Urbanisation de la Chine, utopie et réalité d o ssier - ccifc

DOSSIER专 栏•••S.O.M, celui qui avait conçu la SiliconValley.C. : Quelles différences entre les conceptions desinstituts chinois de l’époque et celles de l’agenceS.O.M ?W. X. : Ils n’avaient pas du tout la mêmefaçon de travailler, ni de voir les choses.Le projet de SOM étaitnovateur. L’idée était de « C’était unconstruire un immeubleouvert sur la ville et sur concept auxla société, qui par-tage antipodes denotre espace avec lela conceptionpublic. C’était un conceptaux antipodes de la traditionenelleconception chinoise traditionnellede s’enfermerchinoise. (…)derrière des murs et des L’idée était degardiens et d’interdireconstruire unl’accès au public. En suivantle concept « construireun jardin et après sur la ville et laimmeuble ouvertun bâtiment », en créantde grands espaces verts,société.»en reliant les espaces,n o u s a v o n s p u r é a l i s e r u n efluidité harmonieuse et confortable entrele jardin et le bâtiment au bénéficedes entreprises à forte intensité intellectuelle.Cette ouverture nous a permis deconnecter l’élite scientifique et le restede la société. Maintenant tout le mondepeut accéder à cette zone high-techde Haidian. Notre deuxième souci dansla construction était l’environnement.Nous avons sacrifié délibérément desespaces commercialisables au rez-dechausséequi auraient pu être vendus àun meilleur prix pour planter de la verdure,ce qui permet aux clients au-dessusd’apprécier de près le vert devantles fenêtres. Nous avons aussi respectéles conditions naturelles. A Pékin, il faittrès froid en hiver et du côté ouest, lachaleur est insupportable en été. Pouréviter les pertes d’énergie en chauffageet air conditionné, nous n’avons paspercé de grandes ouvertures à l’ouest etnous avons installé des parasoleils. Nousn’avons pas le label vert car il n’existait pasencore quand nous avons construit, maisnous avons déposé une demande.C. : En Chine, la terre appartient à la puissancepublique. Comment un promoteur (privé, public ousemi-public) peut-il l’acquérir et la vendre ?W. X. : La Chine appartenant au peupleentier, la propriété de la terre revient àl’Etat en général. Un promoteur n’achètepas la terre de l’Etat, il la loue pour despériodes fixes — 30 ans pour l’utilisationindustrielle ; 40 ans pour l’utilisation commerciale; 50 ans pour la recherche scientifiqueet 70 ans pourdes logements — et ilsigne un contrat unefois pour toutes. Puis,il construit sur ce terrainen respectant lesdivers règlements, enparticulier ceux quistipulent la destinationdu terrain. Unclient qui achète unappartement achèteaussi une partie duterrain pour une périodecorrespondantau contrat du promoteur.Une fois ce délaiécoulé, il devra probablementrenégocier avec l’Etat. Mais c’estun cas qui ne s’est pas encore produit.C. : Vous aurez construit en 2010 près d’un millionde mètres carrés. Quand on construit autant commentpeut-on maintenir une qualité ?W. X. : En Chine, si certains promoteursfont de beaux immeubles, d’autre secontentent d’une piètre qualité. Ce n’estpas seulement pour des raisons de coûts.La culture de l’entreprise joue un rôleimportant. Chez Legend, notre cultured’origine — fabriquer des ordinateurs— exige une sensibilité au marché et uneprécision dans le travail. Avoir le sens desresponsabilités, chercher à être réaliste,s’orienter vers l’humain, avoir de la profondeuret de la puissance constituentl’image de l’entreprise et le style de travailchez Legend. Cela pousse Raycom RealEstate à rechercher la meilleure qualitépossible dans la construction de ses projets.Les chercheurs en high-tech ont besoind’un environnement ouvert, calme,permettant un changement très rapided’environnement. Cela nous a poussésà faire un produit flexible où les piècesse modulent, assez confortable pour queles chercheurs n’aient pas mal à la tête. Laqualité n’est pas absolument liée au coût.Bien installer un parquet ne revient pasplus cher que l’installer mal. Nous avonsaussi su faire des économies : les bellespierres à l’extérieur du bâtiment ne sontpas importées comme beaucoup l’ontcru, mais viennent d’une montagne chinoiseque nous avons identifiée et achetée.Puis, nous avons fait venir une entreprisepour traiter ces pierres que nousavons soigneusement fait numéroter enfonction de leur couleur pour jouer méthodiquementsur les nuances.Un de nos concepts-clés était l’internationalisation.Pour qu’un immeublesoit international, il faut un partenariatinternational mais aussi une clientèleinternationale. De la construction àl’exploitation, ce fut une priorité. DansRaycom InfoTech Business Center, 70%des compagnies sont internationale,90% sont dans la high-tech. 10 entreprisesfigurent parmi les « top » 500mondiales. Pour aboutir à ce résultat,nous avons eu des choix difficiles à faire,entre entreprises étrangères et entrepriseschinoises prêtes à payer un loyerplus élevé. Nous avons choisi de maintenirle concept de départ en sacrifiant unpeu les bénéfices.C. : Et pour le futur ?W. X. : A Pékin, nous sommes en trainde terminer quatre immeubles dont lesdeux bâtiments B et D au Raycom Info-Tech Business Center et deux autres quise trouvent dans une zone de création industrielle,à Shijingshan et dans le quartierWangjing. D’autre part, nous réfléchissonsau marché immobilier commercial dansles villes secondaires. Pour l’instant, noussommes en train d’étudier le conceptd’immeuble international et sa faisabilitédans d’autres villes. Si le marché atteint uncertain seuil (modèle et exigence), notreéquipe est prête à construire. •Propos recueillis par Anne Garrigue1 avec Lenovo Group, Digital China, Legend Capital et HonyCapitalRetrouvez les précédentsnuméros de Connexions surwww.connexions.ccifc.org72Connexions / juillet 2010