI são objecto de uma
administração conjunta, a cargo dos respectivos
proprietários ou comproprietários, em cujo órgão
deliberativo (assembleia) têm assento os
proprietários ou comproprietários cujo direito
esteja devidamente inscrito na Conservatória do
Registo Predial competente, excepto nos casos em
que são substituídos pelos donos das construções
erigidas na área das AUGI, devidamente
participadas na matriz, bem como pelos
promitentes-compradores das parcelas, havendo
tradição.
É, assim, dada preferência a quem de facto
se comporte como proprietário dos bens integrados
na AUGI, em detrimento dos particulares que
figuram como proprietários no registo predial, mas
que assumiram a posição de loteadores ilegais 3 , e
3 Loteadores ilegais são, de acordo com o art.º 45.º da Lei
em análise, “… os proprietários ou comproprietários que
hajam celebrado negócios de venda de parcelas, de quotas
indivisas e de promessa de compra e venda com autorização
que, destarte, ficam impedidos de se aproveitar da
sua actuação fraudulenta para dela colher
benefícios.
É à assembleia que incumbe acompanhar o
processo de reconversão, competindo-lhe, entre
outras funções, as de aprovar o projecto de
reconversão a apresentar à câmara municipal, na
modalidade do pedido de loteamento, e o projecto
do acordo de divisão de coisa comum (art.º 10.º,
n.º 2, alíneas d) e h)). As funções de administração
pertencem à comissão de administração que é
formada por um número ímpar de membros, de 3 a
7, que elegem entre si um presidente e um
tesoureiro, cujas assinaturas bastam para obrigar a
administração conjunta nos actos e contratos em
que a mesma intervenha, designadamente, a
representação dos titulares dos prédios integrados
na AUGI perante os serviços das Finanças e a
Conservatória do Registo Predial, para promover
as necessárias rectificações e alterações ao teor da
matriz e da descrição, e o registo do alvará de
loteamento (podendo fazer declarações
complementares), e perante o Cartório Notarial,
para o efeito da outorga da escritura de divisão por
acordo de uso (um dos tipos admitidos pelo regime
especial de divisão de coisa comum, estabelecido
para as AUGI constituídas em regime de
compropriedade até à data da entrada em vigor do
Dec.-Lei n.º 400/84, de 31/12), em conformidade
com o disposto nos artigos 14.º, 15.º e 38.º.
Aludimos, por forma sintética, a alguns dos
aspectos do regime jurídico das AUGI, com algum
interesse a nível do registo predial.
Mas, casos há, em que a especificidade da
operação de reconversão em curso determinou
mesmo a consagração de regras registrais
particulares. Referimo-nos à rectificação da área
da descrição predial, ao registo do alvará de
loteamento, e ao registo de aquisição por divisão
de coisa comum, quando aquele alvará diga
respeito a prédio em compropriedade.
Assim, o art.º 30.º da Lei em causa, além de
admitir rectificações, na descrição predial, da área
do prédio integrado numa AUGI, sem necessidade
de prévia rectificação do título que serviu de base
ao registo, desde que a diferença de áreas não seja
de ocupação, tendo por objecto os prédios integrantes da
AUGI, que possibilitaram o seu parcelamento físico.“.