Corio jaarverslag 2007 - Beursgorilla

Om een winkelcentrum aan te passen aan de ontwikkelingen in zijn verzorgingsgebied en zijn positie op die
manier verder te versterken is het soms nodig de huurdersmix aan te passen. Om een bepaalde huurder binnen
te halen, moet soms een lagere huur worden geaccepteerd dan bij andere huurders behaald zou kunnen worden.
Op termijn vertaalt zich dit echter in een stijging van het aantal bezoekers en van de behaalde omzet in het
winkelcentrum, en heeft uiteindelijk dus een gunstige invloed op de huurontwikkeling van het gehele centrum.
Waardeontwikkeling in retail
Dankzij een daling van de rendementseis en de stabiele groei van de inkomsten werd een waardestijging van € 571
miljoen of 12,5% in de externe waarderingen gerealiseerd in de retailportefeuille van Corio.
Het netto theoretisch rendement (theoretische huur jaarultimo minus operationele kosten gedeeld door de waarde
per jaarultimo) voor de retailportefeuille is hiermee afgenomen van 5,9% eind 2006 tot 5,6% eind 2007.
Ook in 2007 is de beleggersvraag naar winkels en winkelcentra onverminderd groot gebleven en is de rendementseis
voor winkelobjecten verder afgenomen. Retail blijft een interessant beleggingsproduct vanwege de minder
volatiele inkomsten. De inkomsten zijn dan ook verspreid over relatief meer huurcontracten en de huurders zijn
voor hun omzet meer afhankelijk van de betreffende lokatie dan in andere sectoren. In de loop van het jaar zijn
de marktomstandigheden wel gewijzigd. Door een herwaardering van risico’s en duurdere financieringen zijn
een aantal marktpartijen, die vastgoedacquisities vooral met vreemd vermogen financieren, minder actief in de
markt. In Europa hebben Groot-Brittannië en Spanje in de tweede helft van 2007 de nadelige gevolgen van de
onzekerheden in de markt ondervonden in het afgenomen aantal transacties en zelfs een kleine stijging van de
aanvangsrendementen. In Spanje neemt de markt op het moment een afwachtende houding aan. Het wachten
is op de eerste transacties van 2008 om te kunnen beoordelen hoe de situatie er nu daadwerkelijk voorstaat. In
Frankrijk is er over 2007 een verdere daling van de aanvangsrendementen waargenomen, waarbij met name de
top-regionale centra een daling hebben ondergaan. Dit is ook van invloed geweest op de waardestijging van
Corio’s Franse retailportefeuille. Voor Italië en Nederland geldt ook dat over 2007 een verdere compressie van
de rendementen heeft plaatsgevonden, dit vooral vanwege een blijvend tekort aan kwalitatief goed beschikbaar
beleggingsproduct. De aanvangsrendementen in Corio’s volwassen thuismarkten kwamen aan het eind van
2007 op het niveau uit van 4,25%-4,75%, afhankelijk van het type product liggen de aanvangsrendementen op
sommige plaatsen zelfs rond de 4%. Dankzij de daling van de rendementseis en de stabiele groei van de inkomsten
werd in 2007 een waardestijging van € 494,1 miljoen of 10,9% in de externe waarderingen gerealiseerd in de
retailportefeuille van Corio. De algemene consensus is dat de rendementen in West-Europa nu ongeveer het laagste
niveau hebben bereikt en zullen stabiliseren. In andere landen, zoals in Oost-Europa en Turkije, is er nog wel
sprake van dalende aanvangsrendementen en valt er dus vooralsnog een waardestijging via deze weg te realiseren.
Waardestijgingen in de portefeuille zullen afhankelijker worden van de mogelijkheden om huurgroei te creëren.
Goed management van portefeuilles wordt dus steeds belangrijker. Corio is door haar centermanagementformule
en verhuurmanagement goed uitgerust om hierop in te spelen.
Corio jaarverslag 2007 37