Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

Verkäufers sind diese u. a. sowohl zeitlich als auch
der Höhe nach in marktüblichem Umfang begrenzt.
So können bzgl. der vom Verkäufer abgegebenen
Zusicherungen und Gewährleistungen vom Käufer
keine Ansprüche unterhalb einer (Aufgriffs­) Grenze
von AUD 25.000 geltend gemacht werden. Bezüglich
der Obergrenze für derartige Ansprüche wurde ein
Betrag von 10 % des Kaufpreises vereinbart. Ansprüche
müssen innerhalb eines Zeitraumes von einem
Jahr ab Kaufpreiszahlung geltend gemacht werden.
Mit Ausnahme der im Rahmen der Zusicherungen
und Gewährleistungen ggf. bestehenden Ansprüche
stehen dem Käufer keine Ansprüche zu, sollten sich
nachträglich Kosten, Risiken oder Wertveränderungen
durch Sachverhalte ergeben, die im Rahmen der
sorgfältigen Projektprüfung (sog. Due Diligence) nicht
entdeckt wurden oder die auch vom Verkäufer nicht
weiter offengelegt wurden oder die im Zusammenhang
mit einer falschen Interpretation oder Analyse
von Unterlagen oder Informationen entstehen, die
vom Verkäufer an den Käufer überlassen wurden. Das
Fondsobjekt wird insofern in dem Zustand erworben,
in dem es sich zum Zeitpunkt des Abschlusses der
Verträge befunden hat. Der Verkäufer haftet außer in
dem Umfang, wie er im Rahmen der Zusicherungen
und Gewährleistungen ggf. vereinbart wurde, nicht
für ggf. versteckte Mängel oder unentdeckte oder
nicht dargelegte Umstände zum Nachteil des Käufers.
Die Zusicherungen und Gewährleistungen umfassen
dabei auch die Zusicherung des Bestands der Mietverträge,
die Beachtung der einschlägigen relevanten
Bau­ und Umweltvorschriften sowie die Existenz und
Wirksamkeit der Rechte am Fondsobjekt einschließlich
der Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen
Recht betreffend das Grundstück, welches von der
Sydney Olympic Park Authority (SOPA) bis zum Jahr
2106 gewährt wurde.
Bis zum möglichen Übergabezeitpunkt des Fondsobjekts
an den Käufer darf der Verkäufer – generell
analog den Regelungen unter dem Optionsvertrag
– bestimmte Handlungen oder Unterlassungen
nicht vornehmen bzw. muss bestimmte Richtlinien
befolgen. So muss der Verkäufer im Fall von Veränderungen
der Mietverhältnisse, im Fall von Zustimmungserfordernissen
zu Untermietverhältnissen, für
Kündigungen von Mietern etc. vorher die Zustimmung
des Käufers einholen (die nicht ohne wichtigen
Grund versagt werden darf). Der Verkäufer darf wei­
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terhin das Fondsobjekt nicht belasten und muss das
Fondsobjekt in einem bestimmten Zustand erhalten
und alle Vorschriften und Gesetze diesbzgl. befolgen.
Erbbaurechtsähnlicher Vertrag über die Nutzungsüberlassung
des Grundstückes des Fondsobjekts
(Lease)
Das Fondsobjekt, welches in Tz. 5 detailliert beschrieben
ist, befindet sich auf einem 4.818 m² umfassenden
Grundstück, das im Wege eines erbbaurechtsähnlichen
Vertrages (sog. Lease) für ursprünglich 99
Jahre bis zum 13. September 2106 an den jeweiligen
Rechteinhaber (vergleichbar einem Nutzungsberechtigten
unter einem Erbbaurecht) vom zivilrechtlichen
Eigentümer des Grundstückes, der Sydney Olympic
Park Authority (SOPA) zur Nutzung überlassen worden
ist. Im Teilmarkt „Olympic Park“ in Sydney, dem
Standort des Fondsobjektes, ist es grundsätzlich nicht
möglich, Eigentum an Grund und Boden zu erwerben,
vielmehr ist es üblich, das Land äußerst langfristig
im Wege eines „Lease“ von der staatlichen Behörde
SOPA zur Nutzung überlassen zu bekommen. Der
Verkäufer ist der aktuelle Nutzungsberechtigte unter
dem Lease und im Rahmen der Transaktion soll die
Nutzungsberechtigung auf BF Australia 4 Trust als
Käufer (vertreten durch seine Treuhänderin Bayernfonds
Australien 4 GmbH handelnd für die Fondsgesellschaft
als Treugeberin) übertragen werden. Der
Übertragungsantrag muss im Rahmen vertraglicher
Regelungen und innerhalb bestimmter Fristen vom
Verkäufer an die SOPA gestellt werden und die SOPA
muss der Übertragung zustimmen, andernfalls kann
die Transaktion nicht durchgeführt werden (siehe
hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1). Die Durchführung
der Übertragung steht ebenfalls unter dem Vorbehalt
der Zustimmung des Foreign Investment Review
Board (FIRB), einer zuständigen staatlichen Institution,
welches im Rahmen von Grundstücksgeschäften
mit Ausländern in Australien stets involviert ist. Nach
Auskunft des australischen Anwalts der Fondsgesellschaft
sind diese Genehmigungen obligatorisch
und es bestehen keine Hinweise, dass die Genehmigungen
nicht in beiden Fällen erteilt werden, obwohl
die zuständigen staatlichen Stellen nicht zur Genehmigung
verpflichtet sind. Der Lease ist im zuständigen
Grundbuch des Bundesstaates New South Wales
(NSW) unter der Nummer AD603190 registriert und
das Grundstück selbst ist eingetragen unter Lot 10