Corio jaarverslag 2007 - Beursgorilla

Portefeuille en waarderingen
De huidige operationele portefeuille bestaat uit een 46,92%-belang in Akmerkez GYO, eigenaar van 96,5% van
winkelcentrum Akmerkez in het Europese deel van Istanbul. Het winkelcentrum ligt in een welvarende wijk,
en in het primaire verzorgingsgebied wonen en werken ongeveer 450.000 mensen. Daarnaast is in december
het winkelcentrum Ada Center toegevoegd, met een primair verzorgingsgebied van circa 350.000 inwoners in
Adapazari (zie special). Dit winkelcentrum met een bruto verhuurbaar oppervlak van 23.500 m 2 bevindt zich deels
nog in de pijplijn, daar het resterende 70%-belang nog in 2008 zal worden overgedragen. Dankzij de inspanningen
van zowel Corio Türkiye als de ontwikkelaar kon het winkelcentrum eerder dan gepland worden geopend. In
december heeft het winkelcentrum zijn deuren geopend voor het publiek. Het is nagenoeg volledig verhuurd
aan bekende internationale en nationale merken als Carrefour, C&A, Benetton, McDonald’s, Vakko, Mudo,
Deichmann en Mavi Jeans. Het centermanagement van Ada Center zal door het eigen team van Corio Türkiye
worden uitgevoerd.
Gezien de aantrekkelijke facetten van de Turkse markt is er veel interesse van beleggers in vastgoed. Corio is
als first mover allang niet meer de enige buitenlandse speler in de markt. Dit resulteerde in een daling van
de rendementen, wat de prijzen deed stijgen. Zeker in de grote steden als Istanbul, Ankara en Izmir dalen de
rendementen naar hetzelfde niveau als in Centraal-Europa, vooral als het gaat om hoogwaardige winkelcentra
reeds in exploitatie.
De waarde van de Turkse portefeuille nam toe van € 198,9 miljoen ultimo 2006 tot € 352,8 miljoen ultimo 2007.
Acquisities van geassocieerde deelnemingen voor een bedrag van € 73,0 miljoen betroffen de acquisitie van
de Turkse ontwikkelingen Teras Park te Denizli (40%), Ada te Adapazari (30% per eind 2007 gevolgd door de
resterende 70% in mei 2008) en Esenyurt te Istanbul (25% en bij oplevering nog eens 25%). Daarnaast is voor
€ 29,2 miljoen geïnvesteerd in het project in ontwikkeling 365 te Ankara. Ultimo 2007 zijn de investeringen
in geassocieerde deelnemingen als volgt opgebouwd: het belang in Akmerkez (€ 244,1 miljoen), Denizli (€ 47
miljoen), Ada Center (€ 16,9 miljoen), Akkoza (€ 9,4 miljoen) en Acibadem (€ 6,2 miljoen).
Mutaties in de investeringen in de geassocieerde deelneming Akmerkez bestonden uit de toevoeging van het
totaalresultaat (direct en indirect) over het verslagjaar van € 87,9 miljoen, een afname van € 20,2 miljoen als gevolg
van valutaverschillen en een afname door het in 2007 uitgekeerde dividend van € 16,4 miljoen. Het valutaverschil
wordt voor circa 74% gecompenseerd door het valutaverschil op de lening in US $ ter financiering van de
oorspronkelijke acquisitieprijs van US $ 190 miljoen.
De waarde van Akmerkez steeg met US $ 227,9 miljoen of 43,4% tot US $ 753,5 miljoen en Ada Center steeg met
US $ 18,3 miljoen of 27,3% tot US $ 85,0 miljoen. Corio’s 46,92%-belang in Akmerkez steeg over 2007 derhalve
met € 73,8 miljoen. Corio’s 30%-belang in Ada Center zag een positief herwaarderingsresultaat van € 3,1 miljoen.
Bij verwerving van het resterende 70%-belang zal de herwaardering over dit deel worden genomen. De totale
herwaardering in Turkije bedroeg daarmee 41,8% van de boekwaarde voor herwaardering ultimo 2007. Het
theoretisch nettorendement van Akmerkez daalde van 8,1% in 2006 naar 5,8% in 2007. Deze daling komt vooral
doordat voor dergelijke topproducten in de grote steden (als Istanbul) de rendementseis in de markt sterk is
gedaald. De projecten in Corio’s Turkse pijplijn hebben een netto-aanvangsrendement van ten minste 8%.
Huren en bezettingsgraad
Het operationele inkomen van Akmerkez in de functionele valuta US $ (exclusief verschillen in wisselkoersmutaties
gerapporteerd door Akmerkez) steeg over 2007 met +0,9% van US $ 38,0 miljoen tot US $ 38,4 miljoen
in vergelijking met 2006. Het verschil met de 10% daling van Corio’s resultaat in euro’s van € 15,7 miljoen tot €
14,2 miljoen wordt veroorzaakt door gerapporteerde wisselkoersmutaties in de cijfers van Akmerkez als gevolg
van de fluctuaties in gemiddelde wisselkoers US $/YTL en een zwakkere US $ ten opzichte van de euro (2007:
90