Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

Review Board, kurz FIRB) sowie die rechtswirksame
Ausfertigung des sog. CBA Sublease, also dem Mietvertrag
mit dem Hauptmieter Commonwealth Bank of
Australia (CBA), der in der endverhandelten Version
der Optionsvereinbarung ebenfalls beigefügt wurde.
Zur marktüblichen Absicherung der vertraglichen
Verpflichtungen seitens der Käuferin wurde zum Zeitpunkt
der Unterzeichnung der Kauf­ und Verkaufsoption
dem Verkäufer eine standardisierte Bankgarantie
(sog. Letter of Credit) in Höhe von AUD 5.225.000 zur
Verfügung gestellt. Der Letter of Credit, der seitens
der BayernLB gegen Zahlung einer Avalprovision
ausgegeben wurde, ist spätestens bei Durchführung
der Transaktion und bei Zahlung des Kaufpreises vom
Verkäufer an die ausstellende Bank zurückzugeben.
Eine Rückgabepflicht besteht ebenfalls für den Fall,
dass die FIRB­Genehmigung oder die Zustimmung
der SOPA nicht eingeholt werden kann / nicht erteilt
wird und somit die Transaktion nicht realisiert werden
kann (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.1).
Der Abschluss der Optionsvereinbarung löst keine
australische Stempelsteuer (sog. Stamp Duty, vergleichbar
der deutschen Grunderwerbsteuer) aus.
Mit Ausübung einer Option und Ausfertigung und
Durchführung des Kaufvertrages wird die Stamp Duty
in Höhe von derzeit rd. 5,5 % innerhalb eines bestimmten
Zeitraums nach Eigentumsübertragung
fällig. Dies ist im prognostizierten Investitions­ und
Finanzierungsplan (Tz. 6) berücksichtigt. Umsatzsteuern
fallen durch den Abschluss des Optionsvertrages
lediglich ggf. für die Put Option auf die Bemessungsgrundlage
von AUD 1 an.
Bis zum möglichen Übergabezeitpunkt des Fondsobjekts
an den Käufer darf der Verkäufer bestimmte
Handlungen nicht vornehmen bzw. muss bestimmte
Handlungen unterlassen sowie bestimmte Richtlinien
befolgen. So muss der Verkäufer im Falle von
Veränderungen der Mietverhältnisse, im Fall von
Zustimmungserfordernissen zu Untermietverhältnissen,
für Kündigungen von Mietern etc. vorher die
Zustimmung des Käufers einholen (die nicht ohne
wichtigen Grund versagt werden darf). Der Verkäufer
darf weiterhin das Fondsobjekt nicht belasten und
muss das Fondsobjekt in einem bestimmten Zustand
erhalten und alle Vorschriften und Gesetze diesbezüglich
befolgen. Die Parteien haben weiterhin übliche
Zusicherungen (sog. Warranties) unter der Optionsvereinbarung
abgegeben.
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Kaufvertrag über das erbbaurechtsähnliche Recht
an dem Fondsobjekt
BF Australia 4 Trust (vertreten durch seine Treuhänderin
Bayernfonds Australien 4 GmbH handelnd für die
Fondsgesellschaft als Treugeber) und die Treuhänderin
des Homebush Bay Trusts, die Colonial First State
Property Limited, haben sich auf einen Kaufvertrag
(sog. Contract for the Sale of Land) geeinigt, der bei
wirksamer Ausübung einer der vorstehend beschriebenen
Optionen als abgeschlossen gilt und von den
Vertragspartnern zu unterzeichnen ist.
Gemäß Kaufvertrag soll der lastenfreie Übergang von
Nutzen und Lasten des Fondsobjekts auf die Treuhänderin
des BF Australia 4 Trust mit der Kaufpreiszahlung
am 19. Dezember 2008 (sog. Completion Date)
erfolgen. Als Kaufpreis wurde ein Betrag in Höhe
von AUD 104.500.000 vereinbart. Der Kaufpreis ist
zum 19. Dezember 2008 bei Vorliegen der kaufvertraglichen
Voraussetzungen auf ein Treuhandkonto
zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung seitens des
Käufers einzuzahlen. Bei verspäteter Zahlung bestehen
übliche vertragliche Regelungen (wie bspw.
eine Strafzinsberechnung, ein Recht des Verkäufers
auf Einlösung gewährter Sicherheiten bzw. auf
Schadenersatz). Es wurde ein Wertgutachten beauftragt,
das im Zusammenhang mit dem Ankauf des
Fondsobjektes von Colliers International, Sydney,
mit Datum 24. Juni 2008 erstellt wurde und welches
den Wert des Fondsobjektes zum Zeitpunkt der vor ­
gesehenen Eigentumsübertragung auf AUD 108 Mio.
veranschlagt. Weitere Wertgutachten wurden in
diesem Zusammenhang nicht erstellt. In diesem
Zusammenhang wurde von den lokalen Experten ein
Zustandsbericht erstellt und Aussagen zu den möglichen
Reparatur­ und Instandhaltungsmaßnahmen
in den nächsten zehn Jahren gemacht (sog. Capital
Expenditure Forecast), was insbesondere im Zusammenhang
mit der Prognoserechnung (Tz.7) und den
darin berücksichtigten Beträgen für ggf. nicht umlegbare
strukturelle Investitionen und Reparaturen
von Bedeutung ist. Im Rahmen der Ankaufsprüfung
(sog. Due Diligence) wurde von Napier & Blakeley Pty
Ltd., Sydney, mit Datum 8. Juli 2008 ein technisches
Gutachten einschließlich umwelttechnischen Bericht
erstellt. Auch diese Ergebnisse der technischen
Begutachtung des Fondsobjekts, insbesondere auch
bzgl. der zukünftigen Investitionsanforderungen
für strukturelle Investitionen und Reparaturen bzw.