Ejer, andelshaver eller lejer? - Boligselskabernes Landsforening

4.5 Vedligeholdelse og forbedringer
Nogle ejendomme og boliger er bedre vedligeholdte end andre. Der findes
imidlertid ikke repræsentative undersøgelser af, om nogle ejerformer
generelt er bedre vedligeholdte end andre ejerformer. Derfor beskrives
de forskellige muligheder og incitamenter, der er indenfor de
enkelte ejerformer til at vedligeholde og forbedre boligerne og bygningerne.
I afsnittet sondres der på samme måde som i andelsboliglovgivningen
og almenboliglovgivningen mellem vedligeholdelsesarbejder og forbedringsarbejder.
Vedligeholdelse defineres overordnet som arbejder, der
udføres løbende, når der konstateres svigt eller skader på ejendommen,
dvs. således at ejendommens værdi ikke forringes som følge af fysisk
nedslidning. Forbedringsarbejder defineres overordnet som ændringer,
der hæver bygningens og boligens standard og tilfører ejendommen eller
dens omgivelser en øget brugsværdi for beboerne.
4.5.1 Muligheder og incitamenter til at vedligeholde og forbedre ejerlejlighedsejendomme
Det er udelukkende ejerne, der har ansvaret for vedligeholdelsen af ejerlejlighedsejendommen
og dens boliger. I langt de fleste ejerforeninger er
den indvendige vedligeholdelse ejerens ansvar, mens den udvendige vedligeholdelse
er foreningens ansvar. Ejerlejlighedsloven og ejerforeningens
vedtægter regulerer forholdet mellem den enkelte ejer og fællesskabet,
jf. afsnit 2.2.
4.5.1.1 Udvendig vedligeholdelse og forbedringer af ejerlejlighedsejendomme
Organisering
Større beslutninger om den udvendige vedligeholdelse og forbedringer
af ejerlejlighedsejendommen træffes i de fleste tilfælde af ejerforeningens
medlemmer på generalforsamlingen, mens mindre løbende vedligeholdelsesarbejder
som regel besluttes og varetages af bestyrelsen for
ejerforeningen eller af en administrator, jf. afsnit 2.2.
Finansiering
Udgifter til større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder afholdes
typisk ved opkrævning af ekstraordinære bidrag eller ved træk på konto
for henlæggelser og/eller grundfond. Udgifter til mindre løbende vedligeholdelsesarbejder
opkræves typisk via fællesudgifterne, der afholdes
af ejerne ud fra de fastsatte fordelingstal. En del af disse løbende vedli-
142 Ejer, andelshaver eller lejer?