5. Ergänzung - Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

Reine Wohngebiete B 1.2
B
Sicherung von Flächen für bestimmte Nutzungen
Zur Sicherung des vorhandenen kleinen Ladenzentrums setzt der Bebauungsplan für die
betreffende untergeordnete Teilfläche des reinen Wohngebietes gemäß § 1 Abs. 9 i.V.m.
Abs. 8 BauNVO eine entsprechende Nutzungsbindung fest.
Nutzungsbindung für Läden
auf einer WR-Teilfläche …
Auf der Teilfläche ABCD… A des reinen Wohngebietes sind nur Läden und nicht störende
Handwerksbetriebe zulässig, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner
des Gebietes dienen.
Die Ladennutzung muss auf nahversorgungsbezogene Läden und Handwerksbetriebe beschränkt
bleiben, da andere Einzelhandels- und Gewerbenutzungen in einem reinen Wohngebiet
auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden können. In den übrigen Teilen des
reinen Wohngebietes bleiben gebietsversorgende Läden und Handwerksbetriebe ausnahmsweise
zulässig. Einer gesonderten Festsetzung im Bebauungsplan bedarf es hierfür nicht.
Da die Festsetzung einer ausschließlichen Ladennutzung stark in private Nutzungsrechte
eingreift, setzt die Festsetzung eine Übereinkunft mit dem betroffenen Grundstückseigentümer
voraus. Die Festlegung auf eine Ladennutzung ist auch damit begründbar, dass nur diese
eine (im Vergleich zum übrigen WR) höhere Grundstücksausnutzung rechtfertigt.
Um eine Nachnutzung leerstehender Läden, die aufgrund sich verändernder Einkaufsgewohnheiten
der Bewohner des Baugebietes nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden
soll, zu ermöglichen, lässt der Bebauungsplan sonstige in einem WR ausnahmsweise zulassungsfähige
Nutzungen auf der betreffenden Teilfläche ausnahmsweise zu.
… Ausnahmsweise können auf der Teilfläche ABCD…A (des reinen Wohngebietes) Anlagen
für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienende
Anlagen für kirchliche, kulturelle und gesundheitliche Zwecke zugelassen werden.
Von einer anfänglich angedachten Überbauung der Läden mit Wohnungen hat die Gemeinde
aufgrund der potenziellen Nutzungskonflikte zwischen diesen Nutzungen in einem WR Abstand
genommen. Darüber hinaus hätte die Gemeinde in diesem Fall auf eine planungsrechtliche
Sicherung der Ladennutzungen verzichten müssen, da eine vertikale Gliederung von
reinen Wohngebieten nicht möglich ist.
Auf der Teilfläche ABCD…A des reinen Wohngebietes sind im Erdgeschoss nur Läden
und nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für
die Bewohner des Gebietes dienen.
… kann nicht auf ein
Geschoss begrenzt werden.
unzulässige vertikale
Gliederung
Bei der Festsetzung eines allgemeinen statt eines reinen Wohngebietes wäre eine Beschränkung
der Nutzungsbindung auf die Erdgeschosszone des betreffenden Baugebietsteils auf
der Grundlage von § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 7 und 8 BauNVO möglich. Bei einer WA-Festsetzung
könnte die Nutzungsbindung auch auf Einzelhandelsbetriebe ausgedehnt werden, die nicht
nur dem täglichen Bedarf dienen. Eine auf das kleine Ladenzentrum beschränkte WA-Festsetzung
und die Beibehaltung der WR-Festsetzung für die übrigen Teile des Wohngebietes
sind aber aus rechtssystematischen Gründen ausgeschlossen. Die Festsetzung des gesamten
Wohngebietes oder zumindest großer Teile davon als WA kommt für die Gemeinde wegen
der zu erhaltenden Nutzungsstruktur des reinen Wohngebietes nicht in Betracht.
Würde die Gemeinde für den Bereich des kleinen Ladenzentrums ein erweitertes Nutzungsspektrum
für den Einzelhandel ermöglichen und den Standort zwingend vorgeben wollen,
käme für die betreffende Fläche auch die Festsetzung des besonderen Nutzungszweck
„Läden“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 in Betracht ( B 9). Wäre der Ausbau zu einem Nahversorgungszentrum
geplant, müsste hierfür ein entsprechendes Sondergebiet nach § 11
BauNVO festgesetzt werden ( B 1.11.1). Aufgrund der besonderen Störempfindlichkeit des
reinen Wohngebietes kommt eine Intensivierung der Einzelhandelsnutzung im Beispielfall für
die Gemeinde jedoch nicht in Betracht.
Festsetzung einer „WA-Insel“
im WR ausgeschlossen
Planungsalternative:
Fläche mit dem besonderem
Nutzungszweck „Läden“
MIL Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2013 4 / 5