Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

jedoch nicht auszuschließen, dass die im Rahmen
der Prognoserechnung angesetzten kalkulatorischen
Kosten und Aufwendungen für die Wieder­ bzw.
Weitervermietung bzw. Revitalisierung tatsächlich
nicht ausreichen, wodurch mögliche Veräußerungserlöse
gemäß der Prognose bzw. die Liquidität auf
Ebene des Treuhandvermögens und damit der Fondsgesellschaft
verringert würde(n) (entsprechende
Sensitivitätsberechnungen siehe in Tz. 8). Sollten
diese Ansätze tatsächlich nicht ausreichen oder sollte
die Fondsgesellschaft das Fondsobjekt über den
projizierten Veräußerungszeitpunkt hinaus halten,
können – letztlich zulasten der Fondsgesellschaft
– ungeplante zusätzliche bzw. höhere anfallende
Kosten für Wiedervermietung, Instandhaltung und
Instandsetzung bzw. Revitalisierung und auch Kosten
für strukturelle Reparaturen entstehen. Sollten diese
Umstände bzw. Abweichungen zum Prognoseszenario
eintreten, können sich für die Anleger deutliche,
negative Abweichungen bzgl. der Rentabilität aus der
Beteiligung bis hin zum Verlust der gesamten Kapitaleinlage
nebst Agio ergeben.
3.2.4 Versicherungen/zufälliger Untergang
Unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag betreffend
das Grundstück des Fondsobjektes mit der Sydney
Olympic Park Authority (SOPA) ist die Treuhänderin
des BF Australia 4 Trusts (in deren Funktion als Treuhänderin
des australischen Trusts) verpflichtet, das
Fondsobjekt in dem vertraglich vereinbarten Umfang
zu versichern. Dabei muss eine Haftpflichtversicherung
(sog. Public Liability Insurance) im Umfang von
mindestens AUD 50 Mio. (je Einzelereignis) und eine
„all­risk“­Sachversicherung abgeschlossen und aufrechterhalten
werden. Sollten diese Verpflichtungen
nicht erfüllt und sollte innerhalb der vertraglich festgesetzten
Fristen der vertraglich vereinbarte Versicherungszustand
nicht hergestellt werden, dann droht
die Kündigung des erbbaurechtsähnlichen Vertrages
mit der Folge, dass der australische Trust und damit
die Fondsgesellschaft ohne jegliche Entschädigung
alle Rechte unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag
und damit am Fondsobjekt verlieren (siehe hierzu
auch Tz. 3.2.1). In einem solchen Fall könnten die
Anleger ihre Kapitaleinlage nebst Agio verlieren. Auch
besteht das grundsätzliche Risiko, dass nach Ablauf
der Versicherungslaufzeit keine Versicherung mehr
abgeschlossen werden kann.
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Der Hauptmieter CBA ist unter dem Mietvertrag
verpflichtet für das Fondsobjekt eine Haftpflichtversicherung
(Public Liability Insurance) im Volumen von
mindestens AUD 20 Mio. (je Einzelereignis) und eine
Versicherung für Beschädigungen und Bruch von Glas
zum Wiederbeschaffungswert sowie eine Sachversicherung
für die ihm gehörenden Ausstattungen
betreffend das Fondsobjekt zum vollen Wiederbeschaffungswert
gegen Risiken durch Feuer, Flut,
Explosion, Blitzschlag, Unruhen, Sturm, Erdbeben etc.
abzuschließen. Solange der Hauptmietvertrag mit der
CBA besteht, darf die CBA Glasschäden als Selbstversicherer
versichern und ist auch nicht verpflichtet,
Versicherungsnachweise an den Vermieter zu übergeben.
Insoweit besteht auch ein Bonitätsrisiko aus dem
Hauptmietvertrag. Die Kosten für die vorgenannten
Versicherungen sind grundsätzlich auf Grundlage der
mietvertraglichen Bestimmungen auf den Hauptmieter
umzulegen bzw. von diesem zu tragen. Sollte der
Hauptmieter ausfallen oder der Vermieter bspw. im
Rahmen von Fremdfinanzierungen oder aus anderen
Gründen gezwungen sein, das Fondsobjekt zusätzlich,
d. h. über dem im Mietvertrag vereinbarten Standard
zu versichern bzw. falls die Kosten vom Hauptmieter
rechtswidrig oder aus anderem Grund nicht getragen
werden oder sollte im Rahmen einer Anschlussvermietung
keine Kostenübernahme für Versicherungskosten
mit den Nachmietern erreicht werden können,
sind diese Kosten vom Vermieter zu tragen, was zu
nachteiligen Abweichungen gegenüber der Prognoserechnung
führen würde.
Unter dem erbbaurechtsähnlichen Vertrag mit der
SOPA besteht im Schadensfall grundsätzlich eine
Wiederherstellungs­ bzw. Wiederaufbauverpflichtung,
unabhängig davon, welche Versicherungsleistungen
im Schadensfall tatsächlich von den Versicherungen
geleistet werden. Sollte dieser Verpflichtung nicht
nachgekommen werden, besteht das Risiko, dass
der erbbaurechtsähnliche Vertrag seitens der SOPA
gekündigt wird, wobei in einem solchen Fall auf Anforderung
der SOPA ggf. das Grundstück auf Kosten
des australischen Trusts ohne aufstehendes Gebäude
zurückgegeben werden muss (siehe hierzu auch
Tz. 3.2.1). Sollten im Schadensfall die Versicherungsleistungen
nicht ausreichen, hat der australische Trust
und damit die Fondsgesellschaft ggf. die Differenz zu
tragen. Es kann auch nicht ausgeschlossen werden,
dass nach den Versicherungsverträgen Ausschluss­