Ejer, andelshaver eller lejer? - Boligselskabernes Landsforening

More documents

Recommendations

Info

sektoren markedsbevidst er lykkedes at stimulere en udvikling, hvorefter sektoren selv opfatter (frivillige) frasalg positivt for at kunne investere og konsolidere sig. 5.3 Sverige – omdannelse til bostadsret I 1982 blev der indført en omdannelseslov 7, som minder om den danske tilbudspligt i forbindelse med salg af private udlejningsejendomme, idet lejerne i udlejningsboliger fik en forkøbsret til deres lejebolig, hvis de dannede en såkaldt bostadsretsforening. Bostadsretten svarer nærmest til en mellemting mellem andelsboliger og ejerboliger, idet købsprisen svarer til prisen som udlejningsejendom, mens der er fri prisdannelse ved videresalg. I 1983 blev de almennyttige boligselskaber og andre offentligt ejede ejendomme dog undtaget fra bestemmelserne om forkøbsret og tilbudspligt. Undtagelserne blev ophævet i 1992. Herefter skal en omdannelse af almennyttige boliger finde sted på samme vilkår som for øvrige ejendomme. Bostadsretsordningen er nærmere beskrevet nedenfor i afsnit 5.3.1. og de nyeste erfaringer fra Stockholm gennemgås i afsnit 5.3.2. Den almennyttige boligmasse i Sverige er traditionelt ejet og drevet af kommunerne, men med en høj grad af statslig finansiering. 5.3.1. Bostadsretten Siden slutningen af 1970’erne har man diskuteret omdannelse af udlejningsboliger til ejerboliger i Sverige. I 1991 blev der sat særligt politisk fokus på denne del af boligpolitikken med henblik på at øge salget af de almennyttige boliger til lejerne. Allerede i 1982 blev lov om ret til ejendomserhvervelse med omdannelse til bostadsret for øje – i det daglige kaldet omdannelsesloven gennemført. Hovedformålet med loven og med de komplementerende forandringer i bostadsretsloven, der blev gennemført på samme tid, var at styrke lejernes indflydelse i forbindelse med omdannelse til bostadsret. Man håbede, at disse tiltag sammen med indførelse af forbedrede finansieringsmuligheder ville føre til en stigning i omdannelserne af udlejningsboliger til bostadsret. 7) Der henvises til www.boverket.se samt www.rixlex.riksdagen.se Ejer, andelshaver eller lejer? 161
Omdannelsesloven gav lejerne en egentlig forkøbsret til deres bolig, hvis de dannede en bostadsretsforening. Ejeren af ejendommen kunne herefter ikke gennemføre et salg, uden at tilbyde ejendommen til lejerne på samme vilkår som en køber udefra – altså i hovedtræk svarende til tilbudspligten i den danske lovgivning. De lejere, som ikke ønskede at have en bostadsret, havde ret til at blive boende som lejere på samme vilkår som hidtil. I omdannelses- og salgsprocessen er det, som for danske andelsboligforeninger, bostadsretsforeningen, som optager et realkreditlån til finansiering af købet. Ydelsen på lånet fordeles på de enkelte beboere, men det er foreningen som sådan, der står som debitor. I modsætning til de danske andelsboliger kan en bostadsret imidlertid belånes og stilles som sikkerhed, idet den er defineret som en bestemt bolig i ejendommen. I forbindelse med salget af ejendommen til den nystiftede bostadsretsforening kan sælgeren kun opnå en pris, der afspejler prisen som udlejningsejendom og hermed det afkast, som den regulerede husleje for en udlejningsejendom giver. Der er ikke fastsat maksimalpriser, som det er tilfældet for danske andelsboliger, og ved videresalg af bostadsretten er der således fri prisdannelse. Førstegangssælger har derfor mulighed for at opnå en væsentlig kapitaliseringsgevinst ved denne de facto overgang fra det regulerede til det frie boligmarked. Omdannelsesloven fandt anvendelse på udlejningsejendomme generelt, og allerede i 1983 blev de almennyttige boligselskaber og andre offentligt ejede ejendomme undtaget fra bestemmelserne om forkøbsret og tilbudspligt og i 1984 blev overdragelse til stat og kommune også undtaget fra tilbudspligten. For boligselskaberne var der i stedet mulighed for at foretage omdannelser til bostadsret ved dannelse af såkaldte ’kontorsstiftninger’, men uden tilbudspligt. Dette indebar f.eks., at selskaberne selv kunne udpege, hvad der svarer til andelsboligs- eller afdelingsbestyrelsen, og at lejerne først derefter blev optaget i bostadsretsforeningen. Dette betød også, at initiativet til omdannelse næsten altid kom fra selskaberne selv og ikke fra lejerne. Samtlige undtagelser – pånær ved overdragelse til staten – blev ophævet i 1992. Herefter skal en omdannelse af almennyttige boliger finde sted på samme vilkår som for øvrige ejendomme, det vil sige med tilbudspligt. 1990’ernes politiske diskussioner førte til den mere principielle drøftelse af, om det er/burde være en offentlig opgave at udleje boliger. Samtidig oplevede flere kommunale boligselskaber økonomiske problemer, og samlet set førte dette til, at en række kommuner valgte at sælge kommunale boligselskaber til private. 162 Ejer, andelshaver eller lejer?
Page 1 and 2:
Ejer, andelshaver eller lejer? Øko
Page 3 and 4:
Ejer, andelshaver eller lejer? Maj
Page 5 and 6:
Kapitel 5 Internationale erfaringer
Page 7 and 8:
6 Ejer, andelshaver eller lejer?
Page 9 and 10:
Regeringen ønsker at gennemføre e
Page 11 and 12:
En almen boligorganisation består
Page 13 and 14:
overtage deres boliger. I de tilfæ
Page 15 and 16:
Det kunne blandt andet være tilsku
Page 17 and 18:
Tabel 1.2 nedenfor viser en beregni
Page 19 and 20:
1.8 Oversigt over udvalgets anbefal
Page 21 and 22:
I dette kapitel præsenteres - efte
Page 23 and 24:
solgt ud af deres udlejningsboliger
Page 25 and 26:
2.3 Andelsboliger Ved en andelsboli
Page 27 and 28:
2.4 Den almene boligsektor 2.4.1 In
Page 29 and 30:
der 2.4.10, om procedure i forbinde
Page 31 and 32:
Grundkapital stilles til rådighed
Page 33 and 34:
Efter de fleksible udlejningsregler
Page 35 and 36:
af lejligheder og miljøforbedring.
Page 37 and 38:
Sammensætningen af repræsentantsk
Page 39 and 40:
2.4.12 Tilsyn Kommunalbestyrelsen i
Page 41 and 42:
Kommunernes forpligtelse til at anv
Page 43 and 44:
Den gennemsnitlige anvisningsret i
Page 45 and 46:
3.1 Indledning Ifølge udvalgets ko
Page 47 and 48:
Som det fremgår af ovenstående, g
Page 49 and 50:
ikke skulle godkendes - hverken af
Page 51 and 52:
opdeles i 50 ejerlejligheder. Det e
Page 53 and 54:
Hvis det derimod ikke er muligt at
Page 55 and 56:
Der lægges dermed i prisfastsætte
Page 57 and 58:
Ejerlejlighedsopdeling Ved ejerlejl
Page 59 and 60:
Som det fremgår af afsnit 3.5 om o
Page 61 and 62:
Modellen vil bl.a. kunne indebære,
Page 63 and 64:
petencen til at beslutte, at en eje
Page 65 and 66:
Hvis de solgte boliger ikke kan uds
Page 67 and 68:
Med henblik på at sikre, at den al
Page 69 and 70:
organisationens repræsentanter at
Page 71 and 72:
I dette kapitel beskrives konsekven
Page 73 and 74:
Blandt de lejere, der ikke har noge
Page 75 and 76:
fundet en billigere bolig end deres
Page 77 and 78:
ejerbolig, jf. bilag 3. Af beregnin
Page 79 and 80:
En betydelig del (knap 60 pct.) af
Page 81 and 82:
at købe deres almene boliger varie
Page 83 and 84:
T Tabel 4.1.4 Fordeling af boliger
Page 85 and 86:
4.1.6 Tilskyndelsen til køb af alm
Page 87 and 88:
Blandt de lejere, der har råd til
Page 89 and 90:
Tabel 4.1.8 Potentiel efterspørgse
Page 91 and 92:
Tabel 4.1.10 Potentiel efterspørgs
Page 93 and 94:
4.1.9 Støtte til køb af egen boli
Page 95 and 96:
Køberens boligomkostninger vil ikk
Page 97 and 98:
Tabel 4.1.12 Konsekvens for Nybygge
Page 99 and 100:
Tabel 4.2.1 Årlig mobilitet se ell
Page 101 and 102:
Prisdannelsen på ejerboligmarkedet
Page 103 and 104:
ikke har presset priserne op på ej
Page 105 and 106:
lig lejebolig. 19 Det indebærer en
Page 107 and 108:
værdipapir, der er solgt én gang,
Page 109 and 110:
Der kan potentielt blive tale om et
Page 111 and 112: sikkerhed kan fremskrives til opgø
Page 113 and 114: Salgspriserne er opgjort på baggru
Page 115 and 116: Boligorganisationernes mistede indt
Page 117 and 118: Også for boliger opført 1965-79 e
Page 119 and 120: Som følge af det beskedne antal so
Page 121 and 122: 4.3.1.3 Salg til markedsprisen ved
Page 123 and 124: Boligorganisationerne mister indtæ
Page 125 and 126: 4.3.2 Finansiering af nybyggeri Net
Page 127 and 128: Endelig må det forventes, at det i
Page 129 and 130: 4.4 Beboersammensætningen og kommu
Page 131 and 132: selvom prisniveauet i hovedstadsreg
Page 133 and 134: Det ældre byggeri Overordnet bor d
Page 135 and 136: Tabel 4.4.8 Fordeling af beboere ef
Page 137 and 138: 4.4.3 Ændring af beboersammensætn
Page 139 and 140: Erfaringerne med salget af Københa
Page 141 and 142: anvisning til almene boliger. Dette
Page 143 and 144: 4.5 Vedligeholdelse og forbedringer
Page 145 and 146: te ejer kan optage lån med pant i
Page 147 and 148: I de tilfælde, hvor vedligeholdels
Page 149 and 150: siering af arbejderne i Landsbyggef
Page 151 and 152: Incitamenter Uanset hvilken vedlige
Page 153 and 154: I flere af de lande, som Danmark no
Page 155 and 156: videresælge den inden for en perio
Page 157 and 158: det beløb, som lejeren modtager af
Page 159 and 160: uden murstensstøtte. Nybyggeriet e
Page 161: opførelse af sociale udlejningsbol
Page 165 and 166: I 1996 blev der fastsat regler, hvo
Page 167 and 168: Samlet set peger frasalget af almen
Page 169 and 170: Bilag 1. Oversigt over finansiering
Page 171 and 172: 2.1 Lejernes tilskyndelse til at k
Page 173 and 174: Tabel 2.2 Fordeling af boliger efte
Page 175 and 176: Tabel 2.3 Fordeling af boliger efte
Page 177 and 178: Tabel 2.5 Fordeling af boliger (som
Page 179 and 180: således alene i kraft af individue
Page 181 and 182: 2.5 Følsomhedsberegninger Bestemme
Page 183 and 184: Lejernes efterspørgsel efter at k
Page 185 and 186: Ved køb af almene boliger som ande
Page 187 and 188: Boligomkostningen for ejerboliger R
Page 189 and 190: Prisfastsættelsen af ejerboliger M
Page 191 and 192: nes værdi. Det lokale normtal udg
Page 193 and 194: de to udprægede problemramte afdel
Page 195 and 196: Boligydelse Boligydelse gives til p
Page 197 and 198: egionen. Det skal dog bemærkes, at
Page 199 and 200: viduel boligstøtte til, at forskel
Page 201 and 202: Bilag 6. Kommunegrupper I dette bil
Page 203 and 204: Bilag 7. Støtteordninger mv. der h
Page 205 and 206: get på en del af indekslånet svar
Page 207 and 208: I 1972 gennemførtes lov om midlert
Page 209 and 210: Ydelsesstøtten aftrappes ved at be
Page 211 and 212: udgør et mindre beløb, kan det ik
Page 213 and 214:
Den indbetalende boligorganisation
Page 215 and 216:
ger, hvor der efter frasalg kun er
Page 217:
17. Individuel boligstøtte Individ
show all

Ejer, andelshaver eller lejer? - Boligselskabernes Landsforening

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?