5. Ergänzung - Ministerium für Infrastruktur und Landwirtschaft

Maß der baulichen Nutzung B 1.15
(4) Vollgeschosse sind alle oberirdischen Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als
1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt. Geschosse, die ausschließlich der Unterbringung
technischer Gebäudeausrüstungen dienen (Installationsgeschosse) sowie Hohlräume zwischen der
obersten Decke und der Bedachung, in denen Aufenthaltsräume nicht möglich sind, gelten nicht als
Vollgeschosse.
§ 2 Abs. 4 BbgBO
Begriffe
Die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse hat für die Bestimmung des Maßes der baulichen
Nutzung eine lange Tradition. Bei genauer Analyse dieser oft „gewohnheitsmäßig“ in die
Bebauungspläne übernommenen Festsetzung stellt sich jedoch heraus, dass meist die Höhe
der baulichen Anlagen der eigentlich regelungsbedürftige Sachverhalt ist. Die Aufteilung
dieser Höhe in eine bestimmte Anzahl von Ebenen, einschließlich von ganz oder teilweise in
das Gelände eingegrabenen Geschossen, niedrigen Garagengeschossen oder überhohen
Geschossen mit eingezogenen Galerieebenen, Spitzböden mit zweifelhafter Eignung für
Aufenthaltsräume usw. ist dagegen unter bodenrechtlichen und städtebaulichen Gesichtspunkten
oft eher gleichgültig. Einer übermäßigen Ausnutzung der festgesetzten Gebäudekubatur
kann besser durch Festsetzung einer GFZ oder GF entgegengewirkt werden. Nur in
Baugebieten, in denen fast ausschließlich Gebäude mit „normalen“ Geschosshöhen zu
erwarten sind, kann die Höhenentwicklung über die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse
zuverlässig gesteuert werden.
Aus diesen Gründen erscheint es sinnvoll, im Regelfall der Festsetzung der Höhe baulicher
Anlagen den Vorzug zu geben. In einfach gelagerten Fällen, in denen überwiegend „normale“
Geschosse zu erwarten sind, hat jedoch auch die eingeführte und für Laien leichter interpretierbare
Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse, ggf. in Verbindung mit einzelnen
Höhenfestsetzungen, ihre Berechtigung. Auch bei Änderungsverfahren zu älteren Bebauungsplänen,
die noch auf die Vollgeschossdefinition der Bauordnung von 1998 Bezug nehmen,
kann es sinnvoll sein, die einmal gewählte Festsetzungssystematik beizubehalten. Ein häufiger
Anwendungsfall ist hier die Notwendigkeit einer Umstellung des bisherigen Regelungsinhalts
auf die neue Vollgeschossdefinition.
Eine solche Umstellung ist dann erforderlich, wenn durch die Änderung des Bebauungsplans
die Geschossfestsetzungen des ursprünglichen Plans direkt oder indirekt (z.B. durch Ausweisung
zusätzlicher Baugrundstücke) berührt werden. Im Interesse der Planklarheit empfiehlt
sich eine Umstellung jedoch auch dann, wenn aufgrund von Bebauungsplanänderungen für
unterschiedliche Teile eines Plangebiets unterschiedlich formulierte Regelungen zum gleichen
Sachverhalt gelten würden. Wenn der ursprüngliche Bebauungsplan nicht geändert wird,
sollte zumindest – ggf. durch Herstellung eines entsprechenden Arbeitsplans – für den Vollzug
wie für die Bürger deutlich nachvollziehbar gemacht werden, in welchem Teil des
Plangebietes welche Fassung der Bauordnung anzuwenden ist.
Fallbeispiel 6: Für ein teilweise bereits realisiertes Einfamilienhausgebiet ist eine Änderung des
Bebauungsplans erforderlich, die auch die Geschossfestsetzungen berührt. Dabei soll die Ausnutzbarkeit
der Grundstücke unverändert bleiben. Weiterhin soll aus Gründen der Einheitlichkeit
des Ortsbildes sichergestellt bleiben, dass die Häuser mit einem Erdgeschoss und einem ausgebauten
oder ausbaufähigen Dach („2/3-Dach“) errichtet werden.
Zur Umstellung auf die neue Vollgeschossdefinition kann unter Beibehaltung der bisherigen
Festsetzung von einem Vollgeschoss die Zulässigkeit eines weiteren Vollgeschosses über
zwei Drittel der Grundfläche nach § 16 Abs. 1 und 5 BauNVO generell zugelassen werden:
Was soll geregelt werden –
Höhe oder Geschossigkeit ?
Sonderfall
Änderungsverfahren
Umstellung auf neue
Vollgeschossdefinition
B-Plan-Änderung in einem
Einfamilienhausgebiet
„Dachgeschoss“ als
zusätzliches Vollgeschoss
Im allgemeinen Wohngebiet ist abweichend von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse
ein weiteres Vollgeschoss zulässig, wenn dieses über höchstens zwei Drittel
seiner Grundfläche eine Höhe von 2,30 m erreicht.
Über die Gestaltung des zusätzlichen Geschosses, z.B. als Dach- oder Staffelgeschoss, ist
damit jedoch noch nichts ausgesagt. Zielführender im Sinne des Fallbeispiels ist es daher, die
zulässige Zahl der Vollgeschosse auf zwei zu erhöhen und die Gestaltung des zweiten Ge-
MIL Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / November 2013 9 / 12