Urbanisation de la Chine, utopie et réalité d o ssier - ccifc

L’urbanisation 城 市 化tage supérieur aux prévisions ! En instaurantdébut 2009, dans le cadre du plan derelance, une nouvelle politique monétaireciblant le marché immobilier et assortied’une injection de 763 milliards d’eurosde prêts, la Chine avait vu juste. Le plan derelance chinois avait porté ses fruits, maisen 2010, les crédits ayant explosé et les prixétant repartis à la hausse (12,8% en glissementannuel, d’avril 2009 à avril 2010, dansles 70 villes chinoises les plus importantes),le gouvernement chinois a choisi de resserrerl’étau.Sale temps pour les propriétaires ?Tenant compte de la menace qui pesait surl’économie chinoise mais aussi sur la stabilitésociale du pays, il a édicté une sériede mesures draconiennes visant à enrayerla spéculation. Fin avril 2010, ces mesuresanti-spéculation étaient mises en place.La première mesure « coup d’arrêt à la spéculation» visait les propriétaires d’au moinsun logement et qui souhaitaient en acquérirun deuxième, voire un troisième. Cettecatégorie-là s’est vu infliger des taux decrédits immobiliers supérieurs d’au moins1,1% aux taux directeurs. En outre, contrairementaux primo-acquéreurs qui peuventse contenter de verser 40% du prix, ceuxqui sont déjà propriétaires doivent s’acquitterd’au moins 50% du prix d’achat. Enfin,à l’égard de ceux qui possèdent déjà deuxpropriétés et souhaitent en acquérir unetroisième, le Conseil d’Etat invite les banquesà être fermes en n’accordant pas decrédits à tout candidat multipropriétaire.Cette mesure s’applique aussi aux personnesqui veulent acquérir un bien dans uneville, mais qui, depuis un an au moins, n’yont payé ni impôts ni cotisation sociale.A côté des mesures imposées aux propriétaires,le gouvernement chinois s’est attaquéaux entreprises publiques : 78 d’entreelles ont été contraintes de se retirer dumarché de l’immobilier, parce qu’ellesauraient participé à la hausse des prix.65,4 millions de logements videsQuant aux promoteurs, ils ont été priés dene pas accumuler les appartements dansleur portefeuille immobilier, mais plutôtde tenter de les vendre. Reste à savoirsi les promoteurs ont vraiment l’intentionde suivre ce conseil en mettant envente sur le marché, d’un seul coup, les65,4 millions de logements vides, •••Real estate,une valeur sûre à long terme ?Qu’il y ait une révision ou une réévaluationdu marché immobilier n’est pas faux, reconnaîtGuo Bai, attachée sectorielle économieet finance du service économique de l’ambassadede France en Chine.En 2009 et au début de 2010, la Chine acommencé à imposer des ajustementsréglementaires — pas si imperceptiblesque cela — ausecteur de l’immobilier, visantnotamment une limitation du « Toutnombre de biens que peutacquérir tout propriétairechinois.Reste que, contrairement à lapratique internationale, la pratiquechinoise ne calque pasle prix d’un bien sur sa valeurde location ou sur le niveau devie moyen des ménages. EnChine, les loyers d’une habitation n’ont pasréellement bougé depuis des années, assureGuo Bai. En revanche, le prix de vente deslogements continue de grimper. Une augmentationdes prix de l’immobilier à l’achatou à la vente ne signifie pas nécessairementqu’une bulle est en train de se former ouse formera, prévient l’attachée sectoriellequi s’interroge sur la spéculation des prix del’immobilier. Les prix vont-ils continuer degrimper ou vont-ils, à un moment donné,s’effondrer lamentablement ? Aujourd’hui,personne ne peut le prédire.Les optimistes ou ceux qui estiment quel’immobilier constitue un bon paraventcontre les risques d’inflation continuerontcertainement d’acheter des biens, poursuitl’attachée. Dans les limites désormais imposées.De nombreux riches Chinois, qui ciblentles placements immobiliers, affirmentcependant qu’à Pékin en particulier, il n’y apas (ou plus) de bonnes options d’investissementfinancier sur le long terme. Et, deleur côté, les investisseurs se demandentpour combien de temps encore le prixdu mètre carré grimpera, en particulier aucœur de Pékin.appartementlaissé viden’est soumisà aucunetaxe .»Les plus-values et les zones d’ombreDepuis plusieurs années, beaucoup debiens neufs (appartements pour la plupart)sont vendus cash à des candidats propriétairesqui n’ont nullement l’intention de s’yinstaller. Laissés vides, les appartementsne sont pas souvent mis en location, insistel’attachée sectorielle.Etonnant ? Non, celui quiachète un appartementet le laisse totalement videattend tout simplementque le prix de reventegrimpe — ce qui s’estpassé ces dernières années— afin de le recéder,assorti d’une solide plusvalue.Celle-ci n’est pasla seule bonne aubainedu vendeur : tout appartementlaissé vide n’est soumis à aucunetaxe tandis que, par une sorte de règlementtacite, le futur propriétaire de l’appartements’acquitte, en cash, de la transaction. Unezone d’ombre de plus pour la cote des valeursimmobilières…Autre donne importante du marché del’immobilier en Chine : les acheteurs nesont pas soumis à la loi d’airain, pourtantuniverselle, de l’offre et de la demande. Lefait qu’il y ait beaucoup de biens à vendresur le marché, à Pékin ou dans une autre villechinoise, n’engendre pas une diminutionautomatique des prix ! Au contraire, même.Les Chinois ne manquent pas de liquidité etle crédit est toujours bon marché.Quant aux fonctionnaires chinois attachésau secteur de l’immobilier, ils éviteraienttout simplement de tuer la poule aux œufsd’or. Selon l’un d’entre eux qui s’est exprimésous couvert de l’anonymat, l’administrationdes biens immobiliers aurait aussi seszones d’ombre : les montants empochéspar les gouvernements provinciaux proviendraient,à plus de 50%, des revenus destransferts immobiliers. Pourquoi changerune méthode gagnante ? •Christine SimonConnexions / juillet 2010 121