les nouveaux constructeurs sa - Paper Audit & Conseil

• en France, par l’intermédiaire de sociétés de construction vente (ci-après les « sociétés d’opérations ») régies par les articlesL. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation et l’article 239 ter du Code général des impôts, les résultatsfiscaux de chaque opération étant imposés exclusivement entre les mains des associés, soit en ce qui concerne la part du Groupe,entre les mains de LNC Investissement SA (dite LNCI, filiale française de LNC à 99 %), qui contrôle en principe 60 à 100 % dessociétés d’opérations françaises (hors « CFH » et « Dominium »), de CFH (dont le pourcentage de participation est de 30 à100 % des sociétés d’opérations française « CFH ») et de Dominium (dont le pourcentage de participation est de 20 à 99,9 % dessociétés d’opérations française « Dominium »).Les sociétés d’opérations françaises du Groupe ont exclusivement la forme juridique soit de sociétés civiles, soit de sociétés ennom collectif.LNC, CFH et Dominium assurent systématiquement le mandat de « gérant » de chaque société d’opération et cumulent cemandat avec les missions rémunérées de « Directeur de Programme », de « commercialisateur » des logements réalisés et parfoisde « maître d’œuvre d’exécution » des travaux de construction ;• à l’étranger, les programmes immobiliers sont conduits directement par les filiales du Groupe, qui assurent la Direction deProgramme, la maîtrise d’œuvre d’exécution et la commercialisation. Une société d’opérations distincte peut être créée,lorsqu’un ou plusieurs partenaires extérieurs au Groupe interviennent au tour de table.Sélection des terrainsLNC en France et chaque filiale à l’étranger, effectue sa propre recherche foncière et ses études de marché, en mobilisant les servicesdu développement de LNC ou de la filiale concernée. Cette démarche s’appuie sur l’expérience de LNC ou de la filiale dans sonpropre marché, sa connaissance des agglomérations et sa rapidité d’exécution. Les différentes filiales disposent d’un réseaud’apporteurs d’affaires développé au fil des années. Par ailleurs, le Groupe est souvent consulté par les aménageurs, le plus souventpublics, de zones à urbaniser dans le cadre d’appels d’offres de droits à construire.La décision de lancer un programme immobilier est prise rapidement : elle n’est jamais déléguée et ressort systématiquement de ladécision, prise en commun, par le Directoire de LNC, le Directeur Général de la Filiale étrangère, s’il y a lieu, ou de chaqueDirecteur de Programmes français.Sur les instructions du Directoire de LNC et du Directeur Général de la Filiale étrangère, s’il y a lieu, le Service du développementfait établir un récapitulatif de l’ensemble des risques techniques d’un terrain.Le Directeur de Programmes soumet en outre au Directoire de LNC, qui l’approuve, une fiche financière décrivant les grandes lignesdu budget prévisionnel.Ce mode opératoire en amont, qui exclut toute délégation de la décision de lancer un programme, est appliqué strictement de lamême façon en France et à l’étranger.Validation des projetsLa décision d’engager la réalisation d’un projet ressort du Comité d’engagement du Groupe.Le Comité d’engagement est composé du Président du Directoire, du Directeur Général de LNC, du Directeur Délégué en charge duDéveloppement, du collaborateur du développement en charge du projet, du Directeur de Programmes concerné territorialement ou,le cas échéant, du Directeur Général de la Filiale étrangère concernée.Le choix de l’architecte est déterminant quant à la qualité de la conception et à la bonne insertion du projet dans son environnement.Il intervient rapidement sur appel d’offres ou de gré à gré.L’importance de la constructibilité et la rentabilité prévisionnelle du projet envisagé sont des critères essentiels. Le Groupe ne retientpas en général les projets dont le chiffre d’affaires hors taxes prévisionnel est inférieur à 5 millions d’euros.Signature des accords fonciersLe Groupe achète des terrains pour les développer rapidement. Il n’entre pas dans sa politique de constituer des portefeuilles fonciersimportants, ni d’en acheter à titre d’investissement à moyen terme.Après avoir sélectionné un terrain et obtenu les autorisations requises par ses procédures internes, le Groupe procède à la signatured’un accord avec le propriétaire. Il s’agit généralement d’une promesse de vente sous conditions suspensives qui doit être,préalablement à sa signature, validée par la Direction Juridique de LNC ou de celle de la filiale étrangère concernée.Sauf rares exceptions et dans ce cas pour des terrains exceptionnellement situés ou générateurs de fortes plus-values à terme, l’achatpar le Groupe est systématiquement soumis à la condition d’obtention des autorisations administratives nécessaires pour la réalisationd’un programme (obtention du permis de démolir, de construire et/ou de lotir définitif, purgés de tout recours, lorsque de tels recoursexistent comme c’est le cas en France, en Espagne et en Allemagne) et éventuellement à des conditions spécifiques d’absence decontraintes particulières telles que celles pouvant être liées à la nature du sol, à la présence de pollution ou d’installations classées.En Allemagne, au contraire des autres pays où le Groupe intervient, il n’est pas signé de promesse de vente, mais une vente ferme,soumise à la condition résolutoire de la non-obtention des autorisations de construire.Document de Référence 2010 – Les Nouveaux Constructeurs -35-