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- Localizado en zonas de expansión y en volumen suficiente para permitirledesarrollar un papel de relevancia en la gestión urbanística.Estos criterios han sido los mantenidos por la Sociedad en los últimos años,lo que le ha llevado a acumular una reserva de suelo de 730.979 m 2 a 30 dejunio de 1999(ii)Contratación de obra. Inmobiliaria Colonial no lleva a cabo actividadconstructora alguna, siendo ésta subcontratada mediante selectivos procesosde contratación efectuados entre las principales constructoras del país. Estaforma de actuación permite el mantenimiento de una reducida estructuraque sitúa el punto de equilibrio de la división en un reducido volumen deactividad, con la consiguiente minoración del riesgo implícito en el negocio.Adicionalmente, el elevado volumen de obra contratado por InmobiliariaColonial se traduce en una mayor capacidad de convocatoria y control en losprocesos de contratació(c)Política de diferenciación de producto y marcaInmobiliaria Colonial se halla especializada en la vivienda plurifamiliar y deprimera residencia con un triple nivel de acabado, dentro del segmento medio delmercado, excluyendo las viviendas de lujo y las Viviendas de Precio Tasado(VPT)) caracterizado cada uno de ellos según se recoge a continuación:Resumen de estándares de superficies según nivel de promocionesBAJO MEDIO ALTOTipología 2D* 3D* 4D* 2D* 3D* 4D* 2D* 3D* 4D*Cocina 8 9 10 9 10 10 8 11 11Estar-Comedor 20 22 23 20 22 24 22 25 27Dormitorio 1 12 12 12 13 13 13 13 14 15Dormitorio 2 9 9 9 9 10 10 10 10 10Dormitorio 3 9 9 10 9 9 10Dormitorio 4 8 8 8Baño 1 4 4.5 5 4 4 4 5 6 6Baño 2 3 3.5 4 3 3 3 3 4 4Baño 3 2Pasillo-Distribuidor 3 4 6 4 5 6 4 6 7Recibidor 3 4 4 4 4 4 5 5 5Total útil interior 62 77 90 66 81 91 70 90 105* D: DormitoriosCapítulo IV, página 50
El siguiente cuadro proporciona información relativa al perfil de productodesarrollado por la actividad de promoción:Tipo de viviendaViviendas construidas1-2 dormitorios 1103 dormitorios 1.0444 dormitorios 4265 o más dormitorios 34Otras 46Total 1.660Los clientes objetivo son parejas de entre 25-40 años (75% de los clientes), de clasemedia (66% de los compradores), que acceden por primera vez a la vivienda (48%)o bien que adquieren una vivienda de mayor calidad o estándares que la suyaanterior (46%), y que viven en zonas cercanas al centro urbano (el 92% de loscompradores vive en los alrededores o en zonas limítrofes).Se trata de un producto de alta rotación, incorporado en promociones de tamañomedio (entorno a 150 viviendas por fase y promoción) y con signos dediferenciación que configuran a Inmobiliaria Colonial como una marca deprestigio en el sector, fundamentada en: (i) una relación adecuada de calidadprecio;(ii) un buen diseño del producto (donde el concurso entre arquitectosasegura no sólo el más estricto control de costes, sino también el mantenimiento deelevados estándares de calidad y estética; (iii) la asistencia gratuita a loscompradores para la obtención de financiación; (iv) un servicio post-venta eficazen la reparación de defectos menores; así como (v) la cobertura de aseguramientopor un período de diez años frente a defectos estructurales en la construcción. Deesta forma, la Sociedad, porpropia iniciativa, cumple ya, en general, en laactualidad, con algunas obligaciones como promotor que se encuentranactualmente en trámite de definición parlamentaria en relación con la denominada"Ley de Edificación".(2) Cuenta de resultados de la División de Promociones.A continuación se recoge la evolución de la cuenta de resultados de la actividad depromoción:Millones de pesetas 1996 1997 1998 30.06.98 30.06.99Ventas de promociones 8.529 7.289 12.472 2.174 5.325Ventas de suelo 0 5.247 3.997 1.770 3.942Coste de ventas (6.599) (10.075) (12.454) (2.983) (6.321)Gastos por servicios exteriores (286) (517) (758) (159) (303)Gastos por tributos (20) (77) (142) (55) (52)Gastos de personal (113) (130) (211) (88) (128)Gastos de Actividad (419) (724) (1.111) (302) (483)Beneficio Operativo 1.511 1.737 2.904 660 2.463Capítulo IV, página 51
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inscritas en los correspondientes r
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sustituirse por el oportuno certifi
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II.12ENTIDADES QUE INTERVIENEN EN L
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Caja de Ahorros y Monte de Piedad d
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(7) Entidad Liquidadora: el Servici
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- Comisión de Dirección: el 0,60
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cambios en aspectos financieros, di
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