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(ii)Desarrollo de cada proyecto.En esta fase, la División de Patrimonio encarga el proyecto a la División dePromoción, que se encarga de la gestión y supervisión del project managementy la construcción, que a su vez son externalizados a terceros (project managersy contratistas).(iii)Desarrollo de obra.Dado el desarrollo paralelo del proceso competitivo en ambas divisiones laSociedad tiene un plan de unificación de estas actividades, optimizando susrecursos en el diseño y posterior control y supervisión de cada promoción.(4) Inmobiliaria Colonial y el mercado de oficinasFactores de demanda y ofertaEntre los factores que han influido en el mercado inmobiliario español en los últimosaños, podrían destacarse los siguientes:(a) Factores de demanda(i)El crecimiento económico que ha conllevado un aumento del empleo en elsector servicios. La tasa de desempleo ha venido cayendo en España desde1996, como se muestra en el siguiente gráfico:Nº de desempleados Tasa de desempleo1996 3.492.000 21,8%1997 3.293.000 20,3%1998 2.963.000 18,2%1999 (primer trimestre) 2.761.000 17%Madrid (primer trimestre 1999) 203.968 9,3%Cataluña (primer trimestre 1999) 184.333 6,9%Fuente: INE(ii)La necesidad de edificios más modernos y eficientes, con gran superficie, y larelativa falta de disponibilidad de los mismos.Como consecuencia de los aspectos indicados en los Apartados 4(i) y 4(ii)precedentes, se ha producido un incremento de las rentas por alquiler, así comouna disminución de los ratios de desocupación, que en las ciudades de Madrid yBarcelona son los siguientes:Capítulo IV, página 37