les nouveaux constructeurs sa - Paper Audit & Conseil

Quelques semaines après sa réservation, le client signe un « contrato privado », acte sous seing privé par lequel le Groupe s’engageirrévocablement à lui vendre un appartement, l’acheteur s’obligeant à l’acquérir, ce contrat ayant force obligatoire entre les parties.Lors de la signature du contrat de vente, l’acheteur verse une somme complémentaire portant son acompte total versé à environ 10 %du prix de vente total convenu.Pendant la construction de l’immeuble, le client verse encore des acomptes mensuels représentant ensemble 10 % supplémentaires duprix de vente et ce jusqu’à la livraison.Le vendeur a l’obligation de garantir les montants payés en avance par l’acheteur (avec un intérêt de 6 %) par le biais d’une garantiebancaire ou d’une police d’assurance, ces sommes devant par ailleurs être conservées dans un compte bancaire spécifique.Lorsque l’immeuble est achevé et prêt à être livré, le transfert de propriété est constaté chez un notaire, et des formalités depublication foncière doivent alors être accomplies ; c’est lors de la signature de cet acte notarié et de la livraison du logement, que leclient mobilise son crédit hypothécaire et verse le solde du prix soit 80 % du prix de vente convenu. Le promoteur doit attendrel’achèvement des travaux et la livraison au client pour encaisser la majeure partie du prix de vente, alors que le promoteur aura déjàfait l’avance du coût des travaux de construction et de réalisation du programme.Jusqu’à une période récente, le Groupe n’a pas enregistré de défauts de paiements significatifs, dans la mesure où si le client ne règlepas le prix du logement, il prend le risque de perdre tous les acomptes versés et le Groupe peut remettre en vente le logement, dont leclient n’est jamais devenu propriétaire faute pour les deux parties d’avoir signé l’acte de transfert de propriété chez le notaire contrepaiement du solde du prix.Toutefois, compte tenu du contexte économique espagnol, le Groupe a dû continuer à faire face en 2009 à un nombre important dedemandes de réduction de prix de vente de la part de ses clients lors de la livraison, demandes qu’il a souvent accepté dans le cadred’une meilleure gestion de ses stocks durs.6.6.3.3 En AllemagneLe Groupe ne conclut pas de contrat préliminaire de réservation de logements à construire avec ses clients allemands, maisuniquement des contrats de vente authentifiés devant notaire.En effet, les « conventions de réservation » (« Reservierungsvereinbarungen »), qui ont pour objet d’engager l’acquéreur à conclurele contrat de vente et le promoteur à ne pas vendre le logement ainsi réservé à un tiers, ne sont juridiquement valables qu’à lacondition d’être authentifiées par acte notarié, comme l’acte de vente lui-même. Ce formalisme rend malaisée et pratiquement inutilecette étape intermédiaire de commercialisation, qui est par contre usuelle dans d’autres pays européens où le Groupe intervient.Par ailleurs, il n’existe pas de dispositions spécifiques relatives au contrat de promotion immobilière dans le Code civil allemand(« Bürgerliches Gesetzbuch »).Selon la législation allemande, ce contrat se subdivise en deux types d’obligations pour le vendeur : une obligation de construire oude faire construire le logement et une obligation de transférer les droits fonciers.Une fois le contrat signé, l’acquéreur ne dispose pas d’un droit légal de rétractation ; un tel droit doit donc, pour être valable, êtreexpressément prévu par le contrat de vente.Le transfert de la propriété du terrain qui emporte, de plein droit, transfert des constructions qui y sont édifiées, ne résulte pas du seulcontrat de vente constatant l’accord des parties, mais uniquement de l’inscription de l’acquéreur en tant que nouveau propriétaire auregistre foncier territorialement compétent. Le transfert de propriété a lieu quand 100 % du prix de vente a été payé. Indépendammentdu transfert de propriété, le logement peut être livré quand 91,5 % du prix a été payé (depuis l’entrée en vigueur de la nouvelle loi en2009 : auparavant, ce taux était de 96,5 %).Jusqu’à la livraison du logement, le promoteur reste propriétaire de l’assiette du foncier, tout en s’engageant à transférer àl’acquéreur la propriété du terrain (vente de maisons individuelles) ou d’une quote-part de celui-ci (vente de logements collectifs).L’acquéreur s’engage à payer le prix lors de ce transfert, à moins que des acomptes aient été convenus.La réglementation relative aux courtiers et constructeurs immobiliers (« Makler- und Bauträgerverordnung ») permet au promoteurde percevoir des acomptes sous certaines conditions, notamment :• une « inscription préventive » (« Vormerkung ») de premier rang, disposition spécifique au droit immobilier allemand, sur lelogement à réaliser est enregistrée dans le registre foncier (« Grundbuch ») ;• le permis de construire a été obtenu, ou bien le promoteur a obtenu de l’autorité compétente l’autorisation de commencer laconstruction ;• les acomptes ne peuvent être perçus qu’après achèvement de certaines tranches de l’ouvrage à réaliser. Le promoteur peutnéanmoins demander le paiement de la totalité du prix, avant l’achèvement complet, s’il fournit une garantie de remboursement àson client.Toute clause contraire aux dispositions légales applicables est réputée non écrite. En outre, toute infraction à ces règles constitue unecontravention pénalement sanctionnée.Enfin, à la réception de l’ouvrage, l’acquéreur peut retenir une partie du prix, au taux minimum de 3,5 % du prix de vente (ce taux aété fixé réglementairement à 8,5 % à compter du 1 er janvier 2009), jusqu’à la complète levée des réserves constatées à la livraison.Document de Référence 2010 – Les Nouveaux Constructeurs -46-