5. Ergänzung - Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

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Reine Wohngebiete B 1.2 B Sicherung von Flächen für bestimmte Nutzungen Zur Sicherung des vorhandenen kleinen Ladenzentrums setzt der Bebauungsplan für die betreffende untergeordnete Teilfläche des reinen Wohngebietes gemäß § 1 Abs. 9 i.V.m. Abs. 8 BauNVO eine entsprechende Nutzungsbindung fest. Nutzungsbindung für Läden auf einer WR-Teilfläche … Auf der Teilfläche ABCD… A des reinen Wohngebietes sind nur Läden und nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen. Die Ladennutzung muss auf nahversorgungsbezogene Läden und Handwerksbetriebe beschränkt bleiben, da andere Einzelhandels- und Gewerbenutzungen in einem reinen Wohngebiet auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden können. In den übrigen Teilen des reinen Wohngebietes bleiben gebietsversorgende Läden und Handwerksbetriebe ausnahmsweise zulässig. Einer gesonderten Festsetzung im Bebauungsplan bedarf es hierfür nicht. Da die Festsetzung einer ausschließlichen Ladennutzung stark in private Nutzungsrechte eingreift, setzt die Festsetzung eine Übereinkunft mit dem betroffenen Grundstückseigentümer voraus. Die Festlegung auf eine Ladennutzung ist auch damit begründbar, dass nur diese eine (im Vergleich zum übrigen WR) höhere Grundstücksausnutzung rechtfertigt. Um eine Nachnutzung leerstehender Läden, die aufgrund sich verändernder Einkaufsgewohnheiten der Bewohner des Baugebietes nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden soll, zu ermöglichen, lässt der Bebauungsplan sonstige in einem WR ausnahmsweise zulassungsfähige Nutzungen auf der betreffenden Teilfläche ausnahmsweise zu. … Ausnahmsweise können auf der Teilfläche ABCD…A (des reinen Wohngebietes) Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle und gesundheitliche Zwecke zugelassen werden. Von einer anfänglich angedachten Überbauung der Läden mit Wohnungen hat die Gemeinde aufgrund der potenziellen Nutzungskonflikte zwischen diesen Nutzungen in einem WR Abstand genommen. Darüber hinaus hätte die Gemeinde in diesem Fall auf eine planungsrechtliche Sicherung der Ladennutzungen verzichten müssen, da eine vertikale Gliederung von reinen Wohngebieten nicht möglich ist. Auf der Teilfläche ABCD…A des reinen Wohngebietes sind im Erdgeschoss nur Läden und nicht störende Handwerksbetriebe zulässig, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen. … kann nicht auf ein Geschoss begrenzt werden. unzulässige vertikale Gliederung Bei der Festsetzung eines allgemeinen statt eines reinen Wohngebietes wäre eine Beschränkung der Nutzungsbindung auf die Erdgeschosszone des betreffenden Baugebietsteils auf der Grundlage von § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 7 und 8 BauNVO möglich. Bei einer WA-Festsetzung könnte die Nutzungsbindung auch auf Einzelhandelsbetriebe ausgedehnt werden, die nicht nur dem täglichen Bedarf dienen. Eine auf das kleine Ladenzentrum beschränkte WA-Festsetzung und die Beibehaltung der WR-Festsetzung für die übrigen Teile des Wohngebietes sind aber aus rechtssystematischen Gründen ausgeschlossen. Die Festsetzung des gesamten Wohngebietes oder zumindest großer Teile davon als WA kommt für die Gemeinde wegen der zu erhaltenden Nutzungsstruktur des reinen Wohngebietes nicht in Betracht. Würde die Gemeinde für den Bereich des kleinen Ladenzentrums ein erweitertes Nutzungsspektrum für den Einzelhandel ermöglichen und den Standort zwingend vorgeben wollen, käme für die betreffende Fläche auch die Festsetzung des besonderen Nutzungszweck „Läden“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 in Betracht ( B 9). Wäre der Ausbau zu einem Nahversorgungszentrum geplant, müsste hierfür ein entsprechendes Sondergebiet nach § 11 BauNVO festgesetzt werden ( B 1.11.1). Aufgrund der besonderen Störempfindlichkeit des reinen Wohngebietes kommt eine Intensivierung der Einzelhandelsnutzung im Beispielfall für die Gemeinde jedoch nicht in Betracht. Festsetzung einer „WA-Insel“ im WR ausgeschlossen Planungsalternative: Fläche mit dem besonderem Nutzungszweck „Läden“ MIL Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2013 4 / 5
Reine Wohngebiete B 1.2 C Sonstige abweichende Regelungen zu ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen In Einzelfällen kann auch ein genereller Ausschluss sämtlicher Nichtwohnnutzungen für ein reines Wohngebiet bzw. für Teile davon begründet sein. Hierzu müssen alle normalerweise in einem WR ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen ausgeschlossen werden Im reinen Wohngebiet können die in § 3 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen und Anlagen auch nicht ausnahmsweise zugelassen werden. Ausschluss aller Ausnahmen gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO: Im reinen Wohngebiet sind die Ausnahmen nach § 3 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Im reinen Wohngebiet sind Läden, Handwerksbetriebe, Beherbergungsbetriebe sowie Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke unzulässig. (Anmerkung: auf eine Benennung der gebietsdienenden Funktion von Läden, Handwerksbetrieben und sonstigen Anlagen kann in der Festsetzung verzichtet werden, da gemäß § 3 Abs. 3 BauNVO ohnehin nur solche Betriebe im WR ausnahmsweise zulassungsfähig sind.) Die obigen Festsetzungen lassen die Regelzulässigkeit von Räumen für freie Berufe außer Acht. Die Festsetzung einer ausschließlichen Wohnnutzung muss also auch den Ausschluss von Räumen für freie Berufe einschließen. Sie kann auch kurz gefasst werden: Gebiete mit ausschließlicher Wohnnutzung Im reinen Wohngebiet / In dem Teil des reinen Wohngebietes mit der Bezeichnung WR 1sind nur Wohngebäude zulässig. In Fremdenverkehrsorten kann die Regelzulässigkeit von kleinen Betrieben des Beherbergungsgewerbes geboten sein. Regelungen zur Zulässigkeit von Beherbergungsbetrieben Im reinen Wohngebiet sind kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes allgemein zulässig. In anderen Fällen kann auch der generelle Ausschluss von Beherbergungsbetrieben in Betracht kommen. (Rechtsgrundlage ist in beiden Fällen § 1 Abs. 6 BauNVO.) Im reinen Wohngebiet sind Beherbergungsbetriebe unzulässig. Bei Festsetzungen, die normalerweise nur ausnahmsweise zulassungsfähige Nutzungen für regelzulässig erklären, muss der Charakter des reinen Wohngebietes gewahrt bleiben, d.h. ein WR darf durch Modifizierung des Baugebietes nicht zum WA werden. Im reinen Wohngebiet sind Läden, nicht störende Handwerksbetriebe, Beherbergungsbetriebe sowie Anlagen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke allgemein zulässig. unzulässige Modifizierung eines WR zu einem WA MIL Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2013 5 / 5
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