II Caderno - Instituto dos Registos e Notariado

Nº 4/2005 – Maio/Junho/Julho 2005 45
O mesmo Autor, invocando, em abono da
sua tese, a doutrina expressa num parecer emitido
por este órgão na vigência do Dec.-Lei n.º 400/84,
de 31/12, que advogava tal anexação, entende que
só desse modo será possível o comproprietário não
cabimentado no prédio onde tem uma quota
indivisa – atenta a previsível impossibilidade de
implantação no mesmo de tantos lotes quantos os
titulares de quotas indivisas – receber como tornas
um lote num outro prédio integrante da Augi, onde
foi possível satisfazer a sua expectativa. Do
mesmo modo e porque “… se o órgão municipal
orientou e autorizou o loteamento nas condições
que entendeu por urbanisticamente mais
correctas, salvaguardando o interesse público em
conciliação com a vontade maioritária dos
comproprietários, tudo em conformidade com as
regras de direito substantivas e especiais, não se
vê razão para que as regras adjectivas do registo
predial se sobreponham àquelas outras.”, não
devem sobrar dúvidas ao conservador para aceitar
a inscrição de um comproprietário como titular de
um lote implantado numa descrição predial onde
não tinha qualquer quota indivisa. “Logo, se a
assembleia de comproprietários delibera por
maioria absoluta a adjudicação de lotes aos
diversos comproprietários, alguns desses lotes
adjudicados por tornas … e se consubstancia a
sua deliberação em termos de escritura pública ou
de divisão judicial transitada em julgado, estão
satisfeitos os requisitos indispensáveis para ser
requerida e lavrada a inscrição de lotes da Augi a
favor de cada um dos comproprietários.”. 9
A anexação de prédios de diversos
proprietários numa única descrição, tendo por meta
efectivar uma transformação fundiária com novo
ordenamento predial, acontece no chamado
reparcelamento urbano, cuja disciplina jurídica é
estabelecida pelo Dec.-Lei n.º 380/99, de 22/09.
Mas, enquanto aqui e por força do disposto no seu
artigo 133.º, se prevê, como efeitos do
reparcelamento, além da constituição de lotes para
construção ou de parcelas para urbanização, a
substituição, com plena eficácia real, dos antigos
terrenos pelos novos lotes ou parcelas, não existe
para o loteamento, através do qual se processa a
reconversão urbanística das áreas urbanas de
9 Ob. cit., págs. 76/78.
génese ilegal, e no complexo das normas
reguladoras deste instituto, disposição idêntica que
consagre aquele efeito sub-rogatório. Pelo que
também não será possível a descrição unitária da
chamada “massa de concentração” – resultante da
anexação de todos os prédios envolvidos na
operação –, nem haverá lugar à “partilha”. Os lotes
formados à custa de parcelas de prédios de
diversos proprietários só poderão ganhar
existência quando for constituída, pela via do
direito privado, uma titularidade única ou uma
contitularidade 10 .
Importa assim (e justamente em razão da
especificidade da matéria que, como referimos,
determinou a adopção de regras registrais
particulares), decidir se as questões acabadas de
abordar se colocam no momento do acto de registo
requisitado (alvará de loteamento), ou apenas
quando for solicitado o registo de aquisição;
registo que, no caso concreto (prédio em
compropriedade), será titulado pela divisão de
coisa comum, determinando a simultânea
individualização dos lotes.
O regime especial de divisão de coisa
comum que o art.º 2.º da Lei n.º 91/95, de 2/09,
com as alterações introduzidas pelas Leis n.º s
165/99, de 14/09, e 64/2003, de 23/08, prevê
aplicável às Augi constituídas em regime de
compropriedade até 1 de Abril de 1985, acha-se
contido nos artigos 36.º a 44.º.
Assim, os prédios em compropriedade que
integrem a Augi podem ser divididos em
conformidade com o alvará de loteamento ou a
planta de implantação do plano de pormenor, por
acordo de uso, sem prejuízo do recurso à divisão
por escritura pública ou por decisão judicial.
A divisão por acordo de uso, que opera
mediante deliberação da assembleia de
comproprietários, só pode acontecer quando conste
do alvará ou da deliberação municipal que aprove
o plano de pormenor que o loteamento
corresponde à situação fundiária anterior à sua
intervenção. É titulada por escritura notarial
outorgada pela comissão de administração, que
nela declara, em nome de todos os interessados,
10 Cfr. Parecer emitido no P.º R.P. 148/2002 DSJ-CT, in
B.R.N , II, n.º 2/2003, pág. 26 e segs..