Ejer, andelshaver eller lejer? - Boligselskabernes Landsforening

More documents

Recommendations

Info

kvenser, der er ved at give støtte – afhængig af den konkrete udformning af ordningen. Det gælder ikke mindst den direkte og indirekte påvirkning af de offentlige udgifter til støtte. Et af problemerne ved at give tilskud til lejernes køb af almene boliger er, at det er et brud med hidtidige principper at give støtte til køb af ejerboliger med risiko for yderligere skævvridninger på et boligmarked, der i forvejen er præget af støtte- og tilskudsordninger. Et direkte tilskud vil desuden betyde, at den del af befolkningen, som tilfældigvis bor i en almen bolig, opnår en kapitalgevinst i forbindelse med køb af ejerbolig, alene fordi de bor i en almen bolig. Et andet problem ved at give et direkte tilskud til alle, der køber deres almene boliger, er, at det indebærer et såkaldt støttespild. Forklaringen er, at de lejere, som i forvejen ville have købt deres bolig uden tilskud, også modtager et tilskud. Støttespildet kan dog begrænses ved at målrette tilskuddet til eksempelvis lavindkomstgrupper, så tilskuddet gøres afhængigt af husstandens økonomiske forhold. Indkomstafhængige tilskud indebærer imidlertid en risiko for samspilsproblemer, hvor tildeling af tilskud kan medføre, at andre offentlige overførsler til køberen bliver reduceret. Dertil kommer, at et indkomstafhængigt tilskud vil kunne have en negativ virkning på arbejdsudbuddet. Hvis tilskuddet afhænger af indkomsten, kan det nemlig betyde, at nogle lejere vil have mindre incitament til at tage et arbejde, da det vil mindske deres muligheder for at opnå tilskud i forbindelse med køb af deres almene bolig. En overvejelse af indkomstafhængige tilskud nødvendiggør således en grundig belysning af disse forhold. I stedet for at give et direkte tilskud ved køb af almene boliger kan efterspørgslen stimuleres ved en udskydelse af betalingstidspunktet for en del af købesummen. Det svarer til, at Nybyggerifonden yder et stående lån til køberen af en almen bolig på en del af købesummen. Det antages, at det stående lån først betales tilbage, når køberen videresælger sin bolig. Nybyggerifonden modtager således den fulde markedspris for boligen fratrukket gæld og forholdsmæssig indfrielse af pantegæld m.v. Et stående lån fra Nybyggerifonden vil ligne de stående lån, som det forventes vedtaget, at realkreditinstitutterne får lov at tilbyde i forbindelse med belåning af ejerboliger. 10 10) Jf. lovforslag L177 om realkreditlån og realkreditobligationer mv., som blev fremsat 12. marts 2003. Ejer, andelshaver eller lejer? 93
Køberens boligomkostninger vil ikke umiddelbart blive reduceret ved et stående lån fra Nybyggerifonden, idet afdraget som nævnt er en opsparing og ikke en omkostning. Derimod vil køberen opnå en likviditetsfordel i lånets løbetid, da afdraget først forfalder ved videresalg af boligen. I det omfang lejerne er likviditetsbegrænsede vil et stående lån fra Nybyggerifonden kunne stimulere efterspørgslen efter køb af almene boliger. I så fald vil et stående lån alt andet lige formentlig øge efterspørgslen i størrelsesordenen fra 1/2 pct. til 1 pct. af de almene boliger. Med henblik på at stimulere efterspørgslen yderligere kan det overvejes, om et stående lån fra Nybyggerifonden skal være gunstigt i form af en lavere forrentning end markedsrenten eller rentefrit. Det vil øge lejerens økonomiske tilskyndelse til at købe sin bolig, da det vil reducere boligomkostningerne i forbindelse med køb. Eksempelvis skønnes det, at et rentefrit stående lån på 30 pct. af markedsprisen vil øge efterspørgslen fra 2.-4.000 boliger til 30.-60.000 boliger. 11 Det skønnes, at efterspørgslen hovedsageligt vil stige i provinsen, det ældre byggeri i København og Frederiksberg samt i planbyggeriet i hovedstadsregionen i øvrigt. Den enkelte lejers personlige præferencer kan imidlertid øge eller mindske hans ønske om at købe sin bolig under de givne økonomiske vilkår. Et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden er imidlertid forbundet med et støttespild, idet nogle af lejerne også ville have en økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig uden et rentefrit stående lån. Dermed indebærer et rentefrit stående lån, at nogle lejere opnår et indirekte tilskud til forbrug af andre varer, fordi deres boligomkostninger ved køb bliver mindre end deres nuværende husleje. Der er imidlertid tale om et begrænset støttespild, da det kun er en beskeden del af lejerne i de almene boliger, som i forvejen ville købe deres almene bolig. I modsætning til et direkte tilskud vil køberne imidlertid ikke have nogen mulighed for at kapitalisere støtten ved et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden i forbindelse med videresalg. Det stående lån forfalder til betaling i forbindelse med videresalg, og køberen af den almene bolig modtager alene den del af købesummen, som han selv har betalt samt en eventuel kapitalgevinst/-tab som følge af prisudviklingen på boligmarkedet. Dermed sikrer et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden, at der på en og samme tid er en vis efterspørgsel efter køb af 11) Spændet i efterspørgslen afhænger af, om det er likviditetsbelastningen eller boligomkostningerne, der er lagt til grund for beregningen. 94 Ejer, andelshaver eller lejer?
Page 1 and 2:
Ejer, andelshaver eller lejer? Øko
Page 3 and 4:
Ejer, andelshaver eller lejer? Maj
Page 5 and 6:
Kapitel 5 Internationale erfaringer
Page 7 and 8:
6 Ejer, andelshaver eller lejer?
Page 9 and 10:
Regeringen ønsker at gennemføre e
Page 11 and 12:
En almen boligorganisation består
Page 13 and 14:
overtage deres boliger. I de tilfæ
Page 15 and 16:
Det kunne blandt andet være tilsku
Page 17 and 18:
Tabel 1.2 nedenfor viser en beregni
Page 19 and 20:
1.8 Oversigt over udvalgets anbefal
Page 21 and 22:
I dette kapitel præsenteres - efte
Page 23 and 24:
solgt ud af deres udlejningsboliger
Page 25 and 26:
2.3 Andelsboliger Ved en andelsboli
Page 27 and 28:
2.4 Den almene boligsektor 2.4.1 In
Page 29 and 30:
der 2.4.10, om procedure i forbinde
Page 31 and 32:
Grundkapital stilles til rådighed
Page 33 and 34:
Efter de fleksible udlejningsregler
Page 35 and 36:
af lejligheder og miljøforbedring.
Page 37 and 38:
Sammensætningen af repræsentantsk
Page 39 and 40:
2.4.12 Tilsyn Kommunalbestyrelsen i
Page 41 and 42:
Kommunernes forpligtelse til at anv
Page 43 and 44: Den gennemsnitlige anvisningsret i
Page 45 and 46: 3.1 Indledning Ifølge udvalgets ko
Page 47 and 48: Som det fremgår af ovenstående, g
Page 49 and 50: ikke skulle godkendes - hverken af
Page 51 and 52: opdeles i 50 ejerlejligheder. Det e
Page 53 and 54: Hvis det derimod ikke er muligt at
Page 55 and 56: Der lægges dermed i prisfastsætte
Page 57 and 58: Ejerlejlighedsopdeling Ved ejerlejl
Page 59 and 60: Som det fremgår af afsnit 3.5 om o
Page 61 and 62: Modellen vil bl.a. kunne indebære,
Page 63 and 64: petencen til at beslutte, at en eje
Page 65 and 66: Hvis de solgte boliger ikke kan uds
Page 67 and 68: Med henblik på at sikre, at den al
Page 69 and 70: organisationens repræsentanter at
Page 71 and 72: I dette kapitel beskrives konsekven
Page 73 and 74: Blandt de lejere, der ikke har noge
Page 75 and 76: fundet en billigere bolig end deres
Page 77 and 78: ejerbolig, jf. bilag 3. Af beregnin
Page 79 and 80: En betydelig del (knap 60 pct.) af
Page 81 and 82: at købe deres almene boliger varie
Page 83 and 84: T Tabel 4.1.4 Fordeling af boliger
Page 85 and 86: 4.1.6 Tilskyndelsen til køb af alm
Page 87 and 88: Blandt de lejere, der har råd til
Page 89 and 90: Tabel 4.1.8 Potentiel efterspørgse
Page 91 and 92: Tabel 4.1.10 Potentiel efterspørgs
Page 93: 4.1.9 Støtte til køb af egen boli
Page 97 and 98: Tabel 4.1.12 Konsekvens for Nybygge
Page 99 and 100: Tabel 4.2.1 Årlig mobilitet se ell
Page 101 and 102: Prisdannelsen på ejerboligmarkedet
Page 103 and 104: ikke har presset priserne op på ej
Page 105 and 106: lig lejebolig. 19 Det indebærer en
Page 107 and 108: værdipapir, der er solgt én gang,
Page 109 and 110: Der kan potentielt blive tale om et
Page 111 and 112: sikkerhed kan fremskrives til opgø
Page 113 and 114: Salgspriserne er opgjort på baggru
Page 115 and 116: Boligorganisationernes mistede indt
Page 117 and 118: Også for boliger opført 1965-79 e
Page 119 and 120: Som følge af det beskedne antal so
Page 121 and 122: 4.3.1.3 Salg til markedsprisen ved
Page 123 and 124: Boligorganisationerne mister indtæ
Page 125 and 126: 4.3.2 Finansiering af nybyggeri Net
Page 127 and 128: Endelig må det forventes, at det i
Page 129 and 130: 4.4 Beboersammensætningen og kommu
Page 131 and 132: selvom prisniveauet i hovedstadsreg
Page 133 and 134: Det ældre byggeri Overordnet bor d
Page 135 and 136: Tabel 4.4.8 Fordeling af beboere ef
Page 137 and 138: 4.4.3 Ændring af beboersammensætn
Page 139 and 140: Erfaringerne med salget af Københa
Page 141 and 142: anvisning til almene boliger. Dette
Page 143 and 144: 4.5 Vedligeholdelse og forbedringer
Page 145 and 146:
te ejer kan optage lån med pant i
Page 147 and 148:
I de tilfælde, hvor vedligeholdels
Page 149 and 150:
siering af arbejderne i Landsbyggef
Page 151 and 152:
Incitamenter Uanset hvilken vedlige
Page 153 and 154:
I flere af de lande, som Danmark no
Page 155 and 156:
videresælge den inden for en perio
Page 157 and 158:
det beløb, som lejeren modtager af
Page 159 and 160:
uden murstensstøtte. Nybyggeriet e
Page 161 and 162:
opførelse af sociale udlejningsbol
Page 163 and 164:
Omdannelsesloven gav lejerne en ege
Page 165 and 166:
I 1996 blev der fastsat regler, hvo
Page 167 and 168:
Samlet set peger frasalget af almen
Page 169 and 170:
Bilag 1. Oversigt over finansiering
Page 171 and 172:
2.1 Lejernes tilskyndelse til at k
Page 173 and 174:
Tabel 2.2 Fordeling af boliger efte
Page 175 and 176:
Tabel 2.3 Fordeling af boliger efte
Page 177 and 178:
Tabel 2.5 Fordeling af boliger (som
Page 179 and 180:
således alene i kraft af individue
Page 181 and 182:
2.5 Følsomhedsberegninger Bestemme
Page 183 and 184:
Lejernes efterspørgsel efter at k
Page 185 and 186:
Ved køb af almene boliger som ande
Page 187 and 188:
Boligomkostningen for ejerboliger R
Page 189 and 190:
Prisfastsættelsen af ejerboliger M
Page 191 and 192:
nes værdi. Det lokale normtal udg
Page 193 and 194:
de to udprægede problemramte afdel
Page 195 and 196:
Boligydelse Boligydelse gives til p
Page 197 and 198:
egionen. Det skal dog bemærkes, at
Page 199 and 200:
viduel boligstøtte til, at forskel
Page 201 and 202:
Bilag 6. Kommunegrupper I dette bil
Page 203 and 204:
Bilag 7. Støtteordninger mv. der h
Page 205 and 206:
get på en del af indekslånet svar
Page 207 and 208:
I 1972 gennemførtes lov om midlert
Page 209 and 210:
Ydelsesstøtten aftrappes ved at be
Page 211 and 212:
udgør et mindre beløb, kan det ik
Page 213 and 214:
Den indbetalende boligorganisation
Page 215 and 216:
ger, hvor der efter frasalg kun er
Page 217:
17. Individuel boligstøtte Individ
show all

Ejer, andelshaver eller lejer? - Boligselskabernes Landsforening

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?