5. Ergänzung - Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

Sondergebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe
B.1.11.1
bewerten sind und bei Änderungen des Projektes, Branchenwechsel oder Sortimentserweiterung
keine Handhabe zur Nachsteuerung bieten.
Die Art der Nutzung kann im sonstigen Sondergebiet differenziert festgesetzt werden. Insbesondere
können die zulässigen Warenangebote (Sortimente) nach Art und Umfang
beschränkt werden, um mögliche Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu
begrenzen. Aus der Festsetzung müssen die zulässigen bzw. unzulässigen Sortimente in
hinreichender Bestimmtheit und für die Planungsbetroffenen nachvollziehbar hervorgehen;
eine bloß beispielhafte Aufzählung von Nutzungen oder eine Festsetzung etwa von
„Einzelhandelsflächen zur Standortoptimierung“ scheiden damit aus. Voraussetzung ist der
Nachweis der Erforderlichkeit solcher Festsetzungen zur Ordnung der städtebaulichen
Entwicklung. Nur in einfach gelagerten Fällen wird dieser Nachweis ohne ein Einzelhandelsgutachten
zu erbringen sein.
Ziel der Planung ist meist der Ausschluss oder die flächenmäßige Begrenzung (bestimmter)
zentrenrelevanter Sortimente. Dabei kann die Liste zentrenrelevanter und nicht-zentenrelevanter
Sortimente im Anhang zum Einzelhandelserlass des Landes Brandenburg eine
Hilfestellung sein. Da die Zentrenverträglichkeit eines Warenangebots nach Art und Umfang
jedoch u.a. von der Größe einer Gemeinde und ihrer vorhandenen Zentrenausstattung
abhängt, ist stets der konkrete Einzelfall zu beurteilen, so dass ein pauschaler Verweis auf die
o.g. Liste nicht ausreicht.
Der Umfang der zulässigen Einzelhandelsnutzung kann durch Festsetzungen zum Maß der
Nutzung bereits ausreichend bestimmt sein; diese sind auch in sonstigen Sondergebieten in
einer der üblichen Formen zu treffen. Ergänzend kann (als weitere Präzisierung der Art der
Nutzung) die höchstzulässige Größe der betriebsbezogenen Verkaufsfläche insgesamt oder
für bestimmte Warengruppen festgesetzt werden. Auch hier bedarf es einer städtebaulichen
Begründung. Da der Begriff der Verkaufsfläche nicht normiert ist, kann er im Bebauungsplan
näher bestimmt werden.
Nicht zulässig ist dagegen die Festsetzung der im Sondergebiet insgesamt realisierbaren
Verkaufsfläche, da dadurch einem so genannten „Windhundverfahren“ Vorschub geleistet
würde und für „zu spät“ kommende Antragsteller möglicherweise kein Einzelhandelskontingent
mehr übrig bliebe. Dies gilt auch, wenn sich das Plangebiet zum Zeitpunkt der Planaufstellung
(noch) in der Hand eines einzigen Eigentümers befindet. Die mögliche Gesamtverkaufsfläche
kann jedoch indirekt durch Festlegung der überbaubaren Grundstücksflächen, Beschränkung
auf das erste Vollgeschoss und ähnliche Festsetzungen begrenzt werden. Auch die Festsetzung
einer Verhältniszahl in Analogie zur GFZ (z.B. m 2 Verkaufsfläche je m 2 Grundstücksfläche) ist
nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts möglich, sofern dadurch die Ansiedlung
bestimmter Einzelhandelsbetriebstypen und damit die Art der baulichen Nutzung im
Sondergebiet geregelt werden soll. 1 Lediglich wenn nach den Umständen des Einzelfalls
sichergestellt ist, dass nur ein einziges Vorhaben im Sondergebiet realisiert werden kann, ist
ausnahmsweise die Festsetzung einer Gesamtverkaufsfläche möglich.
Neben der Hauptnutzung „Einzelhandel“ (bestimmter Branchen) können im Sondergebiet
andere Nutzungen zugelassen werden, wenn sie mit dessen Zweckbestimmung vereinbar
sind; ggf. ist die Zweckbestimmung entsprechend zu erweitern und näher zu erläutern.
Beispielsweise kann es sinnvoll sein, in einem Einkaufszentrum auch Büronutzungen und/
oder Wohnnutzungen zuzulassen. Allerdings darf die Zweckbestimmung dadurch nicht soweit
„aufgeweicht“ werden, dass sich das Gebiet nicht mehr wesentlich von einem Kerngebiet
oder einem Mischgebiet unterscheidet.
Beschränkung des
Warenangebots
Ausschluss zentrenrelevanter
Sortimente
Festsetzung einer betriebsbezogenen
Verkaufsfläche
Festsetzung einer
Gesamtverkaufsfläche für
das SO nicht zulässig
Sonstige Nutzungen
Festsetzungen nach § 1 Abs. 4-10 BauNVO (insbesondere zur Gliederung des Baugebietes)
sind für Sondergebiete ausdrücklich ausgeschlossen. Eine notwendige Untergliederung kann
durch Ausweisung mehrerer (Teil-) Sondergebiete (auf der Grundlage von § 11 BauNVO) mit
1 BVerwG 4 CN 3.07, Urteil vom 3. April 2008
Gliederung durch Festsetzung
von Teil-Sondergebieten
MIL Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2013 3 / 7