14. Evangelische Landessynode - Evangelische Landeskirche in ...

(Direktorin Rupp)
14. Evangelische Landessynode 3. Sitzung 4. Juli 2008 135
– Verbleib der Liegenschaft im Eigentum und Vermietung,
– Verkauf der Liegenschaft,
– Verkauf der Liegenschaft und befristete Rückmietung,
– Verbleib der Liegenschaft im Eigentum und in Eigennutzung,
– Abriss Birkach und Wohnbebauung für Familien.
Der Oberkirchenrat hatte PWC für die Prüfung folgende
Rahmenbedingung genannt: Denkbar ist ein Verkauf an
Einrichtungen der Diakonie, Caritas, Freikirchen, katholische
Kirche, Gewerkschaften, sonstige politische Parteien
und Unternehmen. Ein Verkaufszeitraum ist bis
Ende 2009 vorgesehen, dabei ist ein Leerstand von bis zu
sechs Monaten akzeptabel. Finanzielle Erträge müssen
der Haushaltsordnung entsprechen. Die Belange der Kirchengemeinde
Birkach werden berücksichtigt.
Die Grundlagen von PWC waren: Notwendige Kostenschätzungen
für Bau-, Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen
wurden anhand von allgemein anerkannten Kostenkennwerten,
wie z. B. der Baupreissammlung des
„Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammer“
(BKI), grob in Form von Kostenspannen geschätzt.
PWC führte keine eigenen Untersuchungen zur
Beseitigung von Altlasten und Kontaminierungen durch
und erstellte kein eigenes Aufmaß von Gebäudeflächen.
Als Datenbasis dienten PWC rund 25 Dokumente der
Landeskirche über Verkehrswert, Sanierungskosten, Verträge,
rechtliche Beurteilungen sowie Rechnungsergebnis
2007 und Wirtschaftplan 2009. PWC führte eine eigene
Marktrecherche durch und erkundigte sich dabei auch
beim Gutachterausschuss der Stadt Stuttgart und dem
örtlichen Bauamt über die planungsrechtliche Situation.
Prüfungsschwerpunkte der Untersuchung waren: Markt,
Lage und Objekt. Der Oberkirchenrat lieferte die steuerlichen
und rechtlichen Untersuchungen zu.
Analyse und Bewertung Bauzustand: Das Gebäude
weist insbesondere am Dach, an der Außenfassade sowie
den Erkerfensterelementen erheblichen Sanierungsbedarf
auf. PWC geht von Sanierungskosten in Höhe von 5 Mio. �
aus. Die innere Ausstattung ist – laut Einschätzung PWC
– überwiegend in durchschnittlichem bis gutem Erhaltungszustand,
entspricht aber nicht mehr dem heutigen
Standard. Denkmalschutz besteht derzeit nicht.
Methodisches Vorgehen: Es wurden ausschließlich immobilienwirtschaftliche
Überlegungen bzgl. der Immobilie
angestellt und keine betriebswirtschaftliche Gesamtbetrachtung.
Deshalb blieben die Küche und die Frage ihrer
Sanierung außer Betracht. Notwendige Aufwendungen
wie Sanierungsmaßnahmen, Umbau, Neubau in Bad Boll
wurden berücksichtigt. Jedes der fünf Szenarien wurde
mittels einer Chancen-Risiko-Abwägung auf das relativ
aussichtsreichste eingegrenzt. Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsanalyse
wurde jedem Szenario der Ist-Saldo zwischen
jährlichen Erträgen und Aufwendungen zuzüglich
der erforderlichen Sanierungskosten den zukünftigen Erträgen
und Aufwendungen gegenübergestellt.
Für eine Vergleichbarkeit auf Jahresebene wurde die
Annuitätenmethode angewandt und anschließend über
einen Zeitraum von 30 Jahren mit einem Zinssatz von 5 %
kapitalisiert. Es wurden keine Preis- und Gehaltssteigerungen
unterstellt. Sämtliche Berechnungen beziehen
sich auf die Wertverhältnisse im Jahr 2008. Ziel der Due
Diligence ist die Vergleichbarkeit eines definierten Ist-
Standes zu den beschriebenen Szenarien. In Bezug auf
diesen Referenzwert kann eine Entlastung oder Belastung
gegenüber dem Ist-Zustand dargestellt werden. Eingerechnet
sind die Aufwendungen für die Sanierung von
Fenster, Fassade und Dach, da ohne diese Maßnahme
die nachhaltige Erzielung der angesetzten Mieteinnahmen
über den Zeitraum von 30 Jahren nicht realisierbar wäre.
Die Ergebnisse der Due Dilligence (PWC). Erstens.
Nach Auskunft von PWC ist die Immobilie Birkach eine
Sonderanfertigung für Bildungszwecke. Nach ihrer Marktrecherche
gibt es derzeit keinen Bildungsanbieter im
Großraum Stuttgart, der das Ensemble in seinem jetzigen
Bestand kaufen würde. Damit ist die Immobilie eigentlich
nicht zeitnah veräußerbar.
Zweitens. Das wirtschaftlichste Szenario – Abbruch
und Wohnbebauung – ist zugleich das mit den größten
Risikopotenzialen. Es wirft finanziell den besten Ertrag ab.
Dazu bedarf es aber der Änderung des Bebauungsplanes,
was ein öffentliches Verfahren ist. Der Bezirksbeirat
Birkach, der dabei zu hören ist, hat sich mit einstimmigem
Beschluss im Frühjahr 2008 gegen die Abgabe der Immobilie
ausgesprochen. Das Gebäude erhielt aufgrund seiner
außergewöhnlichen Architektur im Jahr 1983 durch
die Stadt Stuttgart den renommierten Paul-Bonatz-Preis.
Von daher besteht die Wahrscheinlichkeit, dass die Stadt
einen Abbruch kategorisch ablehnt. Auch die Bauleitplanung
stellt ein Risikopotenzial dar, denn gesetzlich vorgeschrieben
ist die „Beteiligung der Öffentlichkeit nicht nur
bei der Bebauungsplanänderung, sondern auch bei der
Bauleitplanung“ – hier insbesondere das „Amt für Stadtplanung
und Stadterneuerung“ der Stadt Stuttgart.
Zu D. Gründe für die Immobilienbeschlüsse und deren
finanzielle Auswirkungen. Die Umsetzung Bildungskonzeption
Plus beruht auf einer vereinbarten Zeitplanung bis
Ende 2009. Diese Planung wurde gegenüber Mitarbeiterschaft,
Einrichtungen und Synode bekanntgegeben. Es
ist darin festgelegt, dass Juli 2008 als die Zäsur geplant
ist, bis zu der die Abgabegespräche so weit vorangetrieben
sein sollen, dass für Mitarbeitende und Verantwortliche
in den Einrichtungen persönliche wie inhaltliche
Planungssicherheit ab 2010 gegeben ist. Im Sinne der
Verlässlichkeit wollte und konnte der Oberkirchenrat weitere
Ungewissheit und einen zeitlich nicht begrenzbaren
Schwebezustand niemandem weiter zumuten.
Denkendorf. Erstens. Der Abgabebeschluss für die
Immobilie Denkendorf bezieht sich auf die Gesamtanlage
des Klosters. Nach Auskünften von Immobilienfachleuten
ist dieser Weg nicht aussichtsreich. Deshalb wurde beschlossen,
das Machbare umzusetzen und den Fruchtkasten
zu veräußern, z. B. durch die Kirchengemeinde
oder das Haus Abraham, sowie das Blarerhaus – sofern
keine haushaltsneutrale Nutzung möglich ist – ggf. abzubrechen.
Zweitens. Auf diesem Wege werden eine Reduzierung
der Küchenstandorte und der Abbau von 50 Übernachtungsbetten
erreicht. Die Konsequenz daraus ist der
Abbau von 18 Arbeitsplätzen mit insgesamt 8,5 Vollzeitäquivalenten.
Viele der Betroffenen sind zwischen 50 und
60 Jahren, leben in Denkendorf oder der direkten Umgebung
und arbeiten seit vielen Jahren im Kloster. Soll mit
der Schließung von Tagungsstätten eine nachhaltige Ent-