Reflexões: Descomplicando os impostos

Tributação do Imobiliário
Aquisição de imóveis:
o risco oculto dos privilégios
creditórios fiscais
ANA SOUSA
Manager, Tax Services
A corrida ao mercado
imobiliário continua.
É neste cenário que
se torna imperativa
a abordagem de um
tema já antigo e
pouco comentado: os
privilégios creditórios
imobiliários.
Tal como previsto no artigo 733.º
do Código Civil, “o privilégio creditório
é a faculdade que a lei, em
atenção à causa do crédito, concede
a certos credores, independentemente
do registo, de serem
pagos com preferência a outros”.
Assim, e apesar de, regra geral, o
património do devedor constituir
garantia geral dos créditos tributários,
no caso dos impostos sobre o
património (v.g. Imposto Municipal
sobre Imóveis (IMI), Imposto Municipal
sobre a Transmissão Onerosa
de Imóveis (IMT) e Imposto
do Selo), são concedidos privilégios
creditórios especiais que permitem
a extrapolação desta regra.
De uma forma que pode vir a revelar-se
bastante gravosa para o
adquirente de um imóvel, o direito
à satisfação tributária do Estado –
enquanto credor fiscal – poderá
acompanhar o bem. Significa isto
que, existindo dívidas de IMT, Imposto
do Selo e IMI relativas a um
determinado imóvel transacionado,
o Estado tem privilégios imobiliários
especiais na graduação
dos respetivos créditos, ainda que
o atual proprietário do imóvel não
seja o mesmo que incumpriu com
as referidas obrigações fiscais.
Assim, importa salientar que estes
privilégios não só passam a ser
oponíveis a terceiros que adquiram
os imóveis, ou o direito real
sobre os mesmos, como ainda
podem ser preferenciais face a
outros créditos.
Tais obrigações estão naturalmente
dependentes da verificação de
um conjunto de requisitos, uma
vez que os credores têm de reclamar
os referidos créditos em meio
próprio e dentro de determinados
prazos. Não obstante, esta é uma
temática que tem sido descurada
no âmbito das transações imobiliárias
e para a qual deverá ser
dada especial atenção tendo em
consideração o atual contexto
económico.
Relativamente à classificação da
tipologia de créditos têm surgido
divergentes entendimentos. Sendo
certo que os impostos sobre
o património gozam de privilégio
imobiliário especial, estando os
mesmos reconhecidos no Código
Civil e nos respetivos Códigos fiscais,
o mesmo não sucede com os
restantes impostos.
Apesar da controvérsia do tema
e da discussão existente ao nível
do tipo de privilégio conferido
aos créditos de Imposto sobre o
Rendimento das Pessoas Coletivas
(IRC), Imposto sobre o Rendimento
das Pessoas Singulares e de contribuições
para a Segurança Social,
a verdade é que o Código Civil e
os respetivos diplomas legais não
reconhecem a existência de privilégios
imobiliários especiais, mas
sim, privilégios imobiliários gerais.
Neste cenário, o dever contributivo
não deverá ser oponível a terceiros
que adquiram os imóveis.
Sem prejuízo e sendo certo que
os impostos sobre o património
não fogem às regras previstas nos
privilégios imobiliários especiais,
a análise de contingências/riscos
fiscais no âmbito da aquisição de
imóveis não deverá ser menos prezada,
devendo, ao invés ser alvo de
uma atenção cuidada, atendendo
à dimensão do risco que pode potencialmente
envolver.
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