5. Ergänzung - Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

Gewerbegebiete, Beschränkung der Einzelhandelsnutzungen B 1.8.1
Nur in Einzelfällen kann § 15 BauNVO zur Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen in Gewerbegebieten
herangezogen werden: wenn durch ein Überhandnehmen von Einzelhandelsbetrieben
die Eigenart des Gewerbegebietes in Frage gestellt wird, sich dieses dadurch z.B.
praktisch zu einem zentralen Versorgungsbereich entwickeln würde, oder wenn vom Einzelhandel
unzumutbare Belästigungen oder Störungen der Umgebung ausgehen, z.B. weil
starker Liefer- und Kundenverkehr durch ein benachbartes Wohngebiet geführt wird. "Fernwirkungen"
wie die Beeinträchtigung eines Ortsteil- oder Stadtzentrums finden im Rahmen des
§ 15 BauNVO dagegen keine Berücksichtigung.
§ 15 BauNVO nur im
Einzelfall wirksam
Die Festsetzung von Gewerbegebieten ohne Einschränkungen für den Einzelhandel kommt
aus diesen Gründen nur für Gemeinden mit gefestigten Versorgungszentren in Betracht, die
durch nicht integrierte Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit nicht
beeinträchtigt werden.
Zur Beschränkung von Einzelhandelsansiedlungen in Gewerbegebieten stehen den planaufstellenden
Gemeinden folgende Instrumente zur Verfügung:
Festsetzungsmöglichkeiten
- Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben allgemein gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO oder von
bestimmten Arten von Einzelhandelsbetrieben gemäß § 1 Abs. 9 BauNVO,
- Beschränkung von Einzelhandelsbetrieben allgemein oder von bestimmten Arten von Einzelhandelsbetrieben
auf den Ausnahmetatbestand gemäß § 1 Abs. 5 bzw. Abs. 9 BauNVO,
- Gliederung des Gewerbegebietes nach der Art der zulässigen Nutzung oder nach der Art
der Betriebe und deren Eigenschaften gemäß § 1 Abs. 4 Satz 1 BauNVO,
- Gliederung der Gewerbegebiete einer Gemeinde nach der Art der zulässigen Nutzung
oder nach der Art der Betriebe und deren Eigenschaften im Verhältnis zueinander gemäß
§ 1 Abs. 4 Satz 2 BauNVO.
Eine quantitative Begrenzung der Einzelhandelsfläche insgesamt oder des Einzelhandelanteils
ist in einem Gewerbegebiet (und in anderen Baugebieten) dagegen nicht möglich.
Einschränkungen der Zulässigkeit von Einzelhandel in einem Gewerbegebiet müssen sich auf
bestimmte in der Realität vorfindliche „Arten von Anlagen“ beziehen und städtebaulich begründet
sein. Insbesondere ein vollständiger Einzelhandelsausschluss, auch von Betriebstypen,
die keine schädigenden Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche erwarten
lassen (z.B. Betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, Kleinbetriebe, untergeordneter
Einzelhandel im Zusammenhang mit Produktions- oder Handwerksbetrieben), sowie scheinbar
widersprüchliche Festsetzungen (z.B. Lebensmittel ja, Drogeriewaren nein) werden häufig
angefochten und bedürfen einer sorgfältigen, i.d.R. auf ein Einzelhandelsgutachten zu
stützenden Begründung. Im Zweifelsfall sollte die Möglichkeit einer generellen oder ausnahmsweisen
Zulässigkeit bestimmter „zentren-unschädlicher“ Betriebstypen erwogen werden.
Besondere Anforderungen
an die Begründung
Ist es vorrangiges Ziel der Planung, sicherzustellen, dass ausreichende Flächen für andere
gewerbegebietstypische Nutzungen (z.B. für produzierendes Gewerbe) verfügbar bleiben und
nicht durch (meist zahlungskräftigere) Einzelhandelsbetriebe belegt werden, so bedarf es zur
Rechtfertigung dieses Ziel nicht des Nachweises, dass ohne eine Beschränkung des Einzelhandels
andere Einzelhandelsstandorte oder Zentren an Attraktivität verlieren würden. In diesem
Fall wird sich die Begründung des Bebauungsplans auf den Aspekt der Verfügbarkeit
von Gewerbegrundstücken im Gemeindegebiet konzentrieren.
Sofern durch einen Bebauungsplan die Privatnützigkeit des Grundstückseigentums eingeschränkt
wird, indem bisher zulässige (Einzelhandels-)Nutzungen ausgeschlossen werden,
sind diese privaten Belange zutreffend zu ermitteln und mit dem ihnen zukommenden Gewicht
in die Abwägung einzustellen. In Fällen, in denen die Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit
der Nutzung noch nicht abgelaufen ist, sind Entschädigungsansprüche zu prüfen.
Prüfung der der betroffenen
privaten Belange
MIR Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2013 2 / 5