les nouveaux constructeurs sa - Paper Audit & Conseil

La TVA acquittée sur le prix d’acquisition du terrain est récupérable par le promoteur, soit par voie de remboursement du Trésorpublic, soit par voie d’imputation de cette taxe sur la TVA collectée auprès de chaque acquéreur.Le promoteur pourra également récupérer la totalité de la TVA qui va grever les factures des entreprises de travaux, soit par voie deremboursement soit par voie d’imputation sur la TVA collectée lors de la vente de chaque logement.La première vente d’un immeuble neuf, achevé depuis moins de cinq ans est en effet assujettie à la TVA au taux normal, calculé surle prix de cession à l’acquéreur. Cette TVA est facturée à l’acquéreur qui la paie en plus du prix hors taxe de son logement.Le promoteur doit déposer chaque mois à la recette des impôts, une déclaration de TVA récapitulant la totalité de la TVA collectéesur ses ventes et précisant le montant de la TVA récupérable sur ses achats.Alternativement, le promoteur paie la taxe sur les encaissements et déduit la TVA grevant les coûts de construction également àmesure de leur paiement.Si le promoteur n’a pas vendu tous les locaux qu’il a édifiés au terme de cinq ans après leur achèvement, la vente de ces logementssort généralement du champ d’application de la TVA et se trouve soumise aux droits d’enregistrement, soit 5,09 % plus les frais denotaire et le salaire du conservateur des hypothèques (environ 1,3 %).Fiscalité directeL’achat d’immeubles en vue d’y édifier des bâtiments et de les vendre en bloc ou par fractions, est considéré comme une activitécommerciale sur le plan fiscal.Cependant, l’article 239 ter du CGI, permet aux filiales de LNCI qui ont la forme de société civile ou de sociétés en nom collectif dene pas être soumises à l’impôt sur les sociétés et de bénéficier du régime dit de la translucidité fiscale.Ainsi, les profits de construction-vente seront exclusivement imposés au niveau des associés de chaque société d’opération, auprorata de la part de capital possédée par chacun d’entre eux, les profits étant néanmoins calculés au niveau de la société d’opération,qui doit déposer une déclaration fiscale spécifique, comportant toutes les références utiles à l’identification de ses associés, et à laquote-part de résultat fiscal revenant à chacun d’eux.En vertu de l’article 38, 2 bis, du CGI, les produits correspondant aux créances sur les acquéreurs d’immeubles ou aux versementsd’acomptes sur le prix de vente de ces derniers, ne doivent être rattachées qu’à l’exercice au cours duquel intervient la livraison desimmeubles ainsi vendus. Par livraison, il y a lieu d’entendre de la délivrance au sens du Code civil, c’est-à-dire, s’agissantd’immeubles bâtis, la remise des clés à l’acquéreur conformément à l’article 1605 du Code civil.Dès lors que la livraison des immeubles n’est pas intervenue à la clôture d’un exercice, ces immeubles font encore partie du stock dupromoteur et doivent être évalués dans les conditions prévues par l’article 38 nonies de l’annexe III du CGI, à leur valeur à la clôturede l’exercice.L’ensemble des charges exposées en vue de la réalisation de la construction fait partie, en principe, du prix de revient de l’immeubleet doit être compris dans le montant du stock immobilier à la clôture d’un exercice de la société d’opération. Le prix de revientcomprend le coût de production proprement dit, y compris le coût du terrain, et toutes les charges directes ou indirectes deproduction.En revanche, les frais financiers comptabilisés après l’achèvement des travaux, doivent systématiquement être portés en fraisgénéraux, c’est-à-dire en charges annuelles, quelle que soit la durée des prêts auxquels ils se rapportent. Les mêmes règles sontapplicables aux autres charges directes ou indirectes de production telle que les frais commerciaux et administratifs exposés aprèsl’achèvement et les frais d’entretien des immeubles achevés.Il convient de noter que les règles fiscales sont différentes des règles comptables, qui autorisent la comptabilisation des produits deconstruction-vente selon la méthode dite de l’avancement, c’est-à-dire qu’une fraction des recettes et coûts est rattachée à l’exerciceau cours duquel différents stades d’avancement sont intervenus.Quant à la situation de chaque associé, LNCI qui est une société anonyme passible de plein droit de l’impôt sur les sociétés doitenregistrer chaque année, en même temps que la clôture de l’exercice annuel de chacune de ses filiales de construction-vente, laquote-part fiscale des profits ou des pertes de construction vente qui leur sont attribuables, en fonction de sa part de capital social,sans attendre l’Assemblée Générale Annuelle d’approbation des comptes de l’exercice en cause, et alors même qu’elle n’a pas encoreperçu de mise à disposition de bénéfices, ou effectivement payé sa quote-part de pertes.Les profits ou les pertes fiscaux ainsi attribués, sont soumis à l’impôt sur les sociétés calculé au niveau de LNCI, ou du groupe fiscalauquel celle-ci appartient (voir ci-dessous paragraphe 6.6.5.2 du présent Document de Référence).6.6.5.2 Intégration fiscale (articles 223 A à 223 Q du Code général des impôts)Les résultats fiscaux de LNCI sont chaque année intégrés, après les retraitements intra-groupe prévus par la loi fiscale, aux résultatsdu groupe de sociétés dont LNC est la société mère de groupe d’intégration.Ce régime permet à LNC de se constituer seule redevable de l’impôt sur les sociétés et de l’impôt forfaitaire annuel, pour l’ensembledu groupe de sociétés qu’elle forme avec ses filiales françaises ayant opté pour ce régime et donc de compenser sur un plan fiscal lesprofits et les pertes de telle ou telle filiale française avec l’ensemble des résultats positifs ou négatifs des autres sociétés du groupefrançais d’intégration fiscale.Document de Référence 2010 – Les Nouveaux Constructeurs -48-