Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

3.3.9 Veräußerung der Fondsimmobilie/
Wertentwicklung /Beteiligungsdauer
Da bei der Veräußerung der Fondsimmobilie der
Verkaufspreis u. a. von der Ertragskraft der Immobilie
selbst und damit in erster Linie von der jeweils
aktuellen Vermietungssituation des Fondsobjektes
(z. B. Bonität der Mieter, Regelungen und Laufzeit
der Mietverträge), von der Standortqualität bzw. der
zum Zeitpunkt der Veräußerung am Markt bestehenden
Nachfrage von Investoren abhängig sein wird,
ist nicht vorhersehbar, ob eine Veräußerung des
Fondsobjektes zu für den Anleger günstigen Konditionen
möglich sein wird. Die Wertentwicklung der
Fondsimmobilie und der erzielbare Wiederverkaufspreis
sind daher von heute nicht vorhersehbaren,
markt­ und objektspezifischen Entwicklungen sowie
von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen oder
branchenspezifischen Faktoren abhängig. Zum Ablauf
des Prognosezeitraums werden in Tz. 8 „Prognostizierter
Beteiligungserfolg und Sensitivitätsanalysen“
verschiedene Szenarien dargestellt, wobei diese nur
Abweichungen, nicht aber „worst­case“­Szenarien
darstellen, bei denen die Anleger die Kapitaleinlage
nebst Agio ganz oder teilweise verlieren können.
Die im Rahmen der Prognoseberechnung ermittelte
Rentabilität basiert zu einem maßgeblichen Teil auf
dem kalkulierten Veräußerungserlös des Fondsobjektes.
Sollte das Fondsobjekt tatsächlich nicht zum
kalkulierten Preis veräußert werden können, wird die
tatsächliche Rentabilität aus Anteilen an der Fondsgesellschaft
geringer ausfallen und kann auch die
Rückzahlung des Kapitalanteils nebst Agio infrage
stehen. Der Erlös aus der Veräußerung des Fondsobjektes
wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft gegenüber Drittgläubigern
und danach solche gegenüber Gesellschaftern
zu bedienen. Ein verbleibender Verwertungserlös
wird im Verhältnis der Kapitaleinlage (Kapitalkonto I)
an die Gesellschafter ausgezahlt. Liegt der erzielte
Veräußerungserlös unter dem ursprünglich gezahlten
Kaufpreis, so kann der dem Anleger zustehende
Anteil am Veräußerungserlös unter die ursprünglich
geleistete Anlagesumme absinken. Es ist auch nicht
auszuschließen, dass im Extremfall der Veräußerungserlös
nach Bedienung der Verbindlichkeiten aufgezehrt
ist. Dies würde für den Anleger wirtschaftlich zu
einem Verlust seiner geleisteten Anlagesumme nebst
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Agio führen. Auch ist im Hinblick auf eine künftige
Wertentwicklung zu beachten, dass die im Rahmen
des Beteiligungsangebotes anfallenden Dienstleistungsvergütungen
und Kosten keine wertbildenden
Aufwendungen der Investition für einen späteren
Erwerber darstellen, mit der Folge, dass diese erst
durch Wertzuwächse bei der Fondsimmobilie kompensiert
werden müssen. Die Veräußerung der
Fondsimmobilie ist durch keinerlei Vereinbarungen
gesichert. Insofern besteht zu jedem Zeitpunkt das Risiko,
dass die Fondsimmobilie nicht veräußert werden
kann und daher der im Rahmen der Prognoserechnung
kalkulierte Verkaufserlös nicht erzielt werden
kann. Aufgrund der Größe des Fondsobjektes und der
somit erforderlichen Finanzkraft späterer Käufer ist
die Anzahl potenzieller Käufer eingeschränkt. Dadurch
kann auch die Veräußerbarkeit eingeschränkt
sein und / oder die Kaufpreisfindung verzerrt werden.
Es kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass eine
Veräußerung der Immobilie nicht möglich ist, weil
kein erforderlicher Mehrheitsbeschluss in der Gesellschafterversammlung
der Fondsgesellschaft gefasst
wird oder weil die hierzu erforderliche Zustimmung
der SOPA nicht erhalten werden konnte (siehe
Tz. 3.2.1).
Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die
Fondsimmobilie zum Ende des Jahres 2019 (prognostizierte
Bewirtschaftungsphase) veräußert wird
(Details siehe Tz. 7). Aufgrund der Nutzung des
Fondsobjektes für zu diesem Zeitpunkt rd. zwölf Jahre
und der in diesem Jahr auslaufenden Grundmietzeit
unter dem Hauptmietvertrag mit der CBA wurden
im Zusammenhang mit der Veräußerung Kosten in
Zusammenhang mit der Renovierung, Wieder­ bzw.
Anschlussvermietung und dem Verkauf der Fondsimmobilie
angesetzt und von den Veräußerungserlösen
im Jahr 2019 abgezogen (Details siehe Tz. 7). Sollten
die Kostenansätze im Rahmen der Prognoserechnung
in einer solchen Situation nicht ausreichen, würde
dies ggf. zu einer Verringerung der möglichen Netto­
Veräußerungserlöse führen, was sich negativ auf die
Rentabilität für die Anleger auswirken könnte, ggf. bis
hin zu einem teilweisen oder vollständigen Verlust
der investierten Kapitaleinlage nebst Agio. Sollte
das Fondsobjekt Ende 2019 nicht veräußert werden,
dann besteht neben dem Anschluss­ bzw. Weitervermietungsrisiko
auch das Risiko der Refinanzierung