Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

Vertragsverletzungen und ggf. im Fall der außerordentlichen
Kündigung des Mietvertrages die vertraglich
vereinbarten Ansprüche einschließlich möglicher
Schadenersatzansprüche unter australischem
Recht zu.
Der Mieter ist weiterhin verpflichtet, im bestimmten
Umfang (AUD 20 Mio. für den Einzelfall) und zu
bestimmten Regelungen eine Haftpflichtversicherung
(sog. Public Liability Insurance) und eine Versicherung
für Beschädigungen und Bruch von Glas zum Wiederbeschaffungswert
sowie eine Sachversicherung für
die ihm gehörenden Ausstattungen betreffend das
Fondsobjekt zum vollen Wiederbeschaffungswert gegen
Risiken durch Feuer, Flut, Explosion, Blitzschlag,
Unruhen, Sturm, Erdbeben etc. abzuschließen. Solange
der Hauptmietvertrag mit der CBA besteht, darf die
CBA Glasschäden als Selbstversicherer versichern und
ist auch nicht verpflichtet, Versicherungsnachweise an
den Vermieter zu übergeben (siehe hierzu die Hinweise
in Tz. 3.2.4). Unter dem Lease mit der SOPA ist der
Vermieter verpflichtet, das Grundstück / Fonds objekt
in dem vertraglich vereinbarten Umfang zu versichern.
Dabei muss grundsätzlich eine Haftpflichtversicherung
(sog. Public Liability Insurance) im Umfang
von mindestens AUD 50 Mio. (je Einzelereignis) und
eine „all­risk“­Sachversicherung abgeschlossen und
aufrechterhalten werden. Die Sachversicherung ist
zum jeweiligen Wiederherstellungswert abzuschließen
und aufrechtzuerhalten und die SOPA ist als
mitversicherte mit aufzunehmen (siehe hierzu auch
Tz. 3.2.1 bzw. Tz. 3.2.4). Die Kosten für die Versicherungen
sind auf Grundlage der mietvertraglichen
Bestimmungen und auf der Basis der Analyse des
australischen Anwaltes der Fondsgesellschaft auf den
Mieter umzulegen.
Der Mietvertrag mit der CBA enthält auch Regelungen,
die dem Mieter unter bestimmten Umständen
eine Übertragung bzw. Abtretung des Mietvertrages
(sog. Assignment) oder eine Untervermietung
(Subleasing) oder eine vergleichbare anderweitige
Übertragung von Rechten aus dem Mietvertrag
(auch für Zwecke der Besicherung) ermöglichen.
Eine Übertragung bzw. Abtretung des Mietvertrages
oder eine (ggf. auch teilweise) Untervermietung oder
gemeinsame Nutzung betreffend Gesellschaften, die
dem Commonwealth Banks Act unterliegen oder mit
der CBA verbundene Unternehmen oder Tochterge­
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sellschaften oder deren Rechtsnachfolger ist ohne
Zustimmung des Vermieters möglich. Aus Sicht des
Vermieters kann sich hieraus ggf. eine Verschlechterung
der Bonität des Mieters ergeben. In anderen
Fällen ist dies nur möglich, wenn der Mieter zur Zufriedenheit
des Vermieters nachweist, dass der in den
Hauptmietvertrag Eintretende finanziell solvent und
in der Lage ist, die mietvertraglichen Verpflichtungen
zu erfüllen. Zu diesem Zeitpunkt dürfen zudem keine
Mietrückstände mehr bestehen, es darf keine Vertragsverletzung
bestehen, die Kosten des Vermieters
betreffend der Abtretung der Rechte aus dem Mietvertrag
müssen vom bisherigen Mieter übernommen
werden, bestimmte Verträge und Vereinbarungen
müssen ausgefertigt werden und es müssen bestimmte
Garantien, Bankbürgschaften und Freistellungserklärungen
vorliegen, die der Vermieter in
angemessenem Umfang in diesem Fall fordert. Durch
das vorgenannte Recht des Mieters kann es während
der Haltedauer der Beteiligung ggf. zu einem Wechsel
des Hauptmieters CBA kommen (siehe hierzu die
Hinweise in Tz. 3.3.2)
Der Mietvertrag beinhaltet ferner Regelungen zum
Ende des Mietvertrages im Fall des Auszuges des Mieters
aus dem Fondsobjekt. Der Mieter hat dabei nicht
wie oftmals in Australien für vergleichbare Mietfälle
üblich die Verpflichtung übernommen, die Mieträume
umfassend frisch renoviert und damit umgehend vermietfähig
im Falle eines Auszugs aus den Mieträumen
zu hinterlassen (sog. Make Good Clause). Allerdings
besteht auf Anforderung des Vermieters die Verpflichtung,
dass der Mieter die von ihm eingebauten Gegenstände
auf seine Kosten gemäß der vertraglichen
Regelungen entfernt und dass er ggf. verursachte
Schäden beseitigt.
Unter dem Mietvertrag mit der CBA wird dieser im
Falle eines Verkaufs ein Vorkaufsrecht zum Marktwert
(sog. Right of First Refusal) eingeräumt, was im Verkaufsfall
zu beachten ist und bei dessen Nichtbeachtung
gegenüber dem Vermieter / Rechteinhaber unter
dem Lease mit der SOPA entsprechende Schadenersatzforderungen
bestehen.
Wenn das Fondsobjekt in einem bestimmten Umfang
beschädigt oder gar zerstört ist und der Mieter die
gemieteten Flächen nicht oder nur anteilig nutzen
kann, hat der Mieter bei einer nur teilweisen Nutzungsmöglichkeit
das Recht zur Mietminderung und