Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

7.1 Einnahmen
7.1.1 Mieteinnahmen
Der Großteil der Mieteinnahmen, rd. 97 %, ergibt sich
aus den langfristig fixierten Mietverhältnissen mit der
Commonwealth Bank of Australia (CBA). Die Mietverträge
für die maßgeblichen Büro­ und Lagerflächen
als auch die Parkplätze enden jeweils zum 16. August
2019. Die restlichen rd. 3 % Mieteinnahmen stammen
von mehreren Einzelhandelsmietern mit unterschiedlichen
Konditionen (Details hierzu siehe in Tz. 5 bzw.
Tz. 10).
Für die Prognoserechnung wurden grundsätzlich die
Mieteinnahmen für die vermietbaren Flächen und
Parkplätze entsprechend der Regelungen in den Mietverträgen
angesetzt. Die Mieteinnahmen für das Jahr
2008 ab dem Zeitpunkt des Erwerbs des erbbaurechts­
ähnlichen Rechts am Fondsobjekt (19. bis 31. Dezember
2008) sind im Investitions­ und Finanzierungsplan
berücksichtigt. (siehe hierzu Tz. 6.2 in Position 4)).
Die Mieteinnahmen im Jahr 2009 belaufen sich auf
rd. AUD 7.685.228. Gemäß den mietvertraglichen
Regelungen finden jährliche Anpassungen statt. Im
Falle des Mietvertrages mit der CBA für die Büro­ und
Lagerflächen bzw. die Parkplätze werden die Mieten
jährlich immer zum 17. August um jeweils 3,25 %
erhöht. Auch die Mieteinnahmen für die weiteren
Flächen und Parkplätze unterliegen festen jährlichen
Mietsteigerungsklauseln (Details siehe Tz. 5.5 bzw.
Tz. 10).
Der Ansatz der Mieteinnahmen lehnt sich neben
den mietvertraglichen Grundlagen eng an das Wertgutachten
des lokalen Wertgutachters von Colliers
International in Sydney an, das im Rahmen der
Vertragsverhandlungen zum Erwerb des Fondsobjekts
erstellt wurde. Dieses ist insbesondere hinsichtlich
der Annahmen für die Wiedervermietung der Flächen
nach Ablauf der relevanten Mietverträge (z. B. für die
Einzelhandelsflächen) von Bedeutung.
7.1.2 Zinseinnahmen
In dieser Position sind die Zinserträge aus der Anlage
der Liquiditätsreserve dargestellt. Aus Gründen der
kaufmännischen Vorsicht wurden im Jahr 2009 lediglich
die zwischenzeitlich auflaufenden Mieteinnahmen
mit einem Zinssatz von 6,5 % p. a. verzinst. Erst
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ab dem Jahr 2010 wurde zusätzlich die eigentliche
Liquiditätsreserve mitverzinst. Des Weiteren wurde
eine Verzinsung der prognostizierten unterjährig anzusparenden
Ausschüttung für sechs Monate berücksichtigt,
da diese erst zur Jahresmitte des Folgejahres
ausgekehrt wird (siehe zu dieser Position auch die
Hinweise in Tz. 3.3, insbesondere in Tz. 3.3.7).
7.1.3 Veräußerungserlös
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass das
Fondsobjekt zum Ende des Jahres 2019 direkt oder
indirekt veräußert wird (siehe hierzu auch Tz. 3.3.9
bzw. die Sensitivitätsanalysen in Tz. 8). Tatsächlich
kann sich eine kürzere oder auch längere Halte dauer,
z. B. aufgrund der tatsächlichen Entwicklung auf
dem Immobilienmarkt oder aus anderen Gründen,
ergeben. Als Brutto­Veräußerungserlös wurde ein
Wert von AUD 166.544.640 berücksichtigt, der sich
wie folgt berechnet: Die prognostizierten Mieteinnahmen
für das Jahr 2020 (AUD 11.693.409) wurden
mit einem Faktor von rd. 14,24 und damit mit dem
gleichen Wert wie zum Zeitpunkt des Ankaufs des
Fondsobjektes kalkuliert. Die Mieteinnahmen für die
Anschlussvermietung basieren auf dem vom lokalen
Marktexperten Colliers International, Sydney, zur Verfügung
gestellten Wertgutachten. Für die Ermittlung
der Marktmiete zum Jahr 2020, das Basisjahr für die
Ermittlung des Verkaufspreises, wurden die aktuellen
Marktmieten gemäß Gutachten von Colliers International
mit deren Annahmen zur durchschnittlichen
Mietsteigerung von 3,9 % p. a. über den Betrachtungszeitraum
angesetzt. Gemäß Wertgutachten liegt
die Marktmiete bspw. bei den Büroflächen bei ca.
AUD 295 pro m² p. a. Im Vergleich dazu liegt die
Objektmiete per Ende 2008 bei AUD 292,70 pro m² p. a.
Es wurden weiterhin kalkulatorische Verkaufsnebenkosten
(z. B. für Anwalts­ oder Beratungskosten) von
AUD 416.362 (entspricht 0,25 % bezogen auf den
projizierten Brutto­Veräußerungserlös) berücksichtigt.
Des Weiteren geht die Prognoserechnung davon
aus, dass der Mietvertrag für die Büro­ und Lagerflächen
bzw. die Parkplätze von der CBA verlängert
wird (zu den Auswirkungen bei anderen Annahmen
siehe Tz. 8 „Prognostizierter Beteiligungserfolg und
Sensitiv itätsanalysen“). Als marktübliches Zugeständnis
(sog. Incentive) an die CBA für die Verlängerung des
Mietvertrags wurde ein Betrag von AUD 2.941.446