II Caderno - Instituto dos Registos e Notariado

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Nº 4/2005 – Maio/Junho/Julho 2005 42 Inserida nesta linha de orientação, a dita Lei começa por fornecer o conceito das AUGI, definindo-as como prédios ou conjunto de prédios que, sem a competente licença de loteamento, quando legalmente exigida, tenham sido objecto de operações físicas de parcelamento destinadas à construção até à data da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 400/84, de 31 de Dezembro, e que, nos respectivos planos municipais de ordenamento do território (PMOT), estejam classificados como espaço urbano ou urbanizável, ou qualificado maioritariamente como tal, desde que a área sobrante esteja, na sua maior parte, ocupada por casas para habitação própria, bem como os prédios ou conjuntos de prédios parcelados antes da entrada em vigor do Dec.-Lei n.º 46673, de 29/11/65, quando predominantemente ocupados por construções não licenciadas (art. 1.º, n.º s 2 e 3, e art.º 5.º). O perímetro e a modalidade de reconversão – como operação de loteamento da iniciativa dos proprietários ou comproprietários, ou como operação de loteamento ou mediante plano de pormenor da iniciativa da respectiva Câmara Municipal (art.º 4.º) – das AUGI existentes na área do município são fixadas pelas câmaras municipais, por sua iniciativa ou a requerimento de qualquer interessado. E o prédio ou prédios integrados na mesma AUGI são objecto de uma administração conjunta, a cargo dos respectivos proprietários ou comproprietários, em cujo órgão deliberativo (assembleia) têm assento os proprietários ou comproprietários cujo direito esteja devidamente inscrito na Conservatória do Registo Predial competente, excepto nos casos em que são substituídos pelos donos das construções erigidas na área das AUGI, devidamente participadas na matriz, bem como pelos promitentes-compradores das parcelas, havendo tradição. É, assim, dada preferência a quem de facto se comporte como proprietário dos bens integrados na AUGI, em detrimento dos particulares que figuram como proprietários no registo predial, mas que assumiram a posição de loteadores ilegais 3 , e 3 Loteadores ilegais são, de acordo com o art.º 45.º da Lei em análise, “… os proprietários ou comproprietários que hajam celebrado negócios de venda de parcelas, de quotas indivisas e de promessa de compra e venda com autorização que, destarte, ficam impedidos de se aproveitar da sua actuação fraudulenta para dela colher benefícios. É à assembleia que incumbe acompanhar o processo de reconversão, competindo-lhe, entre outras funções, as de aprovar o projecto de reconversão a apresentar à câmara municipal, na modalidade do pedido de loteamento, e o projecto do acordo de divisão de coisa comum (art.º 10.º, n.º 2, alíneas d) e h)). As funções de administração pertencem à comissão de administração que é formada por um número ímpar de membros, de 3 a 7, que elegem entre si um presidente e um tesoureiro, cujas assinaturas bastam para obrigar a administração conjunta nos actos e contratos em que a mesma intervenha, designadamente, a representação dos titulares dos prédios integrados na AUGI perante os serviços das Finanças e a Conservatória do Registo Predial, para promover as necessárias rectificações e alterações ao teor da matriz e da descrição, e o registo do alvará de loteamento (podendo fazer declarações complementares), e perante o Cartório Notarial, para o efeito da outorga da escritura de divisão por acordo de uso (um dos tipos admitidos pelo regime especial de divisão de coisa comum, estabelecido para as AUGI constituídas em regime de compropriedade até à data da entrada em vigor do Dec.-Lei n.º 400/84, de 31/12), em conformidade com o disposto nos artigos 14.º, 15.º e 38.º. Aludimos, por forma sintética, a alguns dos aspectos do regime jurídico das AUGI, com algum interesse a nível do registo predial. Mas, casos há, em que a especificidade da operação de reconversão em curso determinou mesmo a consagração de regras registrais particulares. Referimo-nos à rectificação da área da descrição predial, ao registo do alvará de loteamento, e ao registo de aquisição por divisão de coisa comum, quando aquele alvará diga respeito a prédio em compropriedade. Assim, o art.º 30.º da Lei em causa, além de admitir rectificações, na descrição predial, da área do prédio integrado numa AUGI, sem necessidade de prévia rectificação do título que serviu de base ao registo, desde que a diferença de áreas não seja de ocupação, tendo por objecto os prédios integrantes da AUGI, que possibilitaram o seu parcelamento físico.“.
Nº 4/2005 – Maio/Junho/Julho 2005 43 superior a 15%, para mais ou para menos relativamente à área constante da descrição predial, estatui que: – o registo do alvará não dá lugar, de imediato, à abertura das novas descrições, o que só ocorrerá quando for requerida a inscrição de aquisição; enquanto que, no loteamento comum e por força do disposto no art.º 54.º do Código do Registo Predial, tal registo determina a individualização dos lotes; – caso o alvará de loteamento diga respeito a prédio em compropriedade, a referenciada individualização dos lotes acontece apenas simultaneamente com a inscrição de aquisição por divisão de coisa comum. Mas também e ainda, em homenagem ao propósito de facilitar e promover a legalização de tais áreas, o referido preceito dispensa a observância de certas formalidades, a que o comum dos registos anda associado. É o caso da declaração complementar a que se refere o n.º 7 do art.º 42.º, C.R.P., quando a requisição de registo recaia sobre quota parte de prédio indiviso, e à menção dos sujeitos passivos na inscrição de aquisição do lote por divisão de coisa comum. Insere-se na mesma linha de orientação a última alteração introduzida pela Lei n.º 64/2003, de 23/08, na redacção do citado art.º 30.º, cujo n.º 6 veio consagrar a dispensa da inscrição intermédia em nome dos titulares da quota do prédio indiviso integrado em AUGI que faça parte de herança indivisa, para efeitos do registo de aquisição do lote que continue a integrar a mesma herança. Inscrição intermédia que, todavia, continua a ser necessária, em nome dos titulares de quota de prédio indiviso, para que estes possam registar o lote que lhes venha a caber no âmbito da divisão de coisa comum. 2 – Após esta breve incursão pelo regime jurídico em vigor relativamente às denominadas AUGI, apreciemos cada um dos aspectos em que a problemática do caso “sub judice” se desdobra, considerados os fundamentos alegados para a recusa. 2.1 – Impossibilidade de anexação dos prédios a lotear Os prédios abrangidos pela operação de reconversão 4 encontram-se registados em compropriedade e em proporções diversas a favor de diferentes titulares, o que impossibilita a sua anexação. Ponto está em saber se esta impossibilidade compromete a existência de uma única operação de loteamento. Cruzam-se aqui as concepções urbanísticas e as regras impostas pelos planos de ordenamento territorial gizados à sua sombra com as regras de direito civil definidoras e modeladoras do conteúdo do direito de propriedade e de outros direitos reais, condicionando-os na sua projecção registral. Às normas urbanísticas interessa sobretudo disciplinar a ocupação dos solos, tendo por objectivo a conveniente implantação das construções, independentemente da titularidade dos prédios abrangidos pela operação, dos artigos matriciais que lhes respeitam e das descrições prediais envolvidas. O importante, nesta perspectiva, e tão importante que pode ocasionar sérias restrições ao exercício pleno do direito de propriedade, como era tradicionalmente entendido, é que a divisão fundiária programada pelo plano urbanístico seja concretizada e executada nos termos aprovados pelo alvará de loteamento emitido, reconhecendo homogeneidade física e unidade urbanística ao conjunto dos prédios abrangidos. Será, então, que a prossecução destes interesses urbanísticos deverá ser feita à custa das normas jus-civilísticas aplicáveis a cada caso, independentemente, portanto, da situação jurídicoprivada dos prédios? Esta questão tem recebido, da parte da doutrina, uma resposta maioritariamente negativa, acompanhada da implementação de uma “praxis” que, a nível tabular, procura conciliar os interesses em conflito, aceitando, por um lado, o loteamento de vários prédios pertencentes a diversos proprietários ou comproprietários, rejeitando, por 4 A circunstância da lei (art.º 30.º cit.) aludir expressamente a “prédio em compropriedade”, a nosso ver, não compromete – como sustentamos adiante – a possibilidade de tal operação abranger vários prédios em compropriedade, ademais distinta nos titulares e fracções respectivas, de prédio para prédio.
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