les nouveaux constructeurs sa - Paper Audit & Conseil

6.6.2.2 Recours des tiers contre les Réglementations de l’UrbanismeEn France, comme en Allemagne et en Espagne, le Plan d’Occupation des Sols d’une commune peut être contesté devant lestribunaux administratifs.6.6.2.3 Recours des tiers contre les autorisations individuellesLe permis d’édifier une construction ne dépend pas seulement de l’administration compétente en matière de constructions(« Baubehörde » en Allemagne) mais également d’autres autorités.Alors que ces recours restent limités en Espagne, le nombre de recours des tiers contre les permis de construire a tendance às’accroître en Allemagne et en France, ce qui peut conduire soit, au pire, à un désistement par le Groupe du bénéfice de promesses devente de terrains dont il était bénéficiaire, soit à un rallongement des délais d’ouverture des chantiers afin de purger les recours.Un recours n’entraîne pas nécessairement la suspension du projet de construction mais la réalisation du projet se fait alors aux risquesdu promoteur.6.6.2.4 Droit de l’environnementLe Groupe est tenu de respecter la réglementation relevant du droit de l’environnement.Le respect de l’environnement est particulièrement important en Allemagne, où le droit qui lui est applicable contient des règlescontraignantes aussi bien au niveau de l’État fédéral que des Länder. Les promoteurs immobiliers sont particulièrement concernés parla réglementation relative à la pollution du sol, l’acheteur d’un terrain pollué depuis plusieurs années pouvant être personnellementcontraint de procéder à une dépollution coûteuse.6.6.2.5 Réglementation archéologiqueIl existe également en France et en Allemagne une réglementation relative au patrimoine archéologique. Si des objets ou vestigesarchéologiques venaient à être découverts sur un terrain, ceux-ci pourraient entraîner une suspension des travaux et/ou le classementdu site, avec des conséquences financières pour le programme.6.6.3 Droit privé de la vente immobilière de logements neufs6.6.3.1 En FranceEn tant que vendeur de programmes immobiliers, le Groupe est soumis au droit commun de la vente, mais aussi à la réglementationspécifique de la « vente en l’état futur d’achèvement » ou « VEFA », et à la réglementation issue du droit de la consommation et dela loi solidarité et renouvellement urbain (SRU).En ce qui concerne la VEFA, la réglementation contient des dispositions d’ordre public, protectrices des acquéreurs conformément àla Loi, codifiées au titre sixième du Code de la construction et de l’habitation (article L. 261-1 et suivants) :• si un contrat préliminaire de réservation a été conclu, les acquéreurs non professionnels disposent d’une faculté de rétractationd’une durée de sept jours à compter de la réception du contrat de réservation signé, le contrat ne devenant définitif qu’àl’expiration de ce délai. La caducité du contrat est encourue en cas de non-respect de ce délai de sept jours ;• obligation de mise sous séquestre du dépôt de garantie du réservataire, qui ne peut excéder 5 % si le délai prévisionnel deréalisation de la vente n’excède pas 1 an, ou 2 % si le délai prévisionnel de réalisation de la vente n’excède pas 2 ans, 0 % si cedélai excède 2 ans ;• obligation de conclure l’acte de vente en VEFA, qui va emporter transfert de propriété de l’immeuble à construire au fur et àmesure de son édification, sous forme notariée ;• obligation pour le promoteur constructeur de fournir à l’acquéreur une garantie d’achèvement, lors de la signature de l’actenotarié de VEFA., LNC fournit à ses clients exclusivement des garanties extrinsèques d’achèvement fournies par desétablissements financiers ;• obligation de respecter un échéancier cadre pour les appels de fonds : les paiements cumulés du client ne peuvent excéder 35 %du prix de vente à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement de l’immeuble, le solde étantpayable lors de la livraison à l’acquéreur, sauf consignation de sa part de 5 % du prix en cas de non-conformité substantielle dulogement livré.Par rapport aux autres pays où le Groupe intervient, le mécanisme légal français de versement d’acomptes, à mesure de l’avancementdes travaux de construction, est favorable pour les promoteurs en termes de moindre décalage de trésorerie par rapport aux dépensesliées au paiement des différents coûts de réalisation du programme et, en particulier, des travaux des entreprises sous-traitantes.6.6.3.2 En EspagneIl n’existe pas en Espagne de réglementation strictement identique à celle de la VEFA applicable en France.Le client commence par signer un contrat de réservation, à la signature duquel il verse 3 % du prix de vente convenu.Document de Référence 2010 – Les Nouveaux Constructeurs -45-