Corio jaarverslag 2007 - Beursgorilla

CEO Corio Türkiye
Koray Özgül
De Turkse vastgoedmarkt kreeg in 2007 te maken met
een ware gold rush: lokale partijen en internationale
beleggers en ontwikkelaars die allemaal naarstig op
zoek waren naar vastgoedkansen. De totale investering
in de markt, zowel direct als indirect via aandelen in
vastgoedbeleggingsmaatschappijen, bedroeg US $ 3
miljard. Opvallende projecten in 2007 waren onder
meer het Carrefour Merter-ontwikkelingsproject in
Istanbul, dat tegen een recordlaag rendement van de
hand ging, de succesvolle opening van het 80.000 m 2
grote Istinye Park in Istanbul en de Panora- en Antaresontwikkelingsprojecten
in Ankara. In alle gevallen
ging het om grootscheepse projecten die door lokale
partijen zijn ontwikkeld. In de periode 2005/2006
is flink wat ontwikkelingsactiviteit van start gegaan,
waar door er in 2007 diverse nieuwe producten op de
markt kwamen. Het afgelopen jaar is de totale voorraad
winkel ruimte met circa 20% toegenomen, al blijft het
aanbod nog betrekkelijk beperkt: op dit moment zijn
er 179 winkelcentra operationeel en zitten er nog 160
in de pijplijn. Detailhandelsbestedingen zijn met zo’n
10% gestegen. Een neveneffect van de jacht op het
‘vast goedgoud’ is soms een irrationele uitbundigheid,
waarbij de prijzen niet meer in relatie staan tot de
fun da men tele omstandigheden en de producten tegen
zeer scherpe rendementen worden aangeboden die niet
in over een stemming zijn met de realiteit in de markt.
Buiten de twee grootste steden zijn echter nog heel wat
goede mogelijkheden te vinden, vooral in kwalitatief
hoog waar dige projecten op goede, centrale locaties.
Die kansen zijn nog beter als een project in die steden
het eerste in zijn soort is en het beheer professioneel is
geregeld.
De Turkse vastgoedmarkt is nogal versnipperd en kent
een groot aantal partijen. Erg geïnstitutionaliseerd is
de markt dan ook nog niet. Een van de belangrijkste
spelers is Multi Turkmall, maar Corio kan worden
gezien als de nummer twee in de markt. De trend in
Turkije is dat beleggers en ontwikkelaars samenwerken.
Van de internationale detailhandelsconcerns hebben
Mediamarket en Electroworld (Dixons) met succes de
markt betreden. Andere nieuwe partijen waren Gap,
Banana Republic (kleding), Deichmann (schoenen)
en C&A. De Amerikaanse subprime-crisis heeft op
Turkije vrijwel geen effect gehad. Omdat er (nog) geen
sprake is van een hypothekenstelsel heeft ook de Turkse
consument nergens last van.
Het afgelopen jaar was een hectische tijd voor Corio
Türkiye, dat voor zeven projecten deals wist te sluiten.
Bij vijf van deze projecten waren de werkzaamheden
al in 2006 ingezet. Aan de eerste projecten hebben we
in eerste instantie met lokale partners samengewerkt,
zoals Teras Park in Denizli en Akkoza in Istanbul.
Geleidelijk aan verschoof de aandacht naar projecten
die wij in volledig eigendom konden krijgen, dat wil
zeggen projecten waarin Corio Türkiye na oplevering
ook de verantwoordelijkheid heeft voor de verhuur en
het beheer.
Het jaar 2007 kan worden beschreven als een jaar van
acquisities. Het Tekira-project in Tekirdag is een goed
voorbeeld. Het winkelcentrum kent een uitstekende
centrumlocatie met weinig ruimte voor concurrentie
in de buurt. Dit betekent dat wij een dominante positie
innemen in Tekirdag, een stad met zo’n 250.000 inwoners.
Ook het project in Bursa was een belangrijke
aan koop. Het betreft hier een regionaal winkelcentrum
met een omvang van 85.000 m 2 in wat een van de
groot ste en welvarendste steden van Turkije is. Alleen
al door de omvang is voor het winkelcentrum een domi
nante rol weggelegd, met name in combinatie met
de locatie, die wordt gekenmerkt door goede toe gankelijkheid,
grote zichtbaarheid en het winkelcentrum
ligt vlakbij de ringweg en het busstation. Ook een
belangrijk element is dat deze acquisitie heeft geleid
tot een stra te gisch samenwerkingsverband met Maya
Holding, dat de Turkse franchiserechten voor Ikea
bezit. Ikea gaat onderdeel uitmaken van het project en
zorgt daar mee voor een sterke publiekstrekker. In 2007
is daar naast ons eerste winkelcentrum geopend (naast
Akmerkez), het Ada winkelcentrum in Adapazari.
Door nauwe samenwerking met de ontwikkelaar kon
het winkelcentrum eerder worden geopend dan was
voorzien.
u Zie de special Ada Center.
Zoals gezegd, zijn er al aardig wat projecten van
de grond getild in de twee belangrijkste steden
Istanbul en Ankara. Doordat er in 2007 heel wat
nieuwe winkelruimte op de markt kwam, was de
concurrentie om de gunst van de huurder hevig. Tegen
deze achtergrond moesten wij onze verhuurstrategie
voor ons ‘365’-winkelcentrumproject in Ankara
formuleren. Ons project is weliswaar middelgroot,
88