Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

die Kosten der Fondsgesellschaft bzw. des Treuhandvermögens
(z. B. Kosten für den Jahresabschluss und
die rechtliche und steuerliche Beratung) sowie die
Kosten für strukturelle Reparaturen und Investitionen
betreffend das Fondsobjekt. Bei den Einzelhandelsmietern
ist ein Teil der Kosten generell nicht umlegbar.
Darüber hinaus sind in der Prognose Kosten für
die Anschlussvermietung bei den Einzelhandelsmietern
angesetzt. Eine weitere Kostenposition sind die
Kosten für strukturelle Reparaturen und Instandhaltungsinvestitionen,
sowohl laufend als auch am Ende
zum Zeitpunkt der Veräußerung. Für die Sensitivitätsanalyse
wurden diese Kostenpositionen zum Basisszenario
um 20 % erhöht oder reduziert.
8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren
Es ist nicht auszuschließen, dass mehrere negative
Ereignisse kumulativ eintreten, mit der Folge, dass
sich die Nettoeinnahmen und insbesondere der angenommene
Veräußerungserlös verringert (siehe hierzu
auch Tz. 3 „Risikohinweise“). Dieses Szenario stellt das
Zusammentreffen der drei bereits vorstehend einzeln
beschriebenen Faktorenabweichungen beispielhaft
dar. Wie vorstehend bereits ausgeführt, stellen diese
Sensitivitäten gleichwohl keine „worst­case“­Betrachtung
dar.
8.3.5 Nichtverlängerung des Mietvertrages
betreffend die Büro- und Lagerflächen des
Fondsobjektes durch die Commonwealth
Bank of Australia (CBA)
Ein entscheidender Erfolgsfaktor bei diesem Beteiligungsmodell
ist der langfristige Mietvertrag für die
gesamten Büro­ und Lagerflächen des Fondsobjektes
mit der CBA. In der Prognoserechnung wird unterstellt,
dass der Mieter den Mietvertrag im Jahr 2019
verlängert. Eine Sensitivitätsanalyse soll die Auswirkungen
auf die Rentabilität der Beteiligung bei Nichtausübung
der Option zur Verlängerung durch die CBA
untersuchen (Details hierzu siehe in Tz. 10).
Die Ausübung der Verlängerungsoption zum August
2019 muss durch den Mieter mindestens zwölf Monate
vor Ende des Mietvertrages angezeigt werden,
ansonsten endet der Mietvertrag zum 16. August
2019. Des Weiteren wurde angenommen, dass die
Fondsgesellschaft die Zeit zwischen der Nicht­Ausübung
der Mietvertragsverlängerungsoption durch die
CBA und Räumung der Fondsimmobilie durch die CBA
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(also insgesamt rd. zwölf Monate) erfolgreich dazu
nutzt, einen Nachmieter für die relevanten Flächen in
der Fondsimmobilie zu finden.
Es wurde unterstellt, dass in diesem Zusammenhang
eine umfassende Renovierung der Fondsimmobilie
erfolgen wird. Hierfür wurden aus heutiger Sicht
relativ hohe Renovierungskosten von AUD 320 / m²
für die gesamten 22.817,5 m² Bürofläche indexiert
über den Betrachtungszeitraum mit 4,39 % angesetzt.
Die Gesamtsumme der Renovierungskosten beläuft
sich in diesem Fall auf AUD 11.712.940. Des Weiteren
wurde ein per heute über den marktüblichen Ansätzen
liegendes Zugeständnis an den neuen Mieter
(sog. Incentive) in Höhe AUD 11.765.784 berücksichtigt
(dies entspricht einer Jahresmiete auf der Basis
der projizierten Marktmieten zu diesem Zeitpunkt).
Der Gesamtrückfluss nach diesen Kostenansätzen und
nach australischen Steuern beläuft sich auf 177,6 %
(Prognoseszenario rd. 184 %).