Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

8. Prognostizierter Beteiligungserfolg und
Sensitivitätsanalysen
8.1 Darstellung des prognostizierten Beteiligungserfolges
über den Prognosezeitraum 2008–2019
Die nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten
jährlichen Ertrag nach australischer Steuer für eine
angenommene Beteiligung von AUD 50.000 ermittelt
nach der internen Zinsfußmethode.
Ertragsberechnung für eine Investition von nominal
AUD 50.000 zzgl. Agio nach Steuern in Australien:
Betrachtungszeitraum 2008–2019
AUD
Beteiligung 50.000
zzgl. 5 % Agio 2.500
Einzahlung insgeamt 52.500
Summe der prognostizierten Erträge vor
australischen Steuern inkl. Liquiditätsreserve 96.779
kumulierte Steuern in Australien ­ 4.756
Kapitaleinlage inkl. Agio ­ 52.500
Gesamtertrag nach Steuern in Australien 39.523
Zusammengefasst ergibt sich eine Prognoserendite
nach australischer Steuer – ermittelt
nach interner Zinsfußmethode – von jährlich 6,4 %
Die Berechnung der dargestellten Prognoserendite
unterliegt folgenden Annahmen:
1) Das Eigenkapital inkl. Agio wurde am 12. Dezember
2008 vollständig erbracht und die erste Barausschüttung
wird zum 30. Juni 2010 durch geführt.
2) Unterstellt werden die bei der Prospektlegung
geltenden steuerlichen Vorschriften.
3) Die Werte wurden aus der konsolidierten Prognose ­
rechnung der Fondsgesellschaft und des australischen
Treuhandvermögens (Tz. 7) abgeleitet. Die
Ergebnisse beruhen auf einer Reihe von Annahmen.
Rundungsdifferenzen sind möglich.
4) Die Beteiligung wird von einer unbeschränkt
steuerpflichtigen natürlichen Person mit Wohnsitz
oder gewöhnlichem Aufenthaltsort in der Bundesrepublik
Deutschland und im Privatvermögen
gehalten.
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5) Die Ausschüttungen wurden jeweils zum 30. Juni
des Folgejahres kalkuliert.
6) Es wurde angenommen, dass laufende Erträge
aus der Vermietung des Fondsobjektes und der
Veräußerungsgewinn ausschließlich in Australien
zu besteuern sind und in Deutschland ggf.
nur dem Progressionsvorbehalt unterliegen.
Die Auswirkungen aus dem Progressionsvorbehalt
sind dabei, da diese sich aus der jeweiligen
individuellen Situation des Anlegers ergeben,
nicht berücksichtigt. Angaben zum steuerlichen
Beteiligungsergebnis für Zwecke des Progressionsvorbehalts
sind aus Tz. 7 „Prognoserechnung“ zu
entnehmen. Es wurde eine Veräußerung zum Ende
des Jahres 2019 angenommen. Die Auswirkungen
betreffend die Besteuerung der anteiligen Zinseinkünfte
aus der Anlage der Liquiditätsreserve auf
Ebene des Anlegers sind dabei, da diese sich aus
der jeweiligen individuellen Situation des Anlegers
ergeben, nicht berücksichtigt (siehe hierzu Tz. 11
„Steuerliche Grundlagen“).
7) Für Zwecke der Renditeermittlung wurde ein Verkauf
zum 31. Dezember 2019 zu einem Verkaufspreis
für das Fondsobjekt in Höhe einer Kapitalisierungsrate
von 7,02 % (= Faktor 14,24) bezogen
auf die prognostizierten Mieteinnahmen im Jahre
2020, abzgl. kalkulatorischer Verkaufskosten von
0,25 % des so ermittelten Brutto­Veräußerungserlöses
und Kosten für die Weitervermietung und
die Revitalisierung des Fondsobjektes angenommen
(vgl. hierzu Tz. 7.1.3). Die Annahme zum
Verkaufspreis ist in Abhängigkeit von der im Jahr
2020 tatsächlichen Immobilienmarktsituation zu
sehen. Ob und wann das Fondsobjekt tatsächlich
verkauft wird, obliegt einem Beschluss der Gesellschafterversammlung.
8) Die dargestellte Prognoserendite beruht auf der
internen Zinsfußmethode. Diese berücksichtigt
neben der reinen Höhe auch den Zeitpunkt der
Zahlungsein­ und ausgänge. Es wird ein Abzinsungssatz
(interner Zinsfuß – IRR) ermittelt,
bei dem die Summe der Barwerte der Ein­ und
Auszahlungen gleich groß ist und damit zu einem
Kapitalwert von null führt. Der interne Zinsfuß gibt
die Verzinsung des jeweils (kalkulatorisch) gebun­