5. Ergänzung - Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

Festsetzungen B 1.11.1
SONDERGEBIETE FÜR
EINKAUFSZENTREN UND GROSSFLÄCHIGE HANDELSBETRIEBE
Der Einzelhandel hat auf veränderte Konsumgewohnheiten, stagnierende Kaufkraft und
zunehmende Mobilität der Verbraucher mit einem Strukturwandel reagiert, der u.a. durch eine
Tendenz zu großflächigen Betriebsformen und kostengünstigen, mit dem Auto gut erreichbaren
Standorten abseits der traditionellen Zentren gekennzeichnet ist. Diese Entwicklungen
stehen häufig im Gegensatz zu den planerischen Zielen der verbrauchernahen Versorgung,
der Stärkung der zentralen Orte und ihrer Zentrumsbereiche sowie der Begrenzung des
Verkehrs. Angesichts des erheblichen Ansiedlungsdrucks und umfangreicher Reserven an
freien oder freigesetzten Flächen besteht in vielen Gemeinden in dieser Hinsicht Regelungsbedarf.
Dies gilt grundsätzlich für den großflächigen Einzelhandel; in kleineren Gemeinden
oder Ortsteilen kann aber auch die Ansiedlung von Betrieben unterhalb der Schwelle der
Großflächigkeit unter Versorgungsgesichtspunkten problematisch sein.
Problemaufriss
Bei der Entscheidung über einen Standort können die veränderten Einkaufsgewohnheiten und
Vertriebsformen des Einzelhandels nicht ignoriert werden. Andererseits ist die Gefahr einer
Ausdünnung der verbrauchernahen Versorgung abzuwägen, die insbesondere durch das vorhandene
Zentrengefüge gewährleistet wird. Der Wettbewerb der Anbieter und Angebotsformen
untereinander ist dagegen nicht Gegenstand der städtebaulichen Planung. Der
Beschäftigungseffekt von Einzelhandelsansiedlungen wird meist überschätzt.
Für die Begrenzung problematischer Einzelhandelsentwicklungen im Sinne der o.g. Ziele sieht
das BauGB unterschiedliche Regelungsmöglichkeiten vor:
1. Ausschluss bzw. Begrenzung des Einzelhandels an unverträglichen Standorten:
- Im unbeplanten Innenbereich sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig, wenn von ihnen
schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in
anderen Gemeinden zu erwarten sind. Von dem Erfordernis des Einfügens kann dann
auch im Einzelfall nicht abgewichen werden (§ 34 Abs. 3 und 3a BauGB).
- Großflächiger Einzelhandel mit potenziell problematischen Auswirkungen ist gemäß § 11
Abs. 3 BauNVO nur in Kerngebieten und in den für sie bestimmten Sondergebieten zulässig.
Sonstiger städtebaulich problematischer Einzelhandel kann durch Festsetzungen in
Bebauungsplänen ausgeschlossen werden, z.B. in Gewerbegebieten.
2. Sicherung der Verträglichkeit von Einzelhandel an grundsätzlich geeigneten Standorten:
- Bei Einzelhandelsprojekten an Standorten, die im Grundsatz planerisch geeignet und
gewollt sind, können durch Festsetzung eines „sonstigen Sondergebiets“ gemäß § 11
BauNVO mit einer geeigneten Zweckbestimmung und Regelungen zur Art der Nutzung,
zur Begrenzung der Verkaufsfläche, zum Ausschluss bestimmter Sortimente usw. problematische
Auswirkungen begrenzt werden.
- Weitergehende Regelungen zur „Feinsteuerung“ eines Einzelhandelsprojektes können in
einem städtebaulichen Vertrag, bei Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans
im Vorhaben- und Erschließungsplan und im Durchführungsvertrag verankert werden.
Außerdem bietet ein vorhabenbezogener Bebauungsplan der Gemeinde die Möglichkeit,
bei einer Änderung des konkreten Vorhabens erneut zu entscheiden.
Planungsrechtlicher
Rahmen
Die folgenden Ausführungen beschränken sich auf die unter Punkt 2 genannten Regelungsmöglichkeiten
zur Sicherung der Verträglichkeit von Einzelhandelsprojekten an Standorten, die
im Grundsatz mit den Erfordernissen der Regionalplanung und der planerischen Konzeption
der Gemeinde vereinbar sind. Hierzu liegen eine umfangreiche Rechtsprechung sowie ein
breites Spektrum unterschiedlicher Lösungsansätze vor, die hier nur in den Grundzügen
wiedergegeben werden können. Auf Möglichkeiten der Beschränkung von Einzelhandel an
unverträglichen Standorten wird an anderer Stelle eingegangen ( B 1.7 „Kerngebiete“,
B 1.8.1 „Gewerbegebiete / Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen“).
MIL Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2013 1 / 7