Bayernfonds Australien 4 – Olympic Park Sydney - Real IS

Gesellschafts­ und Sachverständigentätigkeiten für die
Fondsgesellschaft und die Bayernfonds Australien 4
GmbH als Treuhänderin des Treuhandvermögens.
Ab dem Jahr 2009 wurden Kosten auf Ebene der
Fondsgesellschaft in Höhe von AUD 10.000 zzgl. deutscher
Umsatzsteuer und auf Ebene der Bayernfonds
Australien 4 GmbH als Treuhänderin des Treuhandvermögens
in Höhe von AUD 160.000 ggf. inkl. deutscher
Umsatzsteuer angenommen. Diese Beträge werden ab
dem Jahr 2010 jährlich mit 2,0 % bzw. 2,5 % indexiert.
Da es sich bei diesen Positionen um Schätzungen
künftigen Aufwands handelt, ist nicht auszuschließen,
dass die angesetzten Beträge nicht ausreichen, um
den Aufwand für die Kosten der Gesellschaft und des
Treuhandvermögens tatsächlich zu decken (siehe hierzu
die Hinweise in Tz. 3.3, insbesondere in Tz. 3.3.6).
Es ist auch nicht auszuschließen, dass einzelne Kosten
nicht in AUD sondern in EUR an die entsprechenden
Dienstleister zu zahlen sein werden. Hieraus können
Vor­ und Nachteile aus der Entwicklung der Wechselkurse
resultieren (siehe hierzu auch Tz. 3.3.10).
Abweichungen gehen zugunsten oder zulasten der
Liquiditätsreserve.
7.2.5 Nicht umlegbare Betriebsneben- und
Instandhaltungskosten
Der Mietvertrag mit der CBA betreffend die Büro­ und
Lagerflächen sieht vor, dass wesentliche Betriebsneben­
und Instandhaltungskosten für das Fondsobjekt,
mit Ausnahme struktureller Investitionen und Reparaturen
(vergleichbar Reparaturen an „Dach und Fach“),
vom Mieter zu tragen sind (sog. Double­Net­Lease).
Einige wenige Ausnahmen bzgl. der Betriebsnebenkosten
im Mietvertrag mit der CBA sind als nicht
umlegbare Kosten auf Schätzbasis berücksichtigt
(Einzelheiten zum Mietvertrag siehe in Tz. 10). Dabei
lehnen sich die diesbezüglichen Annahmen eng an
die Analyse des lokalen Wertgutachters von Colliers
International, Sydney, an. Bei den Einzelhandelsmietverträgen
handelt es sich um sog. „Semi­Gross“­Mietverträge,
wobei die Betriebsnebenkosten nur bzgl.
weiterer Kostensteigerungen und daher nur zum Teil
auf den jeweiligen Mieter umlegbar sind (Details zu
diesen Mietverträgen siehe in Tz. 5.5 bzw. Tz. 10). In
der Prognose wurden daher – auch in Anlehnung an
die Analyse des lokalen Experten von Colliers International
– rd. 3 % der Betriebsnebenkosten als nicht
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umlagefähig angenommen. Siehe hierzu auch die
Hinweise in Tz. 3.3.
Die Laufzeiten der Mietverträge über die Einzelhandelsflächen
betragen zwischen fünf und sieben
Jahren. In der Prognoserechnung wurden entsprechende
Kosten für Wiedervermietung (z. B. mietfreie
Zeiten, Vermittlergebühren) in Ansatz gebracht. Über
den Betrachtungszeitraum wurden hierfür Kosten von
AUD 737.460 berücksichtigt. Dabei entstammen diese
Ansätze dem Wertgutachten und der Analyse von
Colliers International, Sydney.
In der Prognoserechnung wurden weiterhin Kostenschätzungen
gemäß dem Wertgutachten bzw. der
Analyse von Colliers International, Sydney, bzgl. der
Instandhaltungs­ und Investitionskosten des Vermieters
in das Fondsobjekt für die gesamte Prognosedauer
berücksichtigt. Über den Betrachtungszeitraum
wurden strukturelle bzw. nicht auf die Mieter umlegbare
Instandhaltungs­ und Investitionskosten des
Vermieters in das Fondsobjekt von insgesamt AUD
3.765.555 kalkuliert, die, da bei diesem neuen Objekt
aus dem Jahr 2007 noch umfangreiche Garantien und
Gewährleistungen bestehen, allerdings erst ab dem
Jahr 2012 anfallen, wenn die ersten Mietverträge
der Einzelhandelsflächen auslaufen. Ein technisches
Gutachten der australischen Experten von Napier &
Blakeley, das im Rahmen der Ankaufsprüfung erstellt
wurde, geht von deutlich geringeren Kosten im Prognosezeitraum
für derartige strukturelle Reparaturen
aus. Gleichwohl sind die Hinweise in Tz. 3.2.3 bzw.
Tz. 3.3 zu beachten.
7.3 Voraussichtliches steuerliches Ergebnis
in Australien
In Australien werden die Einkünfte aus der Vermietung
zunächst auf Ebene des Treuhandvermögens
besteuert. Die Einkünfte der Fondsgesellschaft aus
dem Treuhandvermögen werden dann unter Anrechnung
der Besteuerung auf Ebene des Treuhandvermögens
separat besteuert. Der anwendbare Steuersatz
in Australien beträgt derzeit 30 %. Auf dieser Grundlage
berücksichtigt die Prognoserechnung in einer
konsolidierten Darstellung die zum Zeitpunkt der
Prospekterstellung gültigen steuerlichen Regelungen
und Gesetzeslage und die anwendbare Rechtsprechung
zur Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses.
Bei der Ermittlung des prognostizierten steuerlichen