les nouveaux constructeurs sa - Paper Audit & Conseil

Le marché immobilier allemand a confirmé sa résistance à la criseDurant les 3 premiers trimestres de 2010, 137 900 permis de construire ont été délivrés en Allemagne dont 48 000 pour le logementneuf, soit 7 % ou 9 000 logements de plus par rapport à la même période de l’année précédente.Évolution du nombre de permis délivrés pour les constructions neuves50000400003000020000100000Bâtiments avec 3 logementsou +; 43509Bâtiments avec 3 logementsou +; 476582009 2010Source : Tableau basé sur les données du Statistisches Bundesamt DeutschlandLe maintien des fortes disparités régionalesLa situation de l’immobilier en Allemagne présente toujours de fortes disparités régionales, les principaux centres économiques del’ouest présentant le plus fort potentiel de développement avec les métropoles de Munich, Hambourg, Düsseldorf et Francfort:Après des années difficiles, le pays a connu, en 2010, une augmentation du nombre de logements achevés de plus de 7 %, le marchédes grandes métropoles confirmant cette tendance positive.Concernant le potentiel de développement de l’immobilier neuf, on constate la même disparité régionale, avec des zones encroissance significative (dont les villes couvertes par Concept Bau-Premier) et des zones fortement sinistrées, en particulier dans lesanciens Länder de l’Est.Il faut aussi tenir compte de l’évolution des caractéristiques de la demande dans les différents marchés. Ainsi, après une phased’émigration hors des villes, le BBR constate une inversion structurelle de la tendance avec des flux migratoires positifs vers lesvilles (population âgée, demande de services,…). Cette situation est nuancée par les caractéristiques des marchés locaux.Enfin, on constate un taux de propriétaires faible en Allemagne à 43 %, comparé à des taux de 56 % en France et de 85 % enEspagne. Les analystes considèrent que ce taux devrait s’améliorer dans le futur, mais des changements significatifs à court termesemblent peu probables. Les facteurs qui semblent causer cette situation sont d’ordre économique, mais aussi culturel.Même si des changements significatifs à court terme semblent peu probables, les analystes s’accordent toutefois à dire que ce tauxdevrait s’améliorer dans le futur, en lien avec les préoccupations croissantes de constitution d’épargne pour la retraite.Le comportement des investisseurs individuels pour l’investissement immobilier s'est confirmé, et ce, malgré l’absence d’incitationfiscale majeure. Ainsi, nous avons constaté un taux très élevé d’investisseurs dans certains de nos programmes (taux avoisinant les 70% à Nymphenburg à Munich).L’agglomération de Munich, principal marché de Concept-Bau Premier en Allemagne, a connu une année 2010 positive. En effet, lesfondamentaux du marché de Munich ont évolué très favorablement.En ce qui concerne Berlin, le marché s'est maintenu à un niveau comparable aux années précédentes, mais les fondamentaux de cemarché ne se sont pas améliorés : il reste très limité en volume (pour mémoire, 576 logements neufs vendus en 2009 dans une villede 3,4 millions d’habitants) et les conditions financières de l’activité de promotion immobilière restent aussi très difficiles (avec, parexemple, un niveau de loyers moyen à moins de 5€ / m2).Les projets de Concept-Bau Premier, situés dans des niches de marché porteuses, connaissent une bonne performance, mais la tailleet les caractéristiques du marché berlinois ne permettent pas d’envisager un développement suffisant du volume d’activité à terme.Face à l’étroitesse de ce marché et cette réalité économique difficile, Concept-Bau Premier a donc décidé de ne pas poursuivre ledéveloppement de son activité à Berlin et de se désengager progressivement après l’achèvement des programmes immobiliers encours, à l’horizon 2012.Document de Référence 2010 – Les Nouveaux Constructeurs -28-