Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

im sog. Deposited Plan 1110035 (sog. Site 5). Das
Grundstück / Fonds objekt hat die Adresse „10 Dawn
Fraser Avenue, Sydney Olympic Park“ und liegt an
prominenter Stelle im Olympic Park, mit Front zur
Dawn Fraser Avenue und zur Herb Elliott Avenue. Die
Entfernung zum CBD Sydney beträgt rd. 14 km. Die
Olympic Park Railway Station liegt direkt gegenüber
und bietet damit eine hervorragende Anbindung an
den öffentlichen Nahverkehr.
Im Rahmen des Erwerbs der Nutzungsberechtigung
unter dem Lease sind vom Berechtigten, dem australischen
Trust (vertreten durch die Treuhänderin),
zahlreiche und umfangreiche Verpflichtungen zu erfüllen.
Dies schließt alle Zahlungsverpflichtungen (z. B.
Grundsteuern und ähnliche Steuern und alle Abgaben)
ein, insbesondere die sog. Estate Levy, die zu Beginn
AUD 10.550 p. a. betrug und jährlich an den australischen
Consumerpreisindex (sog. CPI) angepasst
wird. Die Estate Levy ist unter dem Hauptmietvertrag
mit der CBA anteilig umlegbar und in vollem Umfang
in der Prognoserechnung (Tz. 7) berücksichtigt. Bei
einem Leerstand innerhalb des Fondsobjektes müssen
die Zahlungsverpflichtungen unter dem Lease gegenüber
der SOPA in vollem Umfang weiter geleistet
werden, insoweit ohne auf Mieter umlegbar zu sein.
Für die Überlassung der Rechtsposition als Nutzungsberechtigte
(sog. Lessee) unter dem Lease wurde eine
Miete in Höhe von einmalig AUD 1 bezahlt. Es sind
keine weiteren Leasezahlungen (vergleichbar einem
Erbbauzins) zu leisten.
Die Übernahme der Haftung eines Grundstückseigentümers
ist ebenfalls unter dem Lease auf den
Nutzungsberechtigten übertragen und die SOPA wird
vom Nutzungsberechtigten umfassend freigestellt
(sog. Indemnity). Eine derartige Freistellung von allen
Schäden, Kosten und Aufwendungen besteht auch im
Zusammenhang mit einer Vertragsverletzung durch
den Nutzungsberechtigten (sog. Event of Default)
oder im Fall jeglicher unterlassener Handlung oder
nicht beachteter Verpflichtung des Nutzungsberechtigten
unter dem Lease.
Auch die regelmäßige fachmännische Instandhaltung
des aufstehenden Gebäudes (des Fondsobjektes) nach
allen vorgeschriebenen Normen und Vorschriften ist
Bestandteil der Verpflichtungen des Nutzungsberechtigten
unter dem Lease und das Gebäude muss als
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hochwertiges Bürogebäude dieses gewerblichen Immobilienteilmarktes
erhalten werden. Darüber hinaus
ist die umfangreiche Sanierung und Renovierung der
aufstehenden Immobilie mindestens drei Mal während
der Laufzeit des erbbaurechtsähnlichen Vertrages
(Lease) und in Abständen von nicht mehr als
25 Jahren vorgeschrieben und stellt eine wesentliche
Verpflichtung des Nutzungsberechtigten dar (siehe zu
diesen Aspekten die Hinweise in Tz. 3.2.3).
Während der ersten zehn Jahre der Laufzeit des Lease
sind die Einzelhandelsflächen im Gebäude in bestimmter
Weise zu vermieten (Mietermix). Dazu muss
der Berechtigte unter dem Lease in vertraglich festgelegtem
Umfang alle Anstrengungen unternehmen,
den vertraglich angestrebten Mietermix zu erreichen.
Sollte dies trotz der erforderlichen Bemühungen
(einschließlich der Einschaltung lokaler Makler) nachweisbar
nicht möglich sein, können bis zu 60 % der
Flächen auch als Büroflächen vermietet werden.
Unter dem Lease ist der Nutzungsberechtigte weiterhin
verpflichtet, das Fondsobjekt in dem vertraglich
vereinbarten Umfang zu versichern. Dabei muss
grundsätzlich eine Haftpflichtversicherung (sog.
Public Liability Insurance) im Umfang von mindestens
AUD 50 Mio. (je Einzelereignis) und eine „all­risk“­
Sachversicherung abgeschlossen und aufrechterhalten
werden. Die Sachversicherung ist zum jeweiligen
Wiederherstellungswert abzuschließen und aufrechtzuerhalten
und die SOPA ist als Mitversicherte mit
aufzunehmen. Sollte der „Berechtigte“ aus dem erbbaurechtsähnlichen
Vertrag (Lease) diesen Verpflichtungen
nicht nachkommen und sollte er innerhalb
der vertraglich festgesetzten Fristen den vertraglich
vereinbarten festgelegten Versicherungszustand nicht
herstellen, dann droht die Kündigung des erbbaurechts
ähnlichen Vertrages mit der Folge, dass der australische
Trust und damit die Fondsgesellschaft das
Besitz­, Nutzungs­ und Vermietrecht am Fondsobjekt
verliert (siehe hierzu auch Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 3.2.4).
Unter dem Lease sind vertraglich festgelegte hohe
Umweltstandards (z. B. bestimmte australische Umweltratings
für das Fondsobjekt) einzuhalten bzw.
aufrechtzuerhalten (siehe hierzu auch die Hinweise in
Tz. 3.2.1 und Tz. 3.3.2). Es besteht im Fall der teilweisen
oder vollständigen Zerstörung des Fondsobjekts
im Grundsatz eine Wiederaufbauverpflichtung für das