Urbanisation de la Chine, utopie et réalité d o ssier - ccifc

联 想 打 造 的 写 字 楼 先 驱在 一 个 全 速 建 设 的 国 家 里 ,一 些 大 型 集 团 业 务 多 元 化 ,进 军 房 地 产 领 域 。王 翔 , 联 想 控 股 全 资 子 公 司 融 科 智 地 房地 产 开 发 有 限 公 司 副 总 裁北 京 融 科 智 地 房 地 产 开 发 有 限 公 司 是 联想 控 股 (Legend Holdings Ltd.) 的 全 资 子公 司 。 联 想 控 股 (Legend Holdings Ltd.)旗 下 现 在 主 要 有 5 家 子 公 司 : 联 想 集 团 、 神州 数 码 、 联 想 投 资 、 弘 毅 投 资 以 及 融 科 智地 。 其 中 , 联 想 集 团 (lenovo) 是 全 福 布 斯全 球 500 强 企 业 。 联 想 控 股 立 志 于 成 为 一家 值 得 信 赖 并 受 人 尊 重 , 在 多 个 行 业 拥 有领 先 企 业 在 世 界 范 围 内 具 有 影 响 力 的 国 际化 投 资 控 股 公 司 。 融 科 智 地 作 为 联 想 控 股旗 下 进 军 地 产 行 业 的 主 力 军 , 立 志 成 为 中国 房 地 产 行 业 中 最 具 实 力 和 品 牌 吸 引 力 、基 业 常 青 的 公 司 。融 科 智 地 公 司 既 从 事 住 宅 项 目 的 开 发 建设 ( 在 北 京 、 天 津 、 重 庆 、 武 汉 、 长 沙 、 合肥 等 多 个 城 市 形 成 战 略 性 布 局 ), 也 从 事商 业 地 产 项 目 的 开 发 ( 在 广 东 、 深 圳 、 北京 、 重 庆 等 地 已 经 开 发 了 70 万 平 方 米 的 项目 )。 起 初 只 负 责 联 想 自 用 物 业 开 发 的 融科 智 地 于 2001 年 成 立 , 如 今 已 成 长 壮 大 ,羽 翼 渐 丰 。 今 年 , 北 京 融 科 智 地 房 地 产 开发 有 限 公 司 将 开 发 100 万 平 方 米 的 房 地 产项 目 。 融 科 资 讯 中 心 是 公 司 商 业 地 产 开 发与 经 营 的 代 表 之 作 , 是 一 座 优 美 的 国 际 化写 字 楼 园 区 , 坐 落 在 北 京 四 环 内 中 关 村 核心 地 区 , 这 里 聚 集 着 众 多 高 科 技 企 业 和 高等 院 校 。 特 别 值 得 一 提 的 是 , 法 国 电 信 也在 融 科 资 讯 中 心 落 户 。 让 我 们 回 顾 一 下 这座 设 计 巧 妙 的 甲 级 写 字 楼 从 2001 年 起 的开 发 过 程 。《 联 结 》: 能 否 请 您 回 顾 一 下 融 科 资 讯中 心 的 规 划 建 设 过 程 ?王 翔 : 我 在 联 想 工 作 了 17 年 。2001 年 , 受中 科 院 委 托 , 融 科 智 地 作 为 联 想 旗 下 的 房地 产 公 司 开 始 规 划 这 个 位 于 海 淀 区 中 关村 、 总 规 模 达 32 万 平 方 米 的 园 区 。 融 科 资讯 中 心 是 我 们 的 第 一 个 房 地 产 项 目 。 我 们的 总 裁 陈 国 栋 先 生 和 我 从 项 目 一 上 马 就 亲自 监 督 。 打 造 一 座 高 档 的 国 际 化 高 科 技 园区 是 中 国 科 学 院 和 我 们 共 同 的 目 标 。 众 所周 知 , 中 关 村 是 中 国 的 硅 谷 , 中 关 村 所 面 向的 , 不 仅 是 北 京 , 而 是 整 个 中 国 , 乃 至 整个 世 界 , 地 位 显 著 。 美 国 硅 谷 以 人 性 化 办公 物 业 为 主 , 造 就 了 世 界 性 高 科 技 产 业 的奇 迹 , 融 科 也 要 顺 应 中 国 硅 谷 —— 中 关村 的 发 展 需 求 , 为 智 力 密 集 型 企 业 提 供 舒适 的 办 公 环 境 。 所 以 融 科 在 前 期 规 划 时 ,就 明 确 定 位 , 以 建 造 世 界 级 高 科 技 龙 头 企业 的 国 际 型 高 档 办 公 生 态 园 区 为 己 任 。 为此 我 们 去 了 美 国 、 法 国 等 国 家 参 观 学 习 ,特 别 是 美 国 的 硅 谷 和 法 国 的 拉 德 芳 斯 。 当时 我 们 请 了 13 家 国 内 建 筑 设 计 院 参 与 园 区的 设 计 方 案 竞 标 , 结 果 方 案 均 很 难 满 足我 们 的 定 位 要 求 。 最 后 , 我 们 又 邀 请 美 国硅 谷 的 设 计 公 司 SOM 进 行 融 科 资 讯 中 心的 规 划 设 计 。《 联 结 》: 中 国 建 筑 院 与 美 国 SOM 公 司的 设 计 方 案 有 何 不 同 ?王 翔 : 当 时 , 无 论 是 工 作 还 是 看 事 物 的 方式 都 不 一 样 。SOM 公 司 的 方 案 富 有 创 新性 , 设 计 的 是 一 座 向 城 市 和 社 会 开 放 的 园区 , 与 社 会 共 享 我 们 的 环 境 。 与 中 国 设 计院 设 计 的 围 合 式 禁 止 公 众 入 内 的 方 案 完全 相 反 。 我 们 遵 循 的 是 “ 先 有 园 林 、 后 有建 筑 ” 的 设 计 理 念 , 通 过 大 面 积 绿 化 及 连接 空 间 的 创 新 设 计 , 完 成 建 筑 与 园 林 的 充分 融 合 , 为 智 力 型 企 业 提 供 舒 适 、 轻 松 的空 间 享 受 。 这 种 开 放 使 我 们 能 够 把 科 研精 英 与 社 会 很 好 融 合 在 一 起 。 现 在 , 所 有人 都 能 进 入 这 个 海 淀 的 高 科 技 园 区 。 在 规划 中 的 第 二 个 考 虑 是 环 境 。 我 们 牺 牲 了 可作 为 商 业 化 用 途 的 写 字 楼 底 层 , 这 部 分 空间 可 以 卖 出 更 好 的 价 格 , 但 是 我 们 种 上 了绿 色 植 物 , 可 以 让 楼 上 客 户 站 在 窗 前 就 能近 距 离 欣 赏 绿 色 。 第 三 个 规 划 得 比 较 好 的地 方 是 尊 重 自 然 条 件 。 北 京 的 冬 天 很 冷 ,夏 天 西 晒 , 热 得 难 受 , 造 成 很 大 的 能 源 损失 。 因 此 我 们 尽 量 避 免 在 写 字 楼 西 面 开 大面 积 窗 户 , 并 安 装 了 遮 阳 板 。( 删 除 ) 我 们 还没 有 绿 色 建 筑 标 识 , 因 为 做 这 个 项 目 时 还不 存 在 , 但 我 们 已 经 提 出 了 申 请 。《 联 结 》: 在 中 国 , 土 地 属 于 国 家 。 房地 产 开 发 商 如 何 买 卖 土 地 ?王 翔 : 中 国 是 一 个 全 民 所 有 制 国 家 , 土 地归 国 家 所 有 , 房 地 产 开 发 商 通 常 不 能 买 国家 的 土 地 , 而 是 租 地 —— 工 业 用 地 租 期 为30 年 , 商 业 用 地 租 期 为 40 年 , 科 研 用 地 租期 为 50 年 , 住 宅 用 地 租 期 为 70 年 , 并 且 一次 性 签 订 合 同 。 然 后 , 开 发 商 在 这 块 地 上根 据 相 关 规 定 , 尤 其 是 关 于 用 地 规 划 进 行建 设 。 买 房 人 买 下 了 这 块 地 的 一 部 分 , 并且 根 据 与 开 发 商 签 订 的 合 同 拥 有 对 这 部L’urbanisation 城 市 化分 土 地 一 定 年 限 的 使 用 权 。 产 权 到 期 后 ,买 房 人 可 能 需 要 与 国 家 重 新 谈 土 地 租 用 问题 。 但 这 种 情 况 尚 未 发 生 。《 联 结 》: 融 科 智 地 将 在 2010 年 开 发100 万 平 方 米 的 房 地 产 项 目 。 当 开 发 这么 多 的 房 地 产 项 目 时 , 如 何 能 够 保 证质 量 ?王 翔 : 在 中 国 , 有 些 开 发 商 能 够 建 造 高品 质 的 建 筑 , 另 外 一 些 则 质 量 平 平 。 这 不仅 仅 是 因 为 成 本 , 企 业 文 化 起 了 重 要 的作 用 。 在 联 想 , 我 们 的 原 始 行 业 是 生 产 电脑 , 这 要 求 对 市 场 敏 感 , 对 工 作 精 益 求精 。 联 想 代 表 着 责 任 感 、 务 实 、 以 人 为 本 、有 内 涵 、 有 实 力 的 企 业 形 象 与 工 作 风 格 。赋 予 了 融 科 在 开 发 项 目 时 对 品 质 的 极 至追 求 , 打 造 融 科 特 有 的 产 品 艺 术 魅 力 。 另一 方 面 , 高 科 技 科 研 人 员 需 要 开 放 、 安 静的 环 境 , 而 且 高 科 技 企 业 的 变 化 很 快 。 因此 , 我 们 的 大 楼 必 须 有 很 好 的 灵 活 性 , 可以 根 据 客 户 的 需 求 调 整 , 并 且 很 舒 适 , 比如 安 装 了 网 络 地 板 , 科 研 人 员 不 用 烦 恼 布线 的 问 题 了 。 其 实 建 筑 品 质 与 成 本 不 是 绝对 的 对 应 关 系 。 装 好 一 块 石 头 不 会 比 装 坏一 块 石 头 更 贵 。 我 们 也 知 道 控 制 成 本 , 比如 外 墙 的 石 材 , 很 多 人 以 为 是 从 国 外 进 口的 , 其 实 不 是 。 我 们 是 自 己 去 找 的 石 头 ,然 后 委 托 一 家 供 应 商 买 下 了 一 座 山 头 , 并且 按 照 颜 色 把 石 头 编 上 号 , 以 便 区 分 色差 。我 们 的 核 心 理 念 是 国 际 化 。 为 了 让 一 座 建筑 体 现 国 际 性 , 不 仅 需 要 国 际 化 的 合 作 伙伴 , 而 且 需 要 国 际 化 的 客 户 。 从 建 设 到 经营 , 这 是 优 先 考 虑 的 问 题 。 在 融 科 资 讯 中心 ,70% 的 企 业 是 国 际 企 业 ,90% 是 高 科技 企 业 , 还 有 10 家 世 界 500 强 企 业 。 为 了获 得 这 样 的 成 果 , 我 们 在 国 外 企 业 和 准 备出 更 多 租 金 的 国 内 企 业 之 间 做 出 了 艰 难 的选 择 。 我 们 决 定 保 持 当 初 的 理 念 , 牺 牲 一些 利 益 。《 联 结 》: 请 您 谈 谈 今 后 的 发 展 ?王 翔 : 在 北 京 , 融 科 正 在 完 成 四 个 写 字 楼项 目 , 其 中 融 科 资 讯 中 心 B 座 和 D 座 项 目 ,另 外 两 个 一 个 在 石 景 山 创 意 产 业 区 , 一 个在 望 京 区 域 。 另 一 方 面 , 我 们 正 在 考 虑 二线 城 市 的 商 务 地 产 市 场 。 目 前 , 我 们 正 在研 究 国 际 化 写 字 楼 的 理 念 , 也 在 探 索 将 这种 理 念 推 广 到 其 他 城 市 的 可 行 性 。 如 果 市场 能 够 达 到 一 定 模 式 与 要 求 , 我 们 的 团 队将 准 备 好 去 建 设 。 •Connexions / juillet 2010 71